«Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole».
Questo il comma 9-bis dell'art. 119 d.l. Rilancio col quale gli operatori di settore si devono confrontarsi quando ci sono da deliberare opere su parti comuni rientranti nell'ambito del così detto superbonus del 110%.
Si badi: opere ed interventi che riguardano le parti comuni degli edifici. Questo aspetto è di fondamentale importanza ed esclude dal novero delle competenze assembleari tutte quelle opere che devono essere eseguite nelle unità immobiliari.
Semplicisticamente si riduce la decisione sul superbonus ad un semplice ok da parte dell'assemblea. Ma è davvero così?
A ben considerare l'iter complessivo, no. Almeno tre sono le assemblee dalla decisione sullo studio di fattibilità all'approvazione della contabilità finale.
Assemblea per il superbonus, maggioranze e competenze
Lo dice chiaramente il comma 9-bis: per approvazione degli interventi di cui all'art. 119 le delibere assembleari sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Si deve decidere la possa in opera del così detto cappotto termico? In un'assemblea con presenti nove persone è sufficiente il voto favorevole di cinque che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
L'assemblea, lo si ribadisce, delibera interventi di cui all'art. 119 inerenti alle parti comuni, non interventi che riguardano le unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Ergo?
L'assise non può decidere di deliberare la sostituzione degli infissi degli appartamenti.
Quali altre delibere rientrano nell'ambito di quelle afferenti ad interventi di cui all'art. 119 d.l. Rilancio? Anche quelle che riguardano la fattibilità della realizzazione delle opere?
Ad avviso dello scrivente, sì.
Quando le Sezioni Unite affermarono che per l'approvazione delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali, tra le motivazioni che le spinsero ad affermare la legittimità dell'approvazione a maggioranza specificarono che questa era logica conseguenza anche del principio secondo cui «un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente» (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477)
In questo caso non parliamo di atti contestuali, ma ad esempio con riferimento allo studio di fattibilità, di uno prodromico e strettamente connesso.
In assenza di specifiche disposizioni in argomento, come poter concludere che per la deliberazione delle opere rientranti nel superbonus basta una maggioranza semplice mentre per la valutazione di quali interventi eseguire sia necessaria una maggioranza più alta?
Identica conclusione, per parte mia, va tratta per l'approvazione della contabilità finale degli interventi beneficianti della detrazione del 110%.
Amministratore adempimenti fiscali Superbonus
Assemblea per il superbonus, almeno due riunioni per valutare il da farsi e una per rendicontare
Già da quanto fin qui sinteticamente indicato emerge con chiarezza perché più che di assemblea per il superbonus debba parlarsi di assemblee per il superbonus.
Va incaricato un tecnico o un gruppo di tecnici per l'affidamento di un incarico che valuti la fattibilità delle opere di efficientamento energetico e/o riduzione del rischio sismico.
Poi va affidato l'incarico ad un'impresa sulla scorta di quello studio di fattibilità che quasi certamente comprenderà anche un capitolato delle opere ed il relativo computo metrico.
È bene, per esigenze di economia dei tempi, che la deliberazione dello studio di fattibilità comprenda anche l'elaborazione di questi ultimi documenti. La prassi ci dice che è già pressoché così.
In un normale susseguirsi di decisioni su lavori di manutenzione, all'assemblea sullo studio di fattibilità segue quella sulla valutazione dello stesso studio e quindi l'affidamento del mandato all'amministratore di reperire preventivi per la esecuzione delle opere indicate (o decise).
Nulla vieta di accorpare i tempi, prevedendo che alla consegna dello studio di fattibilità segua il reperimento d'ufficio dei preventivi da parte dell'amministratore e quindi la convocazione dell'assemblea per decidere allora su tutto quanto.
È consigliabile però uno spazio deliberativo che valuti lo studio di fattibilità, che è il primo e più importante documento per comprendere se si può raggiungere, ad esempio, il doppio salto di classe energetica e a che condizioni, ove ve ne siano in termini di necessità di opere preventive, sanatorie, ecc.
La presentazione di offerte in busta chiusa e l'affidamento dell'appalto dovrebbe, meglio, deve essere seguita da un'ulteriore assemblea per l'approvazione del piano di riparto, specie nel caso in cui l'assemblea deliberi l'imputazione della spesa solamente ad un gruppo di condòmini.
V'è poi l'assemblea finale, quella per l'approvazione della contabilità di chiusura lavori.
Assemblea per il superbonus, possibile la videoconferenza, ma attenzione alla trasparenza
Fin qui abbiamo contato almeno tre, se non quattro assemblee necessarie per deliberare gli interventi e decidere in merito ad aspetti concreti della esecuzione delle opere e della loro contabilizzazione e rendicontazione.
Tutte queste assemblee o anche solo una parte, se previsto dal regolamento ovvero se esistente il consenso della maggioranza dei condòmini, possono essere svolte in videoconferenza ovvero con modalità mista.
È fondamentale in questi casi, vista l'importanza dei temi, garantire la massima accessibilità e trasparenza in modo che tutto si svolga come se si stesse tenendo un'assemblea in presenza.
