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L'installazione dei ponteggi danneggia economicamente il negozio a piano terra. Ne risponde il condominio?
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L'installazione dei ponteggi danneggia economicamente il negozio a piano terra. Ne risponde il condominio?

Lavori alla facciata condominiale e pregiudizio economico ai negozi.

Avv. Marcella Ferrari  

Il rifacimento della facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo. Vediamo come può tutelarsi il negoziante.

=> Se i lavori per il rifacimento della facciata si protraggono a lungo il conduttore del negozio ha diritto al risarcimento del danno.

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Rifacimento della facciata. La facciata rappresenta un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.; consiste nella parete esterna del palazzo e nei decori che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante. [1] Il rifacimento riguarda il ripristino dell'intonaco, della tinta, del rivestimento e via discorrendo.

Alle spese partecipano, in base ai millesimi, tutti i condomini, anche quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione (Trib. Roma 16966/2009)

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Lavori alla facciata condominiale e pregiudizio economico ai negozi. Gli esercizi commerciali che si trovano a piano terra subiscono un indubbio nocumento in caso di installazione di ponteggi.

Le impalcature, infatti, nascondono la presenza dei negozi che non possono attirare la clientela.

Se un ponteggio deve essere fissato sulla proprietà di uno dei condomini, egli ha diritto a percepire un indennizzo ai sensi dell'art. 843 c.c. (Trib.

Roma 10 dicembre 2007). [2] Del pari, se i lavori si protraggono per mesi e questo cagiona un danno ad una proprietà esclusiva, come un negozio, il titolare ha diritto di agire per il risarcimento del danno. Vediamo cosa accade se l'esercizio commerciale è in locazione.

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Se il negozio è concesso in locazione. Ai sensi dell'art. 1575 c.c. il locatore deve mantenere il bene in modo da servire all'uso convenuto.

La presenza di un ponteggio che cela la vetrina del negozio e ne occulta addirittura l'esistenza si traduce in un inadempimento agli obblighi gravanti sul locatore.

Il conduttore, pertanto, ha titolo per agire contro il locatore e chiedere una riduzione del canone oltre al risarcimento del danno subito.

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Riduzione del canone e risarcimento del danno. Per ottenere il risarcimento del danno, spetta al conduttore dimostrare di aver patito un pregiudizio di ordine economico. In buona sostanza, l'onere della prova grava su di lui.

Egli deve dimostrare, scritture contabili alla mano, che le sue entrate sono diminuite nel periodo in cui i ponteggi hanno oscurato la sua attività.

Solo allegando la prova del danno, avrà titolo per ottenere il ristoro del nocumento sofferto(Corte d'Appello Milano, 1062/2013).

Nel caso di specie, il danno si concreta nella limitazione del godimento dell'immobile, ragion per cui il conduttore ha titolo sia per ottenere il ristoro del danno patito che per richiedere la riduzione del canone.

Casi in cui è ammessa la riduzione del canone. Il conduttore non può cessare di corrispondere il canone o ridurlo unilateralmente in caso di diminuzione del godimento del bene (nel nostro caso, a causa della presenza delle impalcature).

Una simile condotta sarebbe legittima solo nel caso in cui manchi in toto la controprestazione da parte del locatore.

Così nell'ipotesi dell'interclusione dell'immobile a causa di lavori stradali protratta per due anni, il conduttore non può sospendere totalmente il versamento del canone, ma solo ridurlo in proporzione al mancato godimento (Cass. 14739/2005).

Quando si ha diritto al risarcimento del danno per mancato godimento. Premesso che il danno patito va dimostrato, la giurisprudenza della Cassazione è costante nell'affermare che: «il mancato temporaneo godimento dell'immobile non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore» (Cass. 261/2008). L'occupazione di un'area antistante al negozio per il compimento dei lavori straordinari - come il rifacimento della facciata - dà diritto al negoziante ad ottenere il risarcimento del danno.

