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Condominio, lavori di manutenzione e illegittima installazione dei ponteggi su parti di proprietà privata.

Risarcimento del danno subito per l'installazione illegittima dei ponteggi sulla terrazza privata di due condomini
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Lavori e necessità d'installare i ponteggi nella proprietà privata.

Che si tratta della proprietà di un condòmino o di un estraneo al condominio non c'è differenza, salvo particolari norme del regolamento contrattuale che vincolino in modo specifico il condòmino. Si tratta di una limitazione, sia pur temporanea, del diritto di proprietà.

Classico l'esempio del ponteggio nei giardini privati, sulle terrazze, sui balconi, ecc.

Se c'è da installare un ponteggio, la prima cosa che pensano i mal capitati è: "Deve essermi domandata l'autorizzazione.

E che cosa succede se i ponteggi vengono installati senza il mio permesso? Ho diritto ad essere pagato per l'accesso illecito o solo in caso di danni? E a chi rivolgermi?"

Di questo aspetto ci occuperemo qui di seguito. Partiamo come sempre dalle norme.

Ponteggi nella proprietà altrui, le norme

Ai sensi dell'art. 843, primo e secondo comma, c.c.: . Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. .

La norma può trovare concreta applicazione anche in relazione al condominio negli edifici laddove per l'esecuzione degli interventi manutentivi sulle parti comuni è probabile che si renda necessario l'accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

=> Mancato accesso dovuto alla presenza dei ponteggi installati per i lavori di ristrutturazione: si ha diritto al risarcimento?

Se le parti non trovano un accordo per le modalità d'accesso un ordine in tal senso può essere dato solamente dall'Autorità Giudiziaria. In tal senso è stato affermato che ai fini della riconosciuta necessità, cui l'art. 843 c.c. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo (così Cass. n. 3494/75).

Nel caso del condominio, ma si tratta d'un concetto avente portata generale, l'accesso senza autorizzazione, oltre che essere soggetto ad eventuali risposte sanzionatorie di carattere penale, comporta la responsabilità civile per i danni procurati.

Chi risponde di che cosa?

Ponteggi nella proprietà altrui, i danni

Alla domanda ha dato risposta il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 2012 del 13 settembre 2010. Nel caso di specie due condomini, proprietari d'una terrazza pertinenziale rispetto alla loro unità immobiliare, nell'ambito d'un giudizio d'opposizione a decreto ingiuntivo, in via riconvenzionale, domandavano il risarcimento del danno subito per l'installazione illegittima dei ponteggi sulla loro proprietà.

Lavori alla facciata condominiale e pregiudizio economico ai negozi.

Nel fare ciò individuavano il responsabile nella compagine condominiale.

Il giudice adito, sulla base della domanda formulata dai comproprietari, concludeva per il difetto di legittimazione passiva del condominio specificando che per quanto era emerso dagli atti di causa l'eventuale responsabile dei danni doveva essere individuato nell'impresa esecutrice dei lavori.

Secondo il magistrato campano, infatti, . la domanda è stata indirizzata nei confronti di un soggetto (il Condominio) diverso da quello (impresa esecutrice dei lavori) che, secondo la prospettazione della parte opponente, avrebbe causato i lamentati danni non essendo stato neppure allegato che la parte opposta abbia concorso alla realizzazione del fatto illecito in qualità di autore morale.

Come è noto la legittimazione ad agire e contraddire, quale condizione dell'azione, deve essere accertata in relazione non alla sua sussistenza effettiva ma alla sua affermazione con l'atto introduttivo del giudizio, nell'ambito d'una preliminare valutazione formale dell'ipotetica accoglibilità della domanda; tale accertamento, pertanto, deve rivolgersi alla coincidenza, dal lato attivo, tra il soggetto che propone la domanda ed il soggetto che nella domanda stessa è affermato titolare del diritto e, da quello passivo, tra il soggetto contro il quale la domanda è proposta e quello che nella domanda è affermato soggetto passivo del diritto o comunque violatore di quel diritto e il difetto, in quanto attinente alla regolare costituzione del contraddittorio, è rilevabile anche di ufficio (cfr. Cass. Sez. II n. 6132 del 6/3/2008). (così Trib. Salerno 13 settembre 2010 n. 2010).

Come dire: il modo in cui si chiede un risarcimento incide, e non poco, sull'individuazione del soggetto responsabile.

Va detto, per completezza, che in astratto il condominio potrebbe rispondere dei danni procurati dalla ditta appaltatrice ai sensi dell'art. 2049 c.c. ma evidentemente, visto il tenore delle affermazioni contenute in sentenza, in questo caso non è stato così.

In fine e per completezza è bene ricordare che in termini generali, cioè nel caso di accesso autorizzato o imposto da un giudice è dubbia la natura dell'indennizzo dovuto, o meglio è dubbio quando tale indennizzo debba essere corrisposto.

Per un orientamento l'indennizzo va corrisposto a priori, cioè al di là di eventuali danni, per la sola occupazione e in conto danni. Per un altro, invece, più fedele alla lettera della norma, l'indennizzo va corrisposto solamente in caso di danno e quindi è eventuale e successivo.

Il costo del ponteggio deve essere sostenuto dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà

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