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Superbonus in condominio, 5 questioni fondamentali

La programmazione di opere di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico in condominio deve tenere conto delle peculiarità del condominio, quali?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il superbonus del 110% è stato presentato come quel provvedimento in grado di consentire l'efficientamento energetico e/o la riduzione del rischio sismico degli edifici a costo zero.

È possibile, è vero, ma la realtà presenta complessità e sfaccettature varie, tant'è vero che l'art. 119 del decreto Rilancio, varato nella sua forma definitiva a luglio con la legge di conversione, da allora ad oggi è stato oggetto di già due interventi modificativi (ad opera del così detto decreto Agosto e della legge di Bilancio).

Il condominio è citato espressamente (art. 119, nono comma lett. a) tra i soggetti che possono beneficiare del superbonus del 110%.

Se fuori dall'ambito condominiale, l'ambìta operazione a costo zero non è poi così facile, in relazione al condominio negli edifici vanno tenute in considerazione alcune peculiarità ulteriori.

A dirla diversamente possiamo sintetizzare in questo modo: l'esecuzione di opere rientranti nel superbonus in ambito condominiale si scontra con dei coefficienti di difficoltà specifici di quella tipologia di proprietà.

Superbonus con interventi in supercondominio e in condominio

Vediamo quali.

Superbonus in condominio e studio di fattibilità, determinanti l'indipendenza e la competenza

La prassi ci rimanda di operazione all inclusive, pacchetti completi che vanno dal famigerato studio di fattibilità alla ultima certificazione utile al godimento della detrazione del 110%.

Operazioni spesso mutuate da quelle che consentivano la cessione del credito già per l'ecobonus al 65%.

Proposte che, considerate le opere di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, possono davvero portare al famoso costo zero per gli interventi rientranti nel così detto 110%.

Eppure…

Eppure, per parte di chi scrive, questo passaggio iniziale, l'incipit dell'operazione superbonus necessita di particolare attenzione e ponderazione da parte dell'assemblea condominiale.

Il così detto studio di fattibilità rappresenta un passaggio fondamentale, lo si vedrà dopo, anche per l'individuazione delle migliori opere che in relazione al contesto dato consentano di fruire del superbonus per efficientamento energetico e/o riduzione del rischio sismico.

Se l'accoppiata cappotto - infissi è la più gettonata, per così dire l'abito confezionato, non è da escludersi che per dati contesti condominiali altre combinazioni risultino migliori.

Lo studio di fattibilità serve proprio a questo: valutare la soluzione migliore per quel caso. È fondamentale, allora, scegliere i tecnici badando a competenza e indipendenza.

Superbonus del 110%, l'Agenzia delle Entrata rilascia una nuova circolare

Superbonus in condominio, nessun abuso per la garanzia assoluta di tranquillità

La presentazione dei titoli abilitativi per la esecuzione delle opere di efficientamento energetico e/o riduzione del rischio sismico necessita di una dichiarazione di stato legittimo degli edifici oggetto d'intervento.

Se si interviene solamente sulle parti comuni, allora la dichiarazione di stato legittimo può riguardare solamente queste.

Se l'intervento riguarda anche le unità immobiliari, si pensi alla citata sostituzione degli infissi, allora la dichiarazione di stato legittimo deve riguardare anch'esse.

Ricordiamo che rilasciare una dichiarazione di stato legittimo vuol dire asseverare che gli edifici o loro parti sono conformi al progetto originario ovvero alle successive modifiche regolarmente eseguite.

Superbonus in condominio, privilegiare il doppio salto di classe con interventi su parti comuni

Proprio il complessivo stato legittimo dell'edificio può essere oggetto di rallentamento se non proprio di esclusione della fattibilità dell'efficientamento energetico e/o della riduzione del rischio sismico beneficianti del bonus del 110%.

In considerazione di ciò, poiché è molto più facile che le parti comuni dell'edificio si trovino in stato legittimo rispetto alle abitazioni (ricordiamo che anche semplici variazioni della disposizione dei vani non denunciate compromettono lo stato legittimo, salvo sanatoria se possibile) è bene, ad avviso di chi scrive, che nella esecuzione dello studio di fattibilità - che è valutazione dello stato dei luoghi ai fini della esecuzione di opere, non verifica della conformità urbanistico catastale per l'irrogazione di sanzioni - si prediligano opere che consentano, ad esempio, il doppio salto di classe energetica, mediante interventi sulle sole parti comuni.

