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Separazione di una parte del Condominio e costituzione Supercondominio

Buongiorno a tutti,

Nessuno ha risposto alle mie domande su un' altra sezione , per cui ritengo di averle poste in una sezione errata e pertanto le riproduco qui,ringraziando chi mi vorrà gentilmente rispondere.

Desidererei sapere:

Una parte del Condominio si separa con il consenso dell' Assemblea o con sentenza del Tribunale e costituisce un Condominio a sè stante,ma con alcune .parti in comune con il Condominio originario,dando quindi origine ad un Supercondominio.

1, Occorre,in conseguenza di tale separazione, modificare il regolamento condominiale contrattuale per adattarlo alla nuova realtà(che comunque non contempla modifiche allo stato delle cose- cfr.art 62 D.A.C.C.)?

2. Se occorresse farlo, è necessaria l' unanimità o può bastare la maggioranza come da sentenza 17694 della Cassazione?

3. Se la separazione avviene in via giudiziale,per mancanza di accordo,come si comporta il Tribunale riguardo all' eventuale modifica del regolamento?

Vorrei precisare che le mie domande non sono teoriche,ma sono in cerca un aiuto per uscire da una penosa situazione nella quale siamo disgraziatamete coinvolti in nove condomini.

Citazione

 

Divisione del condominio

NEWS DI CONDOMINIO

La legge consente, in determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.

La legge consente, al ricorrere di determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.

Per capire come ciò sia possibile, a che condizioni e con quali limiti possa giungersi alla suddetta divisione è necessario prendere le mosse dalla figura del c.d. condominio parziale.

Si tratta di una fattispecie di creazione dottrinario - giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 8066/05) finalizzata a dare una connotazione più ampia all’art. 1123, terzo comma, c.c. relativo alla ripartizione delle spese di cose che servono ai condomini in maniera diversa. Recita la norma: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

In questi casi, si pensi a quei condomini che hanno più portoni d’ingresso, più scale, ecc. non solo le spese ma anche la proprietà dei beni saranno di esclusiva competenza dei comproprietari cui tali cose comuni servono. In tali circostanze, ma non solo, è possibile giungere, vedremo oltre con che modalità, alla divisione delle parti di un edificio.

La norma di riferimento è l’art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita:

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Due le modalità:

a) deliberazione assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi;

b) provvedimento dell’autorità giudiziaria se la stessa è adita da almeno un terzo dei condomini di quella parte dello stabile che si vuole rendere indipendente.

In questi casi, se gli edifici autonomi risultanti dalla divisione hanno le caratteristiche richieste dalla legge, allora potranno costituirsi in altrettanti autonomi condomini.

Un esempio chiarirà la portata della norma.

Si pensi a quel condominio che è composto da due distinti corpi di fabbrica e che è tale fin dalla costituzione per volontà del costruttore.

I comproprietari potranno, nei modi descritti sopra, giungere alla separazione del condominio ed alla costituzione, se obbligatorio o voluto, di due distinti condomini.

Che cosa accade se ai due nuovi edifici restano alcune parti in comune o se per la separazione sia necessario il compimento di particolari opere?

Si pensi nel caso descritto, all’ipotesi, molto frequente, d’impianto di riscaldamento centralizzato, o idrico fognante, che serva entrambi i palazzi.

In questi casi, ai sensi dell’art. 62 disp. att. c.c.:

La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

In sostanza le parti utili ad entrambi i nuovi edifici resteranno tali e se per giungere alla divisione è necessario compiere opere strutturali, la stessa dovrà essere deliberata con le maggioranze previste per le innovazioni (ossia maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno due terzi del valore dell’edificio).

Grazie per la risposta.Le norme citate le conosco abbastanza bene ,perchè è ormai da almeno due anni che mi sto occupando, insieme agli altri 8 condomini, della questione e la studio si può dire settimanalmente,con e talvolta malgrado il parere dei legali che se ne sono occupati o che se ne occupano.

I numeri per la separazione ci sono tutti(consoni agli art. 61 e 62 D;AC;C;)quindi una separazione giudiziale dovrebbe essere quasi automatica.Il legale però punta (e ritiene necessario prima di adire l' Autorità Giudiziaria) un tentativo di separazione amministrativa, con il consenso del resto dei condomini.(ovviamente il terzo del nostro plesso è già più che raggiunto).I restanti condomini (costruttore in testa, che ha ancora la maggioranza relativa dei millesimi)approverebbero ,previa modifica del regolamento condominiale contrattuale, quindi soggetto ad approvazione unanime. E questo potrebbe inficiare l' operazione, solo che un condomino (e ce ne sono almeno due residenti all' estero) si sottraesse comunque all' approvazione.Chiedo allora:come si comporterebbe il Giudice che dovrebbe pronunciare la separazione nei riguardi della modifica dlel regolamento che diverrebbe necessaria in alcuni punti? La modificherebbe lui d' imperio o rimanderebbe alla votazione unanime?(vanificando così, non teoricamente,ma praticamente) la separazione stessa in questo modo rimessa , contro lo spirito e la lettera della legge ,alla volontà dell' assemblea e non al dettato degli art 61 e 62 D.A.C.C.Puoi darmi delle delucidazioni in questo senso? Te ne sarei veramente grato.

Tenendo conto che prima di arrivare davanti al giudice, con il decreto del fare, occorre effettuare la mediazione. Detto ciò, se si raggiunge la maggioranza prevista per procedere con la separazione del condominio, le regole del RdC contrattuale potranno essere modificate in due modi differenti ma sempre solo all'unanimità dei partecipanti che in un caso sono la somma dei partecipanti ai due Condomini creatosi se tali regole si riferiscono all'utilizzo di beni comuni di entrambi gli edifici ( esempio: viali, giardini, aspetto esteriore dell'intero complesso, impianti idrici o di riscaldamento se centralizzati che servono entrambi contemporaneamente, ecc... ) o per la sola unanimità dei partecipanti al singolo condominio se tali regole riguardano solo l'edificio in questione ( esempio: ascensore, scale, utilizzo spazi comuni, lastrico solare, ecc....).

Ringraziandoti, vorrei porre,se possibile, un' altro quesito: trattandosi di modifiche del regolamento che non incidono sui diritti di proprietà dei condomini,ma dovrebbero solo regolamentare dei particolari, come la chiusura o meno di alcune porte e l' accesso a locali situati nel Condominio nuovo da parte di incaricati del Supercondominio, per la verifica di un impianto antincendio e,naturalmente,le diverse indicazioni di convocazione delle assemblee,potrebbero essere applicate le decisioni della Cassazione che ritengono , in casi analoghi, che la maggioranza (e non l' unanimità)sia sufficente? Preciso, però, che un articolo del regolamento (contrattuale) richiede esplicitamente l' unanimità.

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