Nei condomini non è impossibile che qualcuno possa anticipare il pagamento di alcune spese per poi farsele rimborsare dagli altri. In alcuni casi, addirittura, si tratta persino di un'iniziativa necessaria. Bisogna, infatti, eseguire un intervento urgente e indifferibile e non c'è il tempo per ricorrere all'assemblea ed attendere la sua autorizzazione.
Ad ogni modo, può succedere che una tale circostanza possa generare incomprensioni e contrasti tra il condominio e colui che ha anticipato delle somme in nome e per conto dello stesso.
Se ciò dovesse accadere, la lite giudiziaria sull'eventuale rimborso sarebbe inevitabile per stabilire se ci sono o meno i presupposti per pretenderlo.
È in effetti ciò che è accaduto nel caso sottoposto al giudizio della Corte di Appello di Genova e culminato con la sentenza n. 1257 del 23 dicembre 2020.
Si è trattato, infatti, di dirimere una controversia nata per la mancata restituzione di alcuni importi che una condòmina di un fabbricato genovese sosteneva di aver anticipato per conto della collettività.
Passiamo, pertanto, ad esaminare il caso concreto, prima di sviluppare le tematiche di diritto affrontate dalla predetta Corte di merito.
Quando il condominio deve rimborsare le spese al condomino: il caso
La proprietaria di un immobile aveva ottenuto un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Genova nei confronti del suo condominio, fondato su presunti importi anticipati nell'interesse dell'ente, versati a favore di alcuni creditori e mai rimborsati.
L'ingiunto, però, aveva proposto formale opposizione, all'interno della quale sosteneva che non ci fosse prova dell'avvenuto versamento e che, in ogni caso, non si trattava di un'iniziativa che era stata autorizzata dall'assemblea.
Il condominio, inoltre, respingeva l'ipotesi di qualsivoglia rimborso, in quanto il tipo di spesa che sarebbe stato anticipato non era, minimamente, contraddistinto dal carattere dell'urgenza e dell'indifferibilità.
Il Tribunale di Genova, in accoglimento dell'opposizione proposta e delle tesi sostenute dall'opponente, revocava il decreto ingiuntivo precedentemente emesso. Era, pertanto, conseguenziale, l'introduzione dell'appello.
In occasione del predetto secondo grado, la ricorrente evidenziava che gli oneri in contestazione derivavano da una costituzione in un giudizio del condominio de quo. Il loro versamento, inoltre, era stato debitamente autorizzato dall'assemblea nel corso di una riunione avvenuta nel lontano 2005.
In particolare, con questa deliberazione, l'appellante ed altri due condòmini erano stati legittimati ad anticipare tali spese. Infine, in una successiva adunanza tenutasi nel 2009, la stessa assemblea aveva riconosciuto la congruità degli importi versati dalla condòmina.
La Corte di Appello di Genova, riesaminata l'intera vicenda, ha dato accoglimento alle tesi della parte ricorrente, riformando la decisione emessa in primo grado e riconoscendo alla proprietaria anticipataria delle spese in contestazione il legittimo rimborso a carico dell'appellato condominio.
Pagamento oneri condominiali oltre la quota: l'azione d'ingiustificato arricchimento
Secondo la ricostruzione giuridica offerta dalla Corte di Appello in esame, considerando, altresì, che la vicenda era antecedente alla riforma della materia condominiale del 2012, il condòmino che paga in eccesso la propria quota condominiale, di fatto versando anche quella di pertinenza altrui, esegue, a tutti gli effetti, un adempimento del terzo (Art. 1180 cod. civ.). Ciò deriva anche dalla natura parziaria e non solidale delle obbligazioni condominiali.
Pertanto, il condòmino de quo non ha azione di regresso nei confronti di coloro a beneficio dei quali ha eseguito il versamento e tanto meno ha diritto automatico al rimborso «Nel caso in cui un terzo adempia un'obbligazione altrui, non ha automaticamente diritto al rimborso, secondo quanto sostenuto dalla Cass. sez. un. 9946/09, mentre questi può soltanto esercitare l'azione di ingiustificato arricchimento (sul punto, si vedano Cass. 13505/19; Cass. 20073/17; Cass. 199/17)».
Quali sono i criteri per il rimborso di una spese urgente realizzata dai condomini?
Secondo la Corte, quindi, in un caso del genere deve essere proposta l'azione d'ingiustificato arricchimento. Se ciò non dovesse essere avvenuto, il titolo vantato per la richiesta di rimborso dovrebbe essere ricercato altrove; più specificatamente nelle eventuali deliberazioni assembleari che avrebbero autorizzato tale iniziativa.
Rimborso oneri condominiali oltre la quota: le delibere autorizzative
Indipendentemente da una motivazione urgente, può accadere che un proprietario anticipi degli oneri, in nome e per conto del condominio, salvo farseli rimborsare.
In un caso del genere, è importante che il condòmino sia stato debitamente autorizzato dall'assemblea. Tale decisione può essere assunta anche a maggioranza e non è necessaria l'unanimità dei consensi.
Queste considerazioni sono state espresse dalla Corte di Appello di Genova in commento in quel passaggio della sentenza in cui si afferma che «l'assemblea ha un potere generale di decidere in punto spese condominiali, esercitabile con decisioni prese a maggioranza, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi solo nel caso di transazioni aventi ad oggetto beni comuni (Cass. 1234/16; Cass. 821/14).
Importi erogati superiori a quelli versati dai condomini e diritto alla ripetizione
La giurisprudenza ha aggiunto che il potere dell'assemblea in tema di spese è assoluto sotto il profilo delle scelte di merito, tant'è che - anche in caso di impugnativa della decisione dinanzi all'Autorità Giudiziaria - il sindacato potrà estendersi ai profili di legittimità formale e sostanziale della delibera, ma il Giudice non potrà mai entrare nel merito delle scelte concrete effettuate dalla maggioranza, spingendosi ad una valutazione di convenienza ed opportunità che il legislatore ha rimesso alla maggioranza, declinata nelle diverse modalità stabilite dall'art. 1136 c.c. (Cass. 15633/12)».
Nel caso concreto, quindi, l'assemblea condominiale che aveva autorizzato l'anticipazione delle spese aveva semplicemente espresso «una delegazione di pagamento o un mandato a pagare per conto del condominio, con la previsione, poi, di un conguaglio e, quindi, di un rimborso» a favore del soggetto interessato.
Per questi motivi è stato accolto l'appello e ordinato il rimborso a favore della condomina anticipataria.