La legittimità delle unità immobiliari non è l'unico ostacolo. La legge, infatti, non consente all'assemblea condominiale di deliberare interventi su parti dell'edificio in proprietà esclusiva.

Detta diversamente: se lo studio di fattibilità individua come necessaria la sostituzione degli infiss. (intervento trainato) unitamente alla posa del cappotto (intervento trainante) per usufruire del superbonus, l'assemblea non ha potere di deliberare quella sostituzione.

Ergo.

Se uno o più condòmini non sono interessati potrebbe essere a rischio il doppio salto di classe energetica.

Comprendere quale sia il limite minimo necessario di sostituzioni d'infissi è altro elemento fondamentale che è bene emerga in sede di studio di fattibilità.

Superbonus in condominio, fondamentale la chiarezza di capitolato e contratto con l'impresa

Che cosa si deve fare e chi e come lo deve fare.

Questo vuol dire, uscendo dal gergo tecnico, leggere un capitolato delle opere ed un contratto di appalto.

Nel caso del superbonus i contratti contengono anche aspetti concernenti, ove previsto, lo sconto in fattura.

Non solo: il contratto può prevedere garanzie ulteriori rispetto a quelle di legge ovvero limitazioni della garanzia medesima.

Il tutto va valutato alla luce della regolarità di quelle disposizioni in relazione al vaglio della vessatorietà considerando che al condominio è applicabile la disciplina di maggior tutela dei contratti previsti per i consumatori.

Come sempre tanto più chiaro è semplice è quanto previsto in contratto, tanto più facile sarà cogliere il senso di quello scritto e poi concretamente applicarlo.

È bene rammentare che è consigliabile che eventuali clausole arbitrali siano specificamente approvate dall'assemblea condominiale, preferibilmente con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Superbonus in condominio, cessione o sconto, sempre meglio l'unanimità

L'art. 119 comma 9-bis del decreto Rilancio, ora con più certezza anche grazie ai correttivi apportati dalla legge di Bilancio, consente all'assemblea, con un articolato meccanismo, di deliberare anche su sconto in fattura e/o cessione del credito.

È uno dei passaggi più complicati perché di fatto il meccanismo individuato ad hoc per il superbonus prevede l'accollo delle spese a determinati condòmini consenzienti, in deroga al normale criterio di riparto tra tutti (art. 1123, primo comma, c.c.).

Chi scrive ritiene che, a scanso di dubbi, equivoci e complicazioni di ogni sorta, sia sempre preferibile giungere ad una decisione unanime, senza dimenticare che in mancanza di concordia tra tutti i condòmini esiste l'opzione prevista dal comma 9-bis succitato.

Superbonus del 110%, in condominio cessione e sconto con "espropriazione" delle quote

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Poli Natalina
Poli Natalina 04-01-2021 08:39:35

Buongiorno vorrei un’informazione. Siamo a buon punto X fare lavori nel mio palazzo che rientrano nel super bonus 110% Anno costruzione 1974. Ma nei controlli catastali del comune non risultano i miei 2 garage. (Sono inesistenti /abusivi) di cui premetto nell’atto notarile invece risultano esistere e di cui ho pagato tasse. Come posso risolvere questa rogna?(la ditta costruttrice non è più in essere/ fallita) Quindi tutto questo disagio non è per colpa mia ,visto che c’è un atto notarile che accerta il contrario. Questa incongruenza come posso risolverla X essere in regola X iniziare i lavori? E se esiste una clausola che io possa usufruire nel pacchetto del contratto del super bonus? Considerando che non ho una disponibilità economica tale X risolvere il problema?Grazie mille se mi date un consiglio di come agire.

