Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
105476 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Negoziazione assistita e condominio
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Negoziazione assistita e condominio

In che cosa consiste la procedura di negoziazione assistita da uno o più avvocati?

Avv. Alessandro Gallucci  

Se volessimo rispondere alla domanda ricorrendo ad un proverbio di saggezza popolare, allora si potrebbe dire che il Diavolo ha fatto le pentole ma non i coperchi; ciò ove dessimo per buona la tesi che vede nel proliferare delle procedure di risoluzione alternative delle controversie un'astuzia del Legislatore per rinviare l'accesso alla giustizia e - almeno inizialmente - delimitare l'accesso alla giustizia ordinaria.

In questo contesto mancano i coperchi perché le norme che disciplinano la negoziazione assistita non fanno riferimento alla ipotesi in cui ad essere coinvolto nella controversia è un condominio.

=> Recupero crediti condominiali e negoziazione assistita

Siccome la materia della legittimazione attiva e passiva autonoma dell'amministratore condominiale non è così pacifica come dovrebbe, l'aggiunta di una procedura che può certamente riguardare il condominio senza la previsione di norme di coordinamento non è stata sicuramente una scelta felice.

Entriamo nel merito.

Quand'è obbligatoria la procedura di negoziazione assistita?

Il suo campo di applicazione non confligge con quello della mediazione obbligatoria di cui al d.lgs n. 28 del 2010.

Ai sensi del decreto legge n. 132/2014 (decreto convertito, con modificazioni, dalla Legge 10 novembre 2014, n. 162) la procedura in esame è obbligatoria e rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziaria, per quanto qui interessa, quando s'intende «proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro» (art. 3, primo comma, d.l. n. 132/2014).

Il ricorso alla suddetta procedura non è necessario quando si può procedere con ricorso per decreto ingiuntivo (art. 3, terzo comma, d.l. n. 132/2014). Ricordiamo comunque che l'azione per il recupero dei crediti condominiali che non sia esperibile mediante richiesta di decreto ingiuntivo è soggetta al procedimento di mediazione e non a quello di negoziazione assistita (art. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010).

Sugli aspetti più propriamente condominiali torneremo a breve.

In che cosa consiste la procedura di negoziazione assistita da uno o più avvocati?

La procedura in esame si sostanzia in un invito all'altra parte (ovvero alle altre parti) a stipulare una convenzione di negoziazione assistita, ovverosia un accordo «mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l'assistenza di avvocati iscritti all'albo» (art. 2, primo comma, d.l. n. 132/2014).

=> Trasformare il cortile in parcheggio.

La convenzione, quindi, non è l'accordo finale, ma la procedura mediante la quale si può giungere ad esso. Il tutto da svolgersi complessivamente al massimo entro 120 giorni dalla data di comunicazione dell'invito. L'art. 3 del citato decreto legge specifica che in caso di mancata adesione entro trenta giorni dalla ricezione dell'invito la condizione di procedibilità s'intende avverata.

Amministratore, assemblea di condominio e convenzione di negoziazione assistita

Si supponga che un condominio reclami il pagamento di un indennizzo dalla propria compagnia assicuratrice ritenendo un sinistro ricadente tra quelli coperti dalla polizza; s'ipotizzi che l'assicurazione non ritenga fondata la pretesa, ovvero che la quantifichi in maniera differente dal condominio.

Si è nel classico caso di richiesta di pagamento di una somma di denaro a qualunque titolo rispetto alla quale, così come previsto dall'art. 3 d.l. n. 132/2014, l'invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita al fine della risoluzione bonaria della controversia rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L'amministratore è il soggetto deputato a incaricare un avvocato per la necessaria assistenza nella procedura. Lo può fare autonomamente oppure gli serve il consenso dell'assemblea?

Per le mediazione in materie rispetto alle quali è obbligatoria in ambito condominiale (ad esempio osservanza del regolamento - la legge (art. 71-quater disp. att. c.c.) prevede che l'amministratore possa partecipare alla procedura previa delibera autorizzativa dell'assemblea.

Per la negoziazione assistita nulla è specificamente previsto.

Ed allora? L'amministratore ha mani libere? Ad avviso dello scrivente, l'amministratore, in analogia a quanto previsto in materia di mediazione, deve farsi autorizzare dall'assemblea tanto se il condominio è promuovente la procedura di negoziazione assistita, tanto se lo stesso è parte inviata ad aderire. I quorum deliberativi sono gli stessi.

E se l'amministratore agisse diversamente, ovvero attivando o aderendo autonomamente e quindi autonomamente decidendo delle sorti di quella procedura, ad esempio non aderendo, ovvero aderendo e per giunta stipulando un accordo?

Ad avviso dello scrivente egli potrebbe essere accusato di grave irregolarità nella gestione consistente nell'avere agito al di fuori del proprio mandato e così causando un danno al condominio individuabile nell'impedimento al corretto svolgimento di una procedura utile ad evitare un contenzioso.

Cerca: negoziazione assistita condominio

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento