Può accadere che un soggetto acquisti un immobile per effetto di atto di compravendita e successivamente venga a conoscenza dell'esistenza di vizi nell'edificio di maggior consistenza in cui è ubicato.
In particolare, l'acquirente potrebbe scoprire solo in occasione della prima assemblea condominiale la sussistenza di tali vizi, accorgendosi della loro gravità al punto che, se li avesse conosciuti per tempo, non avrebbe evidentemente perfezionato l'atto di acquisto.
Ebbene, se ciò dovesse accadere, l'acquirente potrebbe validamente domandare l'annullamento del contratto di compravendita? Potrebbe legittimamente affermare di essere caduto in errore circa le qualità del bene oggetto di trasferimento? Quando l'errore è causa di annullamento del contratto?
L'argomento è stato affrontato di recente dal Tribunale di Torino chiamato a dirimere una controversia insorta tra l'acquirente di un immobile in condominio ed il venditore per avergli quest'ultimo tenuto nascosto, in occasione della conclusione della compravendita, le reali condizioni dell'intero stabile ove era ubicato l'immobile compravenduto.
La sentenza n. 133/2022 emessa dal Tribunale di Torino, dotata di particolare chiarezza espositiva, merita di essere esaminata poiché si sofferma su un importante tema di diritto civile, spesso oggetto di pronunce giurisprudenziali, ossia sulla questione dell'annullamento del contratto per errore determinante ed essenziale, nel particolare caso in cui il vizio sulle qualità riguardi le parti comuni dell'intero stabile condominiale e quindi, seppur indirettamente, l'immobile compravenduto.
L'errore quale vizio della volontà: quando è causa di annullamento del contratto
L'errore quale vizio della volontà consiste in una falsa rappresentazione della realtà tale da determinare la volontà del soggetto.
Si parla infatti di "errore-vizio" poiché incidente sul processo formativo del consenso dando origine ad una falsa o distorta rappresentazione della realtà all'esito della quale il contraente si sia determinato a stipulare.
Per assumere rilevanza ai fini dell'annullamento del contratto, l'errore deve essere riconoscibile ed essenziale.
L'errore è essenziale quando è determinante del consenso, ossia è tale da determinare la parte a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe concluso.
Le ipotesi di essenzialità sono elencate, in modo non tassativo, nell'articolo 1429 c.c.:
- quando l'errore cade sulla natura o l'oggetto del contratto;
- quando cade sull'identità dell'oggetto della prestazione ovvero sopra una qualità dello stesso che sia determinante del consenso, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze;
- quando cade sull'identità o sulle qualità della persona dell'altro contraente sempre che siano state determinanti del consenso;
- quando trattandosi di errore di diritto, è stata la ragione unica o principale del contratto.
L'errore è riconoscibile quando in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo.
Il requisito della riconoscibilità dell'errore, di cui all'art. 1431 c.c., è previsto a tutela dell'affidamento incolpevole della controparte che si sostanzia nella rilevabilità dell'errore a cura di una persona di ordinaria diligenza e normale avvedutezza.
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Torino, entrambi i requisiti, dell'essenzialità e riconoscibilità, sono stati riscontrati nell'errore in cui è caduto l'acquirente dell'immobile, trattandosi di vizio che ha alterato il processo di formazione della sua volontà portandolo a concludere la compravendita.
La vicenda dello stabile torinese costituisce dunque un chiaro esempio di annullamento del contratto di compravendita per errore essenziale e riconoscibile, da annoverare nella casistica giurisprudenziale inerente al Condominio avendo l'errore coinvolto le qualità delle parti comuni del bene oggetto di trasferimento, ossia le strutture di fondazione ed in elevazione dell'intero fabbricato cui appartiene l'immobile compravenduto, minandone l'intera staticità.
Sicché, unitamente al venditore dell'immobile, il Condominio è stato pure chiamato in causa; vedremo nel prosieguo se legittimamente o meno.
Errore essenziale e riconoscibile circa le qualità dell'immobile compravenduto: La vicenda
Il proprietario di un immobile facente parte di un Condominio, a distanza di qualche tempo dall'acquisto del detto bene mediante contratto di compravendita, e precisamente in sede di prima assemblea condominiale, scopriva l'esistenza di vizi inerenti l'intero stabile dovuti ad un permanente stato di allagamento nei locali sotterranei.
