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Separazione, assegnazione della casa coniugale e oneri condominiali, chi paga?

Nei confronti dei terzi la responsabilità del pagamento delle spese relative all'immobile (per l'appunto quelle condominiali) resta legata esclusivamente al titolo di proprietà.
Avv. Caterina Natalotto Avv. Caterina Natalotto - Foro di Palermo 

Nella sentenza di separazione o divorzio, quando ci sono figli minori, il giudice, nell'assegnare la casa coniugale al genitore con il quale vivono i figli, è solito specificare quale coniuge debba pagare le spese relative alla casa, comprese quelle condominiali.

Se ciò non dovesse essere specificato in sede di separazione e/o divorzio, le spese relative all'uso dell'immobile, come le spese condominiali e quelle di manutenzione delle cose comuni dell'edificio sono a carico dell'utilizzatore, utilizzatore che di solito è la moglie in quanto spesso collocataria dei figli minori e le spese straordinarie o di conservazione sono invece a carico del proprietario.

In caso di separazione consensuale innanzi all'ufficiale di stato civile viene meno l'agevolazione prima casa

Gli aspetti economici affrontati dalla giurisprudenza in tema di separazione e divorzio sono numerosi e sempre nuovi.

In realtà la scissione di una famiglia (essendo la stessa considerata una piccola società) dà vita alle problematiche più varie e disparate. Il Tribunale di Roma il 4 gennaio 2021 con sentenza n. 56 ha risolto l'opposizione al decreto ingiuntivo - emesso in favore di un Condominio, per ottenere il pagamento di somme relative al "conguaglio esercizi sino al 2017 e quote ordinarie 2018" nei confronti del proprietario dell'immobile (marito) in solido con la titolare del il diritto di abitazione (moglie) - revocando il decreto nei confronti della moglie opponente.

Dopo la separazione, chi è responsabile del pagamento delle spese condominiali?

La responsabilità nei confronti dei terzi segue unicamente le regole della proprietà, un diverso e più complesso discorso deve essere affrontato in tema di rapporti interni tra le parti.

Nel caso di assegnazione della casa coniugale (che normalmente avviene in favore del coniuge presso il quale vengono collocati i minori) si verifica una sorta di scorporo tra la proprietà dell'immobile e l'utilizzo del medesimo, situazione paragonabile nella sostanza a quanto avviene nell'ipotesi della locazione tra l'inquilino ed il proprietario.

Ed invero, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 cod. civile, le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. cod. civ., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem (cfr. Corte di Cass. Civile, sez II, 19 aprile n. 9920/2017; Corte di Cassazione, Sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2236; Corte di Cassazione, Sez. II, 28 agosto 2008, n. 21774).

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Con la conseguenza che le spese concernenti la manutenzione ordinaria così come il pagamento delle utenze domestiche (acqua, luce, gas) gravano esclusivamente in campo al coniuge assegnatario dell'abitazione - in ragione dell'uso esclusivo dell'immobile - e le spese straordinarie legate alla conservazione (ristrutturazione immobile, installazione videocitofono) della proprietà pesano in capo al titolare del diritto di proprietà.

Ciò accade qualora la coniuge assegnataria del bene immobile destinato ad uso familiare, non sia proprietaria dello stesso ma diventa titolare del diritto personale di abitazione per effetto di un accordo convalidato dal giudice ovvero per effetto di una sentenza dello stesso.

Ricordiamo comunque che l'importo delle spese ordinarie è normalmente tenuto in considerazione per la determinazione del contributo al mantenimento che ciascun coniuge deve sostenere.

La Giurisprudenza è ormai costantemente orientata in tale senso, stabilendo che "qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l'abitazione di proprietà dell'altro, la gratuità di tale assegnazione […] non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali , che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'abitazione familiare), quindi simili spese - in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l'onere al coniuge proprietario - sono a carico del coniuge assegnatario" (Cass. Civ. n. 18476/2005).

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In caso di morosità nelle spese condominiali

Dunque, ricapitolando, possiamo semplificare dicendo che al fine di stabilire le singole voci di spesa tra assegnatario ed ex coniuge proprietario, basta far riferimento alla tabella relativa agli oneri accessori da dividere tra locatore e conduttore.

Ma come potrà agire il Condominio in caso di morosità sia delle spese ordinarie che straordinarie legate all'immobile in uso alla moglie e di proprietà dell'ex marito?

Secondo le regole che seguono il diritto di proprietà il Condominio creditore potrà agire solo ed esclusivamente nei confronti del coniuge proprietario (salvo poi il diritto di quest'ultimo di rivalersi nei confronti dell'ex coniuge).

Il condominio non ha titoli da azionare nei confronti del titolare del diritto abitativo che non può essere formalmente considerato condomino del Condominio.

Esonerato il marito, proprietario esclusivo dell'appartamento; paga l'ex moglie che occupa l'immobile

La sentenza romana, oggi commentata, spiega nel dettaglio come le deliberazioni di riparto come approvate all'assemblea "…sono azionabili nei soli confronti dei soggetti che - quali condomini - abbiano un titolo che legittimi la loro partecipazione all'assemblea e non quindi nei confronti dei soggetti che, essendo privi di un titolo che legittimi la loro partecipazione all'assise condominiale, non avrebbero alcuna possibilità di contestare le decisioni assunte in quella sede con lo strumento dell'impugnativa finalizzata a far venir meno le deliberazioni che supportano il provvedimento monitorio".

La ex moglie, assegnataria, ha solo un diritto personale di godimento dell'immobile esclusa dalla partecipazione alle assemblee condominiali e conseguentemente non può essere obbligata dal Condominio al pagamento degli oneri.

Se la casa è in comproprietà

Ovviamente qualora i coniugi, anche se separati, risultano essere comproprietari dell'abitazione, entrambi sono da considerarsi condomini allo stesso modo in cui lo erano prima della separazione.

L'unica differenza grava in capo all'amministratore di Condominio tenuto a comunicare l'assemblea ai rispettivi indirizzi di residenza dei due comproprietari.

Niente rimborso per le spese per utenze domestiche pre-separazione

Se la casa coniugale è in comproprietà tra marito e moglie (ciò che si verifica sia quando questi sono in regime di comunione che in regime di separazione ma abbiano acquistato congiuntamente l'immobile) le spese per la manutenzione ordinaria competeranno sempre al coniuge assegnatario, titolare del diritto di godimento e le spese straordinarie, invece, sono pagate da entrambi i coniugi comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà. Per cui, se essi sono contitolari al 50%, le spese si dividono a metà.

Se il coniuge assegnatario della casa coniugale non paga le spese condominiali, l'amministratore di condominio può notificare il decreto ingiuntivo ad entrambi i coniugi che rimarranno, entrambi, solidalmente obbligati nei confronti del terzo.

Spese condominiali e separazione personale dei coniugi

Sentenza
Scarica Trib. Roma 4 gennaio 2021 n. 56

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