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Superbonus e lastrico in proprietà esclusiva, lavori e fruizione del beneficio
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Superbonus e lastrico in proprietà esclusiva, lavori e fruizione del beneficio

Superbonus del 110% per la fruizione del beneficio per l'intera spesa da parte del proprietario serve il consenso di tutti i condòmini

Avv. Alessandro Gallucci  

L'Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali - torna ad occuparsi di superbonus.

La risposta n. 499 del 27 ottobre 2020, resa nota sul portale dell'ente lo stesso giorno, si occupa di un caso particolare e, viste le considerazioni svolto, molto, molto interessante anche al di là della specifica fattispecie.

L'interpretazione normativa fornita dall'Agenzia delle Entrate, in materia di superbonus del 110% in condominio, riparto legale delle spese e sua modificazione convenzionale pare pienamente coerente col dettato normativo ed apre scenari interessanti per quei condòmini che vogliono eseguire questi lavori a fronte delle perplessità o almeno dell'indifferenza degli altri.

Superbonus, la documentazione necessaria

Vediamo di che si tratta.

Superbonus del 110% per l'efficientamento energetico mediante coibentazione del lastrico solare in proprietà esclusiva

Un condòmino presentava istanza d'interpello all'Agenzia delle Entrate specificando di essere proprietario di un appartamento, che non avente accessi autonomi all'esterno, ubicato al quinto piano di un edificio in condominio unitamente alla sovrastante terrazza di pari superficie (un lastrico solare).

L'istante specificava altresì d'esserne esclusivo proprietario e di avere intenzione di eseguire:

a - l'isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, che rappresentava più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio, mediante posa in opera di materiali isolanti conformi ai dettami normativi richiesti per la fruizione del superbonus del 110%;

b - l'installazione di un impianto solare fotovoltaico, con o senza sistema di accumulo, connesso alla rete elettrica con cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE).

Il condòmino faceva altresì notare che, in ossequio a quanto disposto dall'art. 1122 c.c., i lavori non avrebbero comportato danni per le parti comuni.

Egli chiedeva dunque, meglio sosteneva che avrebbe potuto godere della detrazione del 110% sull'intera somma dei lavori perché la coibentazione del lastrico, sia pur in proprietà esclusiva, riguardava un bene a servizio di tutti, essendo la copertura dell'edificio.

Superbonus del 110% e isolamento termico del lastrico: se paga uno e tutti sono d'accordo, ok alla detrazione della spesa a suo esclusivo vantaggio

L'Agenzia nel rispondere al contribuente, come quasi sempre in questi casi, ha premesso cenni alle regole che disciplinano il così detto superbonus del 110% per poi entrare nel dettaglio della questione.

Come si diceva in principio la soluzione fornita dall'AdE è interessante oltre che per la specifica fattispecie - dell'istante ed in genere per i lastrici in proprietà esclusiva - anche, a nostro avviso, per opere sulle parti comuni a cura e spese del singolo.

Superbonus e sconto in fattura, Ruffini (ADE) riferisce alla Camera

Entriamo nel dettaglio.

Si legge nella risposta n. 499 che, poiché «l'Istante intende sostenere l'intera spesa per l'isolamento del lastrico solare, previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, si ritiene che il Superbonus può essere calcolato sulle spese sostenute dall'Istante e a lui attribuite utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile e delle spese per i lavori sul lastrico solare prescritto dall'articolo 1126 del codice civile.

Ciò a condizione che, in conformità al medesimo art. 1123 del codice civile, l'assemblea dei condomini autorizzi l'esecuzione dei lavori e all'unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell'Istante interessato agli interventi medesimi».

Due condizioni, dunque:

  • autorizzazione da parte dell'assemblea alla esecuzione dei lavori;
  • consenso di tutti i condòmini all'accollo della spesa che in questo caso rappresenterebbe deroga ai criteri legali di riparto.

Non si tratta delle uniche condizioni: nella medesima risposta l'AdE specifica che trattandosi di intervento realizzato su una parte a servizio comune dell'edificio in condominio, anche se di proprietà esclusiva, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell'applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all'intero edificio, ivi compreso il così detto doppio salto di classe energetica, da certificarsi mediante APE ante e post opera.

Inoltre l'Agenzia specifica che i documenti di spesa per gli interventi effettuati sul lastrico solare, alla stregua di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio; ciò specifica l'AdE, riguarda tanto i documenti di spesa (es. fatture), quanto i bonifici.

Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020

Superbonus del 110% e spese del singolo: quali prospettive?

Perché questo provvedimento dell'Agenzia delle Entrate dovrebbe risultare così interessante anche in una prospettiva più ampia rispetto a quella del singolo caso (e di quelli eventuali analoghi)?

Perché, a ben leggere, l'Agenzia porta l'attenzione sulle parti comuni in generale, ovvero su parti dell'edificio che, come il lastrico, pur in proprietà esclusiva, abbiano caratteristiche assimilabili ai beni comuni, cioè assolvono una funzione strumentale ed accessoria rispetto al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Così facendo, per chi scrive, l'AdE lascerebbe intendere che dietro delibera di autorizzazione delle opere e previo consenso di tutti i condòmini, Tizio potrebbe decidere di far posare un cappotto termico su tutte le facciate dell'edificio e rispettando tutti i requisiti di legge - ivi compresa l'intestazione della pratica al condominio - godere egli solo della detrazione del 110%, ovvero concordare uno sconto in fattura e/o una cessione del credito non per la sua quota, ma per l'intero ammontare dei lavori. Ciò perché ha sostenuto, autorizzato da tutti, l'intera spesa.

Qui il testo della risposta all'interpello: => Link

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