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Superbonus, quante assemblee servono per deliberare i lavori?
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Superbonus, quante assemblee servono per deliberare i lavori?

Non esiste un minimo o un massimo per legge, ma la procedura, per quanto possa essere velocizzata, necessita dei suoi tempi

Avv. Alessandro Gallucci  

Superbonus e numero di assemblee, il quesito

Il superbonus del 110% in condominio è uno di quegli argomenti che retoricamente viene definito dell'anno.

Da maggio, dall'approvazione del decreto Rilancio, uno dei catalizzatori d'attenzione in condominio è la detrazione del 110%; tale e tanto è l'interesse che, è stato scritto, il superbonus ha rallentato l'attività edilizia.

L'argomento è a tratti oscuro: molti faticano a comprendere il meccanismo di funzionamento. A leggere i quesiti che sovente ci vengono posti, un problema è inerente alla deliberazione dei lavori.

Questo un quesito: «Cari amici di Condominioweb, buongiorno. Nel condominio in cui vivo vogliamo deliberare la posa in opera di un cappotto per usufruire del superbonus. Data la situazione ci è difficile pensare di riunirci o di farlo molte volte.

Un vicino mi ha detto che basta una sola delibera, poi ci pensano a tutte le ditte, i tecnici e l'amministratore. Dice che lo ha letto su un giornale. È così? Vi risulta?»

Non è raro che ci vengano poste domande di verifica delle cose "scritte sui giornali": a volte ci sarebbe da domandarsi se sono scritte così, o così capite.

Il caso è anche questo, perché ci pare davvero difficile che possa essere stato detto che è sufficiente una delibera per decidere sulla esecuzione di interventi sul superbonus.

Vediamo perché.

Superbonus e numero di assemblee, quali adempimenti devono essere decisi?

Partiamo dal dato numero inerente ai quorum deliberativi. Il riferimento è al comma 9-bis dell'art. 119 d.l. Rilancio che recita:

«Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».

Superbonus e delibera assembleare

La maggioranza è indicata in relazione all'approvazione degli interventi: ad avviso di chi scrive il suddetto quorum deliberativo riguarda tutte le decisioni specificamente connesse col superbonus, quali, ad esempio:

  • studio di fattibilità:
  • nomina tecnici e approvazione del piano di riparto;
  • approvazione contabilità finale.

Già solo questa elencazione esemplificativa dà in pieno l'idea che difficilmente si possa deliberare tutto in un'assemblea.

È necessario prima d'ogni cosa un serio ed approfondito studio di fattibilità: non solo per la valutazione della classe energetica di partenza in relazione al famigerato doppio salto di classe energetica, fondamentale per accedere al superbonus del 110%, ma anche e soprattutto per la verifica degli interventi da eseguire sia con riferimento al suddetto salto, sia per quanto concerne l'oggetto dell'intervento (parti comuni e/o di proprietà esclusiva).

Fondamentale, poi, la conformità urbanistica dell'edificio, il così detto stato legittimo, necessario almeno per le parti comuni, se gli interventi riguarderanno solamente quelle.

Questo studio preliminare, che delinea lo status dell'immobile e il da farsi in relazione al superbonus del 110% deve essere poi seguito o comunque sostanziarsi anche in un documento fondamentale, il capitolato d'appalto che consente di scegliere l'impresa o le imprese esecutrici.

La responsabilità del committente nella scelta dell'impresa ex D. Lgs. 81.2008

Sulla scorta dell'offerta presentata dall'appaltatore aggiudicatario, poi, andrà ad essere redatto e posto all'attenzione dell'assemblea il così detto piano di riparto, ossia la ripartizione del costo dei lavori e quindi la misura della spesa (reale o nominale a seconda dell'esistenza e della misura dello sconto in fattura) della detrazione spettante al singolo condòmino.

Tutto questo necessita almeno di due/tre assemblee. Il tutto varia in ragione della modalità di scelta dell'appaltatore che potrebbe portare a ritenersi sufficienti due sole delibere, ossia affidamento d'incarico omnicomprensivo di studio di fattibilità con individuazione delle opere e successiva approvazione della spesa col relativo piano di riparto.

Superbonus e numero di assemblee, non consigliabile la delega in bianco

Ci si chiede se possa bastare una delibera che affidi l'incarico e approvi in anticipo tutto, ovvero che dia delega all'amministratore e ai consiglieri.

Ad avviso di chi scrive, come per altri lavori, la scelta finale dev'essere sempre approvata dall'assemblea. Le specificità connesse agli interventi che beneficiano del superbonus del 110% non fanno venire meno questa prerogativa.

Lo stesso art. 119 succitato specifica che l'approvazione degli interventi è valida con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Per quanto, s'è detto, il riferimento ai soli interventi è limitativo, esso è comunque indicativo dell'adempimento principale di competenza assembleare. D'altronde il primo passo immancabile è sempre il così detto studio di fattibilità: ipotizzare da allora l'approvazione di ogni opera pare azzardato.

Superbonus e numero di assemblee, non dimenticare l'approvazione della contabilità finale

In conclusione dei lavori, poi, è fondamentale una deliberazione di approvazione dei conti, ossia della contabilità finale dell'intervento.

Questa serve a rendere il conto ai condòmini - cioè alla committenza - dell'andamento delle opere, degli eventuali scostamenti di costo e comunque del costo finale dell'intervento.

Come per le altre decisioni, anche se senza dubbio si tratta di lavori di notevole entità, giusta il disposto dell'art. 119 d.l. Rilancio deve ritenersi che la delibera di approvazione della contabilità finale sia validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

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