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reddish75

Separazione due condominii

Alcuni condomini hanno richiesto la divisione del condominio in due indipendenti: A e B. Il condominio è un'unica palazzina, posta in due livelli. Sono separate da un muro, condiviso da alcuni appartamenti, alcuni del sottocondominio A e altri di B.

 

In questa proposta c'è una valutazione economica in quanto il condominio è coinvolto in una causa civile e una parte di questo (A) è meno interedsato. Inoltre, dalla sentenza se soccombenti, potrebbe trarne beneficio dall'altra perché si vedrebbe passare un impianto del futuro condominio B sulla propria proprietà (con la creazione di una servitù).

 

Ho letto i precedenti post al riguardo. Pongo i miei dubbi.

1 - c'è una causa in corso. Non dovrebbe essere consentito prima della sentenza un'eventuale separazione. O sbaglio?

 

2 - i due sottocondominii hanno un muro perimetrale in comune, delle fondamenta e inoltre, sotto i garage di alcuni condomini c'è il vuoto tecnico (spero si chiami così) che è stato venduto ad altri (i proprietari dei garage, sotto il pavimento, ci sono dei locali di cui non sono titolari di alcun diritto).

Ciao, occorre un accordo unanime, trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari e, poi comunque, ormai la citazione in Tribunale c'è ed è per tutti i condòmini attualmente esistenti in questo attuale Condominio, quindi, sia se la causa sarà positiva o negativa ormai coinvolge TUTTI.

Ciao

Ma se in assemblea la maggioranza voterà contro, può un terzo dei condomini favorevoli (o un terzo dei millesimi, nella mia situazione è identico) chiedere in tribunale che venga invece applicata la divisione in due sottocondominii?

NO!

Non esiste assemblea, già te l'ho scritto non c'è, né 1/3, né maggioranza, né minoranza, occorre l'unanimità (TUTTI i condòmini cioè TUTTI i proprietari degli appartamenti) e trascrivere l'atto in Conservatoria.

E, ricorda, la causa in corso, ormai, riguarda TUTTI, non c'è più niente da fare, tranne coloro che hanno chiesto l'applicazione dell'art. 1132 c.c.

Ciao

Un'altra richiesta: se dovessimo soccombere, in appello siamo tenuti a ricorrere divisi o sempre come unico condominio?

Per la divisione in due condominii da uno solo valgono le norme degli art 61 e 62 Dacc, ma se c'è una causa in corso dubito che il Giudice dia il benestare.

Logicamente sempre e solo come un unico Condominio ma, a prescindere, perché sarà sempre e soltanto un unico Condominio a meno che non accettiate e firmate TUTTI (te lo riscrivo per la terza volta) la divisione con atto notarile.

Ripeto sarà sempre un unico Condominio.

Ciao

Per la divisione in due condominii da uno solo valgono le norme degli art 61 e 62 Dacc, ma se c'è una causa in corso dubito che il Giudice dia il benestare.

A parte la causa che naturalmente riguarderà sempre tutti, anche la normale separazione, potrebbe avvenire, soltanto se i beni comuni possono essere separati, cosa molto difficile da attuare, in questo caso potrebbe pure andar bene il v comma dell'art 1136 c.c. quindi soltanto l'unanimità potrebbe permettere un raggiungimento di tale scopo senza traumi....

Questo a mio avviso.

Ok. Grazie mille per le risposte. A me era stato detto che bastava, ai sensi di legge, il voto assembleare. Non sapevo di questo atto notarile né della legge che lo obbligasse a redigerlo.

Di nuovo, grazie per le risposte.

Te l'ho scritto, se è possibile una tranquilla separazione dei beni comuni si potrebbe attuare anche con la maggioranza del v comma art. 1136 c.c. altrimenti è impossibile oppure l'unanimità, a mio avviso, metterebbe la faccenda al sicuro, al riparo da eventuali contestazioni future.

 

Legg iqui:

 

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

___________________

 

Art. 62

 

La disposizione del primo comma dell`articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall`articolo 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall`assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell`articolo 1136 del codice stesso.

 

Se si ottiene la maggioranza di cui sopra e si possono modificare lo stato attuale delle cose, locali, scale, cortili impianti, ecc..ecc....insomma tutto ciò che è comune, lo si potrebbe anche fare con il v comma art. 1136 c.c., altrimenti è meglio un accordo unanime trascritto da un notaio perché così almeno vi mettete al riparo da ogni eventuale, quanto probabile, impugnazione futura.

 

Per la causa vale quanto detto sopra.

Questo almeno secondo il mio modesto e ristretto parere.

Ciao

A parte la causa che naturalmente riguarderà sempre tutti, anche la normale separazione, potrebbe avvenire, soltanto se i beni comuni possono essere separati, cosa molto difficile da attuare, in questo caso potrebbe pure andar bene il v comma dell'art 1136 c.c. quindi soltanto l'unanimità potrebbe permettere un raggiungimento di tale scopo senza traumi....

Questo a mio avviso.

