Regime patrimoniale dei coniugi e spese condominiali

Matrimonio e condominio

Una buona parte di condòmini è attualmente costituita in Italia da coppie sposate. Chi convocare in assemblea, in tal caso, il marito o la moglie? E, quindi a chi rivolgere gli eventuali solleciti di pagamento e le eventuali azioni giudiziali in caso di morosità?

Come si intuisce, è importante non sbagliare sin dall'inizio, quindi sin dalla convocazione alle assemblee: eventuali errori iniziali potrebbero ripercuotersi pericolosamente nella fase avanzata del recupero del credito, vanificando l'attività compiuta fino ad allora e con il rischio di addebiti di responsabilità per l'amministratore in primis, oltre che eventualmente, dell'avvocato incaricato.

Il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei coniugi comproprietari.

Una convocazione corretta in assemblea sarà infatti un presupposto importante per eventuali azioni giudiziali future.

Sappiamo infatti che la giurisprudenza non ammette il recupero degli oneri verso il condòmino apparente, cioè a colui che sembra, ma non è, il titolare del diritto.

Sappiamo anche che la mancata convocazione in assemblea è un tipico caso di impugnazione della delibera.

Al contempo, sappiamo che sempre per la giurisprudenza, nel caso di comproprietari, sussiste solidarietà passiva.

È importante, a tal fine, conoscere le norme sul regime patrimoniale dei coniugi (di cui al Capo VI, Titolo VI, Libro I, del codice civile), conoscere l'atto di acquisto, ed il regime prescelto dai coniugi nel caso concreto; ma, anche, conoscere ed applicare correttamente le norme in materia di anagrafe condominiale.

Andiamo dunque con ordine.

Regime patrimonale dei coniugi: separazione, comunione, convenzioni e fondo patrimoniale

Quanto al regime patrimoniale dei coniugi, come noto, esso è solitamente prescelto al momento del matrimonio; se i coniugi non effettuano la scelta, il regime è quello della comunione.

Il regime della comunione è derogabile sia con con l'atto di celebrazione del matrimonio (con la scelta della separazione), che per atto pubblico, con la stipula delle c.d. convenzioni matrimoniali, con i cui i coniugi possono optare per la separazione o sottrarre o includere nella comunione determinati beni.

I coniugi possono anche costituire un fondo patrimoniale, "destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri, o titoli di credito, a far fronte ai bisogni della famiglia"; sono compresi i frutti (v. art. 167 e ss. c.c.).

La costituzione del fondo può essere effettuata dai coniugi per atto pubblico o da un terzo (l'atto, se inter vivos si perfeziona con l'accettazione dei coniugi, per atto pubblico) anche per testamento.

A norma dell'art. 170 c.c. "l'esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia".

Per l'ammissione dell'esecuzione per il recupero degli oneri condominiali, si v. Cass. n. 23163/2014. Qui il link all'articolo

Il condominio può aggredire il fondo patrimoniale dei coniugi.

Regime patrimoniale dei coniugi: la comunione

In caso di comunione legale le cose cambiano a seconda che il bene sia considerato personale, oppure no.

Ricadono nella comunione:

"a) gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;

b) i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;

c) i proventi dell'attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;

d) le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio.

Qualora si tratti di aziende appartenenti ad uno dei coniugi anteriormente al matrimonio ma gestite da entrambi, la comunione concerne solo gli utili e gli incrementi" (v. art. 177, c.c.).

L' art. 178 c.c. regola anche i beni destinati all'esercizi di impresa, prevedendo che:

"I beni destinati all'esercizio dell'impresa di uno dei coniugi costituita dopo il matrimonio e gli incrementi dell'impresa costituita anche precedentemente si considerano oggetto della comunione solo se sussistono al momento dello scioglimento di questa".

Sono invece personali e dunque fuori dalla comunione:

"a) i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;

b) i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell'atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione;

c) i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;

d) i beni che servono all'esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un'azienda facente parte della comunione;

e) i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa;

f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all'atto dell'acquisto.

Spese condominiali tra coniugi separati

L'acquisto di beni immobili, o di beni mobili elencati nell'articolo 2683, effettuato dopo il matrimonio, è escluso dalla comunione, ai sensi delle lettere c), d) ed f) del precedente comma, quando tale esclusione risulti dall'atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l'altro coniuge" (v. art. 179 c.c.).

