L'acquisto di un'abitazione è usualmente proceduto dalla stipula del c.d. contratto preliminare, noto anche con il nome di "compromesso". Si tratta di un accordo, stipulato per iscritto, con cui il proprietario, detto promittente, si obbliga a trasferire al compratore, detto promissario, la proprietà dell'immobile, ovvero dell'abitazione.
Con tale accordo si stabilisce, inoltre, che il trasferimento avvenga al prezzo, nonché secondo le modalità e i termini convenuti all'interno del medesimo contratto preliminare. Gli effetti tipici del contratto di compravendita si realizzano con la successiva stipula del contratto c.d. "definitivo".
Il preliminare fa sorgere un impegno tra le parti, anzi, spesso tale contratto viene utilizzato anche per anticipare alcune prestazioni tipiche della compravendita, ad esempio la consegna dell'immobile, il pagamento di parte del prezzo secondo scadenze prestabilite e prima della stipulazione del rogito d'acquisto e così via.
Che cosa succede se il promissario acquirente diviene inadempiente?
Una sentenza del Tribunale di Monza, la n. 134 del 28 gennaio 2020, ci è utile per rispondere al quesito.
L'inadempimento del promissario acquirente
Se il promissario acquirente non rispetta le prescrizioni stabilite nel preliminare, si configura un inadempimento contrattuale idoneo a determinare, oltre alla risoluzione del contratto, anche l'eventuale condanna del medesimo promissario al risarcimento degli ulteriori danni provocati dall'inadempimento.
Il risarcimento, lo ha ribadito in diverse occasioni anche la giurisprudenza di legittimità, può essere ottenuto nei limiti in cui si riesca a provare l'esistenza del danno e il suo ammontare in base alla disciplina di cui all'art. 1453 c.c. e seguenti.
Ai sensi dell'art. 1453 c.c., infatti, nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro potrà a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. Dalla data della domanda di risoluzione, l'inadempiente non potrà più adempiere la propria obbligazione.
Nell'ordinanza n. 30763/2017, la Corte di Cassazione ha chiarito che "il risarcimento del danno presuppone un inadempimento imputabile, con la conseguenza che, allorquando sia da rigettare la domanda di risoluzione del contratto per mancanza di colpa nell'inadempimento o per la scarsa importanza di esso o a fortiori - si aggiunge - per assenza di inadempimento, viene meno il presupposto per l'accoglimento della domanda accessoria di risarcimento.
Gravità dell'inadempimento relativo ad un contratto di locazione
Promissario acquirente immesso nel possesso dell'abitazione
Capita sovente, inoltre, che il promissario acquirente di un immobile sia immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare. Qualora questi si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, sarà tenuto a risarcire il danno in favore della parte promittente venditrice.
A seguito della risoluzione, infatti, l'originaria legittimità del possesso viene meno e l'occupazione dell'immobile si configura come "sine titulo".
Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, saranno legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (cfr. Cass., sentenza n. 19403/2016).
È quanto è avvenuto nella vicenda analizzata recentemente dal Tribunale di Monza nella sentenza n. 134 del 28 gennaio 2020.
Il mancato rispetto dei pagamenti previsti
La vicenda ruota intorno alla stipulazione di un contratto preliminare avvenuta tra la società attrice e la futura acquirente, riguardante un appartamento ubicato in un condominio milanese.
Nel preliminare veniva stabilito il calendario dei pagamenti e gli importi delle somme da versare fino alla stipulazione del rogito di acquisto. A seguito del preliminare, inoltre, la futura acquirente veniva immessa nella detenzione immediata del bene.
Purtroppo, la signora non onerava i pagamenti previsti e versava solo parte delle somme concordate. Per questo la società venditrice, dopo averle con diffida assegnato un termine (inutilmente decorso) per adempiere, adiva il Tribunale chiedendo accertarsi l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita.
L'impresa appaltatrice risarcisce se i lavori presentano vizi e/o difformità di sorta
Inoltre, la società chiedeva al giudice la condanna della promissaria acquirente, non solo, al rilascio dell'immobile illegittimamente occupato, ma anche al risarcimento del danno patrimoniale, sottratte le somme già incamerate a titolo di penale. La signora rimaneva contumace, nonostante le fosse stato regolarmente notificato l'atto introduttivo.
Risoluzione del contratto preliminare
Il Tribunale ritiene indubbiamente fondata la richiesta principale volta ad accertare l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto con conseguente condanna della detentrice all'immediata restituzione dell'immobile da tempo occupato "sine titulo". Analogamente, viene accolta la richiesta di risarcimento del danno patrimoniale subito.
Nello stesso contratto preliminare, infatti, era previsto che il mancato pagamento degli importi dovuti alle scadenze convenute avrebbe determinato la risoluzione del contratto e anche il diritto della promittente venditrice di trattenere a titolo di penale gli importi sino a quel momento versati dalla promissaria acquirente, fatto salvo il risarcimento dell'ulteriore danno eventualmente subito.
Risarcimento del danno comprensivo delle spese condominiali
Nella fattispecie in oggetto, i giudici riconducono il predetto danno alla mancata possibilità di collocare il bene sul mercato a un canone corrispondente alla sua dimensione. Tale circostanza, infatti, avrebbe comportato la percezione di una ulteriore somma mensile sino alla data dell'effettivo rilascio.
Alla società attrice viene dunque riconosciuta dal Tribunale una somma pari a tale importo, moltiplicato per i mesi in cui la signora aveva mancato di provvedere ai dovuti versamenti.
A supporto della congruità dell'indennità di occupazione richiesta, la società attrice aveva prodotto alcuni contratti di locazione, tutti regolarmente registrati, relativi ad altri immobili posti all'interno del medesimo complesso condominiale e aventi metratura simile a quello promesso in vendita alla convenuta.
Inoltre, si ritiene che a tale somma debbano aggiungersi le spese condominiali comprensive di consumi delle utenze di luce, acqua e gas che, nel caso in esame, erano state anticipate dalla stessa società.
A ciò si aggiunge l'ulteriore condanna della signora a corrispondere gli interessi nella misura legale maturati a decorrere dalla data della decisione sino a quella del saldo effettivo, nonché la rifusione delle spese di lite.