Lasciando da parte la causa in atto che potrebbe impedire lo scioglimento giudiziale, essendoci tutte le caratteristiche previste dagli art. 61 - 62 Dacc, nulla potrebbe impedire la divisione in due di questo unico condominio d non vedo alcun motivo di ottenere l'unanimità, tra l'altro neppure l'art 1136 cc al v comma cita l'unanimità.
Lasciando da parte la causa in atto che potrebbe impedire lo scioglimento giudiziale, essendoci tutte le caratteristiche previste dagli art. 61 - 62 Dacc, nulla potrebbe impedire la divisione in due di questo unico condominio d non vedo alcun motivo di ottenere l'unanimità, tra l'altro neppure l'art 1136 cc al v comma cita l'unanimità.

Sì!

Ho capito Tullio e, mi sembra di averlo anche scritto che si può ricorrere al v del 1136 c.c. ma, dal momento che non sappiamo se nel Condominio di reddisch queste parti comuni possano tecnicamente essere separate (cosa difficilissima in quasi tutti i Condomini), a mio avviso, è meglio raggiungere una unanimità per evitare contestazioni future, quanto probabili.

Giardini, scala/e, impianti vari, finestre, locali ecc....ecc.....

 

Mi riferisco a questo:

art. 62:

 

"Qualora la divisione NON POSSA attuarsi SENZA modificare lo stato delle cose e OCCORRANO opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall`assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell`articolo 1136 del codice stesso."

 

E' vero che non la richiede però è vero che devono ricorrere i presupposti di cui sopra se poi il Condominio di raddisch raggiunge tale maggioranza ben venga, io dubito.....

Ragion per cui una unanimità, che metta d'accordo tutti, soprassedendo a lavori tecnici eventuali o ad altre condizioni tecniche indispensabili affinché ciò sia possibile è un toccasana che li mette al riparo da eventuali contestazioni presenti e future.

E' molto delicata la separazione di un Condominio, a mio avviso.

Ciao

Sono d'accordo che la divisione e' una questione delicata, comunque essendo previsti degli appositi articoli nel Dacc e' possibile, altrimenti non sarebbero neppure stati scritti ed approvati dal legislatore.

Nel caso in esame non esprimo pareri favorevoli o contrari in quanto non essendo un tecnico e non conoscendo lo stato dei luoghi non posso esprimermi, e mi limito a citare gli articoli che regolano la questione.

La Maggioranza è a favore della separazione e creazione di due condominii però lo vorrebbe a queste condizioni:

1 - dopo che tutto ciò che è stato scritto nella sentenza venga eseguito (pagamenti, realizzazione opere, ecc)

 

2 - se ci sarà un appello, andare tutti insieme, come unico condominio.

 

Siete stati molto esaurienti con le risposte. A mio modo di vedere le cose, preferisco un'approvazione all'unanimità e riportata sul verbale. Le altre cose tecniche o legali (notaio) sarebbero solo un punto successivo.

Per esperienza personale ed anche per averlo constatato qui nel Forum é molto raro ottenere l'unanimità (1000/1000) in assemblea in quanto tutti nessuno escluso devono essere veramente motivati e logicamente tutti presenti.

Comunque ti auguro di riuscire in questo intento anche se in realtà non c'è nessuna necessità.

La Maggioranza è a favore della separazione e creazione di due condominii però lo vorrebbe a queste condizioni:

1 - dopo che tutto ciò che è stato scritto nella sentenza venga eseguito (pagamenti, realizzazione opere, ecc)

 

2 - se ci sarà un appello, andare tutti insieme, come unico condominio.

 

Siete stati molto esaurienti con le risposte. A mio modo di vedere le cose, preferisco un'approvazione all'unanimità e riportata sul verbale. Le altre cose tecniche o legali (notaio) sarebbero solo un punto successivo.

Ciao,

 

1) Lo supponevo che ci sarebbero state delle condizioni viene quasi naturale.

Apposta parlavo di unanimità, qualora ci fosse, si intende ed, in questo modo, potreste soprassedere con un accordo unanime molti punti. Ed, infatti, di che maggioranza parliamo?

Io dubito che arriviate ai 2/3 non lo so, dimmi te?

Se non la raggiungete, tutto è inutile.....

 

2) Questo è ovvio, a prescindere, già detto.

 

Ripeto, ciò che ti ha scritto Tullio è giusto, cerca di non fraintendermi, non sto discutendo questo, io, ribadisco che, in questi casi, è meglio trovare se possibile un accordo unanime altrimenti, i 2/3, al 90%, sono quasi sicura, non li raggiungerete mai, tranne miracoli ma, poi, mettiamo il caso che li raggiungiate dovreste, inevitabilmente, provvedere a TUTTI gli accorgimenti tecnici di cui si parlava.

Con un accordo unanime, invece, potreste limare tante cose, tanti aspetti tecnici, si può superare i limiti posti dal Codice Civile e raggiungere l'obiettivo senza temere, in futuro, nulla.

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

Per esperienza personale ed anche per averlo constatato qui nel Forum é molto raro ottenere l'unanimità (1000/1000) in assemblea in quanto tutti nessuno escluso devono essere veramente motivati e logicamente tutti presenti.