I beni elencati dall'art. 2683 c.c. (cioè i beni mobili per i quali è prevista la pubblicità con il mezzo della trascrizione per gli atti indicati negli articoli seguenti) sono:

1. navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione;
2. gli aeromobili iscritti nei registri indicati dallo stesso codice;
3. gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico".

Con la comunione legale dunque l'abitazione può essere un bene personale, oppure no.

Nel caso in cui il bene sia personale la convocazione e gli atti giudiziari andranno rivolti al singolo proprietario.

Nel caso in cui il bene ricada nella comunione?

La convocazione va fatta ad uno o ad entrambi? Secondo uno dei pochi precedenti noti a chi scrive, un po' risalente (Cass. n. 7630/1990) la convocazione va rivolta a tutti, ma sarebbe sufficiente la prova della convocazione ad uno dei due, con la motivazione che tra coniugi conviventi la comunicazione tra i due può darsi per presunta.

La riforma però offre a parere di chi scrive (e non solo) differenti riflessioni: in particolare, l'art. 66 disp. att. e trans. Prevede oggi determinate forme per la convocazione.

Quanto alla presenza in assemblea, ricordiamo che l'art. 67, co. disp. att e trans. c.c., secondo cui "Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice" (co. 2); nel dubbio sulla corretta convocazione l'amministratore potrebbe chiedere in assemblea la prova della designazione.

Il bene in comunione risponde senz'altro delle spese condominiali, in quanto, a mente dell'art. 186 c.c. risponde, tra l'altro: "a) di tutti i pesi ed oneri gravanti su di essi al momento dell'acquisto; b) di tutti i carichi dell'amministrazione".

Separazione dei beni e spese condominiali

In caso di separazione dei beni, è presto detto, ognuno acquista i propri beni: quindi, nell'atto di acquisto potrebbe risultare un unico proprietario, oppure entrambi. Nel caso in cui il proprietario sia uno solo dei due, le comunicazioni e gli atti giudiziari vanno naturalmente diretti a lui/lei.

Se invece i proprietari sono entrambi?

Secondo l'art. 219 c.c. in difetto di prova della proprietà esclusiva di uno dei due, i beni "sono di proprietà indivisa per pari quota di entrambi i coniugi".

In detti casi vale, a parere di chi scrive, quanto detto a proposito del regime di comunione.

Atto pubblico e trascrizione sui registri immobiliari

Le convenzioni matrimoniali, per essere opponibili ai terzi (quindi anche la scelta della separazione), vanno annotate all'atto di matrimonio (con i dati indicati dall'art. 162 c.c.).

A mente dell'art. 2647 c.c., vanno trascritte sui registri immobiliari, se riguardano beni immobili, ad es. la costituzione del fondo patrimoniale, le convenzioni che escludono i beni dalla comunione, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione, gli atti di acquisto di beni personali a norma delle lettere c), d), e) ed f) dell'articolo 179, a carico, rispettivamente, dei coniugi titolari del fondo patrimoniale o del coniuge titolare del bene escluso o che cessa di far parte della comunione; ma le trascrizioni vanno effettuate anche con riferimento ai beni immobili che successivamente entrano a far parte del patrimonio familiare o risultano esclusi dalla comunione tra i coniugi.

La trascrizione del vincolo derivante dal fondo patrimoniale costituito per testamento deve essere effettuata dal conservatore contemporaneamente alla trascrizione dell'acquisto a causa di morte.

Anagrafe condominiale e regime patrimoniale dei coniugi

La convenzione matrimoniale deve dunque risultare nell'atto di matrimonio e nell'atto di acquisto e, in certi casi, sui registri immobiliari.

A mente dell'art. 1130, co.1, n.6) tra le attribuzioni dell'amministratore rientra la tenuta dell'anagrafe condominiale; per quanto qui interessa, infatti l'amministratore deve: "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare...

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".

L'inottemperanza all'obbligo di tenuta dell'anagrafe costituisce un'ipotesi di grave irregolarità, atta alla richiesta di revoca giudiziale da parte dei condòmini.

Trattandosi di una violazione di legge, essa comporta per l'amministratore (se la violazione sia compiuta da questi) anche l'obbligo di risarcimento del danno eventualmente causato al condominio dalla mancata o non corretta comunicazione di atti ai soggetti obbligati per legge: ad es. costi per azioni intentate erroneamente.

• Comproprietà dell'immobile e riscossione delle spese condominiali
• Il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei coniugi comproprietari.
• I due comproprietari devono partecipare all'assemblea e decidere insieme.

Cassazione civile, sez. II, 12/06/2017, (ud. 16/03/2017, dep.12/06/2017), n. 14584