rispondi
Aldo
Aldo 20-03-2021 19:33:18

Salve. Controlla preliminarmente cosa é veramente scritto nell'atto di acquisto relativamente ai "garages". Nell'atto é riportata allegata la scheda catastale all'epoca di ciascuno o quantomeno gli estremi catastali? Essi sono "seminterrati", "cantinole", box od autorimesse (garages) con tanto di autorizzazione dei Vigili del Fuoco ? Dici che hai regolarmente pagate le tasse, ma tali cespiti hanno autonoma rendita catastale o la stessa é compresa in quella del tuo appartamento ? Sulla base di quale rendita catastale hai pagato le tasse ? Ed io mi chiedo quali sono perché si presuppone che siano pertinenze della tua "abitazione" non di lusso. Secondo me devi interpellare un professionista - a tue spese che non rientrano nel superbonus - perché faccia le opportune indagini al Comune ed al Catasto. Secondo me, a meno di errori, é opportuno anche per il futuro accertarti della regolarità dei "garages". Infine dici che non hai molte disponibilità economiche : ebbene, secondo quanto leggo sull'argomento "superbonus" devi essere molto, ma molto attenta e cauta e parla con un commercialista "terzo" che possa consigliarti in materia. Purtroppo la questione non é semplice come appare e non é vero che "tutto é gratis", ma bisogna vedere attentamente caso per caso. Mi riferiscono che alcuni Comuni stanno avendo entrate per regolarizzazione di "abusi" edilizi, al momento da € 500 ad € 3.000. In bocca al lupo.

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CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 06-05-2021 15:51:31

@ Poli Natalina
Per caso ho letto solo ora, non so se segui ancora i nuovi commenti
In generale quanto riportato da Aldo è corretto, salvo alcune precisazioni
1) se abitazione principale si ha esenzione IMU, compresa al massimo una pertinenza per categoria catastale, ovvero C/2 (magazzino), C/6 (box auto e simili), C/7 (tettoie), quindi sul secondo C/6 si versa IMU
2) a volte una o più pertinenze sono riportate sulla stessa planimetria catastale, questo accadeva nel passato, da qualche anno non è più possibile, le pertinenze si denunciano su planimetrie separate
3) i dati catastali possono variare nel tempo per "allineamento" tra il Catasto Fabbricati ed il Catasto Terreni, ciò consente di eliminare la doppia identificazione di uno stesso immobile
In questo caso la visura catastale riporterà segnalazione di immobile soppresso e saranno indicati i nuovi dati catastali per chiedere la nuova visura con questi nuovi dati
4) i dati catastali devono essere riportati sull'atto di provenienza, compresi quelli sulla regolarità edilizia (progetto di costruzione o dichiarazione di edificio costruito prima del 01/09/1967)
5) la prevenzione incendi è richiesta per l'attività 75 ("Autorimesse pubbliche e private, di superficie > 300 m2; locali adibiti al ricovero di natanti ed aeromobili di superficie > 500 m2; depositi di mezzi rotabili di superficie > 1.000 m2") quindi non appare il caso
6) per accedere al superbonus 110% ci sono vari requisiti da rispettare: oggettivi (tipo di edificio e tipo di unità immobiliare), soggettivi (tipo di contribuente), massimali di spesa in base ai tipi di interventi da eseguire
Quanto eccede i massimali rimarrà a carico del contribuente
Alcune spese non si potranno conteggiare, per esempio le spese per sanare opere abusive, le spese sulle prestazioni professionali dell'Amministratore del Condominio (se immobile in condominio), eccetera (dipende dal caso specifico)
Il credito d'imposta è rapportato in base al reddito, per gli "incapienti" è possibile la "cessione del credito" a terzi

rispondi
Natalina
Natalina 06-05-2021 17:33:21

@CANNAO ALBERTO: dopo tutti questi mesi sono ancora in ballo con questo dilemma da risolvere. Ho fatto fare controlli dalla stessa ditta che dovrebbe eseguire i lavori. Anche perché è’ interesse loro risolvere il problema visto importo elevato. Ho letto ciò che hai scritto, e posso dirti che i miei garage 2,sono su un atto notarile stipulato nel 1978. con tanto di particella e sub , planimetrie. ma risultano al catasto ma non al comune. Non vi sono condoni, non ci sono varianti, La ditta costruttrice e’fallita e parecchi faldoni sono finiti in procura. Quindi non possibile reperire nulla . Io scopro tutto questo solo ora dopo tutti questi anni. Adesso la ditta mi dice che X andare avanti con il 110% io dovrei pagare la cifra di 10 mila euro x abusivismo. Dovrei denunciare un abusivismo che io non ho fatto. Premetto che i garage di trovano in un condominio di 48 famiglie . Solo i miei sono “abusivi” non ritengo di pagare nulla perché io non ho colpa di tutto ciò !! Ma mi ritrovo a sentirmi dire che X colpa mia non possono proseguire. Quindi denunciabile dagli altri condomini. Ma io mi chiedo: non possono andare avanti visto che i miei garage non risultano al comune? Io mi distacco dal lavoro, facessero come se i garage non ci fossero X giunta visto che sono completamente distaccati dagli altri garage. Fare un nuovo frazionamento senza inserire i miei. Cosa posso fare io di più ? Che perdermi 2 garage? Non so più cosa fare se ci fosse qualcosa su cui aggrapparmi. Grazie x la disponibilità .