Comunque ti auguro di riuscire in questo intento anche se in realtà non c'è nessuna necessità.

Verissimo! Però sono convinta che non arriveranno mai neanche ai 2/3...

Allora proponevo quanto sopra descritto.

Ciao Tullio

Se non arriveranno ai 2/3 tantomeno giungeranno all'unanimità.

Certo l'ho detto pure, ma magari con qualche accordo, che, legalmente, possa superare il Codice Civile (unanimità di natura contrattuale), su alcuni particolari riguardanti la divisione delle parti comuni, degli impianti, ecc....ecc......potrebbero pure trovarlo.

Se vai codice alla mano, i 2/3, non arriveranno mai perché non accontenti nessuno.

Se fai un accordo, cercando, per quanto possibile, di dare un po' a Tizio, un po' a Caio, questo rimane qui,.... questo rimane lì.......questo lo tolgo a te....(sto facendo degli esempi si intende...) può darsi che l'unanimità la trovi e ti metterebbe al riparo vita natural durante, come si suol dire in questi casi.

Non è semplice la divisione di un unico Condominio, nonostante ci sia l'art 61 e 62 c.c. DD.AA.C.C. che lo dipinga come fattibile, semplice e normale, nella realtà così non è.

Ciao

Non credo proprio che i condomini pur di arrivare all'unanimità che in questo caso non è neppure necessaria, rinuncino a qualcosa per cederla all'altro, secondo me sempreché sia possibile la divisione in due condomini, o la si fa a norma degli articoli 61 - 62 Dacc oppure non ci arriveranno mai e l'unanimità (ripeto non richiesta ne necessaria) una illusione.

Non "pur di arrivare all'unanimità", senza "pur".

Ho detto che, se potessero ottenere l'unanimità, ossia un accordo che potesse mettere in sintonia le diverse richieste che, inevitabilmente, emergerebbero (infatti reddish75 ci scrive che si pongono determinate condizioni), sarebbe meglio.

Che poi, non è ne richiesto, ne necessario è ovvio, infatti, pur volendolo solo alcuni condòmini, non è necessario, né richiesto per qualche motivo, la divisione in due parti del Condominio.

Attenendoci agli artt. 61 e 62, quindi considerando tutto ciò che impongono questi articoli,. presumo che i 2/3 non li raggiungeranno mai, forse, sottolineo forse, con determinati accorgimenti, concessioni, accordi vari, tenendo presente ed accogliendo le condizioni di tutti (per quanto possibile), potrebbero ottenere la divisione del Condominio soltanto accordandosi all'unanimità, ma FORSE, non per forza.....

Ciao Tullio

Carissimo/ma Brico a parte il fatto che unanimità non è necessaria e forse neppure i 2/3, non lo so, ma così solo per un calcolo delle probabilità, pur ammettendo che si stabiliscano delle determinate condizioni, come tu dici, pensi sia più facile arrivare ai 2/3 di favorevoli oppure all'unanimità?

Comunque se lo stato dei luoghi lo permette forse sarà sufficiente la maggioranza delle teste presenti in assemmblea rappresentanti almeno 500 mlm, oppure una decisione giudiziale su ricorso di 1/3 dei condomini della parte che si vuol staccare.

Sinceramente ripetere ad ogni tuo messaggio che sarebbe meglio l'unanimità mi sta proprio antipatica perché nessun articolo di legge lo richiede perciò sarebbe opportuno accantonare questa possibilità.

Va bene Carissima ma non fa niente.

Per quanto riguarda "sarebbe meglio..." è un pensiero, un parere e, come tale torno a ripetere, che i 2/3 seguendo il dispositivo del Codice, è difficile raggiungerli, l'unanimità con un accordo particolare potrebbe (notare il condizionale) proprio perché va oltre il Codice probabilmente permetterebbe la divisione.

Naturalmente non sto dicendo che c'è un obbligo, che c'è una legge, io non l'ho scritto, scusa ma non riesco a capirti, dove ho scritto che è un obbligo di legge?

Ho scritto che a mio avviso potrebbero tentare di riuscirci in questo modo, anche per una tranquillità futura.

Tutto qui!

Ciao Tullio!!!!

Ripeto per l'ennesima volta

"l'unanimità non è prevista dalla legge per questo caso"

ed è più facile (sempreché necessaria) raggiungere i 2/3 che la tua sperata ed inutile unanimità

Per favore carissima brico non ripetere che " sarebbe meglio " perché sarebbe meglio seguire le norme scritte sul codice e non inventarsi norme inesistenti ed assolutamente inutili tra l'altro più difficili da raggiungere da quelle previste dalla Legge.

Per me è tutto chiaro. Io volevo solo capire se ciò era possibile (visti i locali sotto ai nostri garage) e se, nel caso la maggioranza fosse contraria, gli altri non possono assolutamente chiedere al tribunale di accettare la loro richiesta. Grazie.

Per fornire una risposta completa ed esauriente sarebbe necessario conoscere perfettamente lo stato dei luoghi ed essere un tecnico abilitato, purtroppo non possiedo neppure una di queste qualità, posso solo dire quello che prevedono le norme di Legge.

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