Superbonus e p.a. in condominio, la risposta n. 620/2021
Con la risposta ad interpello n. 620 del 22 settembre 2021 l'Agenzia delle Entrate risponde ad un quesito riguardante il caso di un condominio composto in parte da proprietari privati e in parte da una pubblica amministrazione.
La domanda in sintesi è: è fruibile il superbonus solo da parte di alcuni dei condòmini? Se cioè gli altri proprietari, nella specie in esame la p.a., non possono fruire delle agevolazioni né sostenere le spese dei lavori, i primi possono comunque accedere all'agevolazione?
Sì, risponde l'AdE, facendo riferimento al co. 9-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020).
Entriamo nello specifico, partendo dal quesito per poi giungere al riferimento normativo richiamato.
Condominio con p.a. e privati, come fruire del superbonus?
L'istante è una p.a., proprietaria di un edificio di cui ha alienato alcuni immobili a dei privati. Questi, divenuti dunque condòmini, vorrebbero fruire del superbonus.
Vorrebbero cioè eseguire alcuni lavori sulle parti comuni e conseguire l'agevolazione del superbonus, cioè l'arcinota detrazione fiscale del 110 per cento di cui all'art. 119 del Decreto Rilancio.
Ma l'istante afferma che non darà in assemblea il proprio consenso all'approvazione dei lavori: spiega infatti che non è ammesso dalle norme al superbonus e che comunque non ha il capitale per affrontare la spesa.
Al contempo, però, l'istante intende non opporsi nel caso di "valida deliberazione dell'assemblea all'esecuzione degli interventi e, in particolare, all'accollo di tutte le spese ad uno o ad alcuni condomini, purché questi ultimi esprimano parere favorevole al riguardo".
Con l'interpello in questione viene avanzata dunque la domanda: gli altri condomini possono proseguire con il proprio intento? È cioè corretta la procedura secondo cui l'assemblea decida di accollare la spesa ad uno o più alcuni dei condomini purché questi esprimano parere favorevole?
Superbonus, assemblea e imputazione a uno o più condòmini dell'intera spesa
Per fornire la propria risposta, l'AdE, dopo un riepilogo delle principali norme del superbonus - divenuto oramai consueto nei detti documenti di prassi - richiama in particolare il co.9-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio.
Bonus mobili e interventi di recupero
Tale comma è stato introdotto dal Decreto Agosto del 2020 (cioè il D.L n. 104/2020, come modificato con la conversione in L. n. 126/2020) nella seguente versione: "9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Con la Legge di Bilancio per il 2021 (L. n. 178/2020) è stato poi aggiunto il secondo periodo, contenente la norma che qui interessa, e dunque il comma oggi prevede che: "9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole?"
Il co. 9-bis, per quanto riguarda il tema odierno, ha in effetti risposto ad uno dei (tanti) quesiti posti dal superbonus, e cioè se e come i singoli condòmini possono fruire dell'agevolazione per i lavori sulle parti comuni se non si raggiunge la maggioranza prescritta dal codice; perché, ove la si fosse raggiunta, il problema non si sarebbe posto: in astratto, ognuno avrebbe potuto decidere se e come fruire della detrazione.
Superbonus, la cessione del credito segue la detrazione non matura prima
A tal riguardo, la norma in esame introduce delle deroghe alla normativa generale: per quanto riguarda il nostro tema in particolare, in primis, già nella sua prima versione, il co-9-bis ha ridotto il quorum rispetto a quello previsto per la generalità dei casi analoghi dall'art. 1136 c.c.; in secundis, a seguito della Legge di Bilancio del 2021, il co. 9-bis ha previsto la particolare modalità deliberativa di cui al secondo periodo, non prevista nel codice civile.
Per l'approfondimento di tali aspetti si rimanda al nostro ebook "Superbonus del 110% La misura, gli aspetti condominiali, i casi pratici risolti".
Sulla base di tale ultima norma, la risposta all'istanza di interpello è quindi affermativa.
Dunque, in materia di superbonus le deliberazioni dell'assemblea del condominio che imputano a uno o più condomini l'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio e purché i condomini cui sono imputate le spese esprimano parere favorevole?
Come osserva l'AdE, la norma "consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l'intenzione di accollarsi l'intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali".
Aggiunge anche l'Ufficio che in tali casi, dell'eventuale "non corretta fruizione del Superbonus", risponderà "esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito".