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 07-05-2021 09:41:15

@ Poli Natalina
Sulle responsabilità civili e penali "risponde" comunque l'attuale proprietario/possessore, anche in base a quanto dichiarato nell'atto traslativo davanti il notaio
Significa che dovrà anche rispondere per eventuali false dichiarazioni (ai sensi del codice penale), salvo dimostrare buona fede, vizi occulti, dolo di terzi e quant'altro
L'attuale proprietario/possessore potrà "chiamare" in causa il venditore (se rintracciabile la persona fisica, anche il rappresentante legale di società)
In casi particolari potranno essere accertate eventuali responsabilità del notaio, che era obbligato a riportare alcuni dati sulla regolarità edilizia, verificare l'identità dei contraenti, verificare la correttezza dei dati catastali
Essendo l'edificio costruito dopo il 01/09/1967 il notaio non poteva limitarsi a scrivere frase tipo questa "costruzione antecedente il 01/09/1967", ma doveva riportare i dati della "licenza edilizia" oppure successivo titolo edilizio, nonché eventuale condono edilizio (questo solo dopo il 1985, primo condono edilizio), oppure sanatoria edilizia
Eventuali responsabilità anche per il particolare Ufficio del Comune, per omessi controlli e quant'altro accertabile da "inchiesta" del Tribunale, specialmente se nel frattempo ha continuato ad "incassare" tributi locali per un immobile abusivo
Di fatto si scrive l'esistenza di almeno un non precisato procedimento o forse un solo "esposto" in procura
Se i garage risultano abusivi e fanno parte dell'edificio, gli altri condòmini non potranno eseguire interventi sulle "parti comuni", fino a a quando le opere abusive non saranno sanate
In sostanza bisogna accertare la presenza di "parti comuni" nei garage
Per la precisione occorre presentare domanda di sanatoria, se questa sarà respinta dal Comune e nel frattempo i lavori sono iniziati e terminati, si saranno sanzioni per tutti i condòmini
L'Amministratore è responsabile sulle "parti comuni", pertanto non può sottrarsi dal denunciare il fatto (responsabilità penale)
Stante il particolare caso occorre assistenza legale, di cui io non sono esperto, perché sono geometra, quindi conosco solo la parte tecnica che riguarda la mia professione
Per accedere al "superbonus 110%" è obbligatorio eseguire almeno un "intervento trainato", questo nel Condominio si esegue sulle "parti comuni", per esempio il "cappotto termico", intervento che di norma interessa tutte superfici condominiali dell'intero edificio
In casi particolari si potrà ricorrere al "gratuito patrocinio"
https://www.altalex.com/guide/gratuito-patrocinio
Sulle responsabilità dell'Amministratore
https://www.bergamotv.it/bgtv/bonus-casa/bonus-casa-82/SI_108309/
Il presente "spazio" non è adatto per un particolare parere o discussione che possa "indirizzare" in qualche modo
Consiglio eventualmente a "partecipare" a particolari "discussioni" del forum di condominioweb.com, oppure di "aprire" nuova discussione
https://www.condominioweb.com/forum/
Superbonus 110%, gli abusi negli appartamenti non fermano la detrazione
https://www.edilportale.com/news/2020/10/normativa/superbonus-110-gli-abusi-negli-appartamenti-non-fermano-la-detrazione_78982_15.html
Superbonus 110%, ok alla detrazione se gli interventi abusivi sono sanabili
https://www.edilportale.com/news/2020/09/normativa/superbonus-110-ok-alla-detrazione-se-gli-interventi-abusivi-sono-sanabili_78454_15.html
Tuttavia occorre contattare un avvocato per gli aspetti legali, nonché un tecnico abilitato per gli accertamenti presso il Catasto ed il Comune
In questo caso l'abuso edilizio NON è "lieve", se veramente risulta accertato il fatto

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