In una vicenda simile, la Cassazione ha statuito che "l'occupazione di un viale antistante un'attività commerciale comporta di per sé un danno" (Cass. 67/2013).

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I ponteggi non devono penalizzare gli esercizi commerciali. Come ricordato, la delibera assembleare di rifacimento della facciata è legittima e non ci si può opporre.

Tuttavia, in sede di assemblea, si può operare al fine di ridurre al minimo gli svantaggi scaturenti da tale attività.

In primo luogo, chiedendo all'impresa di creare dei "sottopassi" nei ponteggi per transitare lungo le vetrine.

Inoltre, sempre in sede di assemblea, è opportuno deliberare di apportare il minor danno possibile alle attività commerciali valutando adeguatamente le modalità di installazione dei ponteggi.

Su chi grava la responsabilità del cantiere. Il dovere di custodia e vigilanza del cantiere grava sull'appaltatore.

Tra i suoi molteplici obblighi v'è quello di non arrecare danni a terzi e ai condomini stessi. Sui ponteggi, infatti, il condominio non può esercitare alcun potere [3] .

Infatti, «il condominio appaltante non è custode delle impalcature e dei ponteggi montati e allestiti dall'appaltatore a cui abbia affidato l'esecuzione di un'opera, non potendo rispetto a quei manufatti esercitare autonomamente, sul piano materiale e fisico, alcun atto o intervento volti a incidere sulla loro conformazione:conseguentemente, il condominio non è responsabile dei danni, di qualsiasi genere, che dalle impalcature e dai ponteggi siano derivati nella sfera di terzi, inclusi gli stessi condomini» (Trib. Messina1238/2012). L'opera, inoltre, deve essere completata nei tempi pattuiti.

Il protrarsi dei lavori per anni - addirittura due in un caso esaminato dalla Suprema Corte (Cass. 14739/2005) - determina una responsabilità per inadempimento in capo all'appaltatore, con il conseguente diritto del condominio ad ottenere il risarcimento del danno.

L'accettazione dell'opera, benché consegnata tardivamente, non importa per ciò solo la rinuncia al ristoro del danno subito (App. Aquila 26 maggio 2012).

Danni provocati dal ponteggio: caduta oggetti. Dei danni cagionati dalle impalcature risponde l'appaltatore.

Ad esempio, nel caso di caduta di materiali che danneggino il marciapiede condominiale o le auto parcheggiate. Come accennato, egli è custode dei ponteggi e risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c.

La suddetta norma dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode [4] , salvo il caso fortuito.

Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della res, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.

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Conclusioni. La presenza di ponteggi rappresenta indubbiamente uno svantaggio per i commercianti in quanto le impalcature nascondono le vetrine.

Per questa ragione, in sede di assemblea, occorre sempre considerare la presenza di locali commerciali e deliberare nel senso di arrecare loro il minor pregiudizio possibile.

Se le installazioni rimangono per lungo tempo, il conduttore di un locale commerciale può agire contro il locatore per ottenere la riduzione del canone in proporzione al minorato godimento del bene e, se dimostra il danno, può ottenere un risarcimento.

Qualora il protrarsi dei lavori avvenga a causa di un inadempimento dell'appaltatore, egli è responsabile degli eventuali danni subiti dai condomini.

=> Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce "facciata", 2016, 131 ss

[2] M. FRACARO - G. PALMIERI , Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, cit.

[3] Tuttavia la responsabilità cade anche sul condominio qualora non abbia adeguatamente sorvegliato l'appaltatore (culpa in vigilando e culpa in eligendo)

[4] Se nell'installazione del ponteggio non sono state adottate tutte le cautele necessarie e questo ha agevolato l'ingressodei ladri, del furto nell'appartamento del singolo condomino risponde l'appaltatore ex art. 2051 c.c. (Cass. 2844/2012). Ut supra ricordato, l'appaltatore è custode dell'opera, grava su di lui l'obbligo di dotarla di mezzi antifurto per evitare il compimento di reati.

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