Tale situazione, discussa in numerose assemblee condominiali antecedenti la compravendita, a fronte delle quali il Comune ed altri organi pubblici avevano adottato diversi provvedimenti, era stata tenuta nascosta dalla parte venditrice in occasione della conclusione del negozio, in palese violazione degli obblighi di buona fede contrattuale.
L'attore, pertanto, instaurava procedimento di ATP al fine di stabilire: la gravità dei danni allo stabile condominiale determinanti dalle gravi infiltrazioni d'acqua; la causa dell'allagamento nei locali sotterranei; l'epoca di inizio di tale problematica, nonché gli interventi edilizi necessari per rinforzare e risanare le strutture di fondazione e di elevazione allo scopo di garantire la stabilità del fabbricato.
Dalla relazione peritale compiuta preventivamente, si delineava una situazione estremamente problematica determinata da gravi fenomeni di allagamento continuo, perduranti da oltre trent'anni, di alcune parti comuni dell'edificio tali da rendere indispensabili interventi di risanamento delle strutture portanti nonché emergeva l'esistenza di un contenzioso amministrativo e di provvedimenti con cui erano state impartite prescrizioni ed opere edilizie da eseguire.
Sulla base di tali risultanze peritali, il Giudice giungeva alla conclusione che l'acquirente dell'immobile ubicato nello stabile condominiale interessato da gravi vizi, non avrebbe perfezionato l'atto di acquisto se fosse stato informato della gravità delle problematiche esistenti.
Non solo, ma risultava altresì che la venditrice dell'immobile fosse a conoscenza della problematica dell'allagamento dei piani interrati del fabbricato, nonché del contenzioso amministrativo con il Comune poiché era presente all'assemblea condominiale tenutasi in epoca antecedente alla compravendita e poiché in qualità di proprietaria del detto alloggio ereditato dalla sorella, era destinataria di tutte le comunicazioni inerenti alla gestione ordinaria e straordinaria del Condominio.
Nella fattispecie in esame, pertanto, l'errore in cui è caduto l'acquirente, nel processo di formazione della volontà negoziale di acquisto del bene, è da considerarsi:
- essenziale: in relazione alle qualità del bene oggetto di trasferimento. I gravi vizi esistenti nello stabile tali da rendere addirittura obbligatori interventi di rinforzo e risanamento assumono rilievo nel rapporto contrattuale e nella determinazione del consenso all'acquisto essendosi l'acquirente legittimamente rappresentato di acquistare un immobile in relazione al quale le parti comuni dell'intero fabbricato fossero esenti da problematiche talmente gravi da incidere sulle caratteristiche qualitative dell'immobile stesso.
- riconoscibile: dall'altro contraente con la normale diligenza. Secondo il principio della buona fede, ove l'errore non fosse riconoscibile da un uomo di media diligenza, le conseguenze negative non potranno ricadere su quest'ultimo, ma solo sul contraente errante.
Nella specie, il problema del legittimo affidamento della contraente venditrice neppure si pone atteso che, come dimostrato in giudizio, la stessa era a conoscenza della problematica interessante l'edificio condominiale.
Contratto preliminare, consegna del bene e vizi, che fare?
Errore essenziale e riconoscibile circa le qualità delle parti comuni dell'edificio. Il coinvolgimento in giudizio del Condominio
In merito alla vicenda è interessante notare la posizione del Condominio, chiamato in causa sia dall'attore sia dalla convenuta quale terzo in garanzia.
Invero, l'attore conveniva in giudizio oltre alla venditrice - dante causa dell'immobile oggetto di compravendita, anche il Condominio ove il detto bene era ubicato chiedendo la condanna, in solido o pro quota, delle predette convenute alla refusione delle spese relative al procedimento di ATP.
La convenuta, dal canto suo, chiamava in causa il Condominio quale terzo in garanzia al fine di sentirlo condannare a tenerla indenne e a manlevarla dalle domande attoree di carattere patrimoniale e dagli effetti patrimoniali delle stesse.
Orbene, in merito all'una e all'altra domanda svolta nei confronti del Condominio, il Tribunale ha deciso per il rigetto di entrambe ritenendolo sostanzialmente estraneo al rapporto negoziale intercorso tra le parti.
In particolare, quanto alla domanda svolta dall'attore di rifusione delle spese processuali del procedimento di ATP, il Tribunale la riteneva non meritevole di accoglimento per alcuni motivi fondamentali: perché il Condominio era estraneo al rapporto di compravendita intercorso tra l'attore e la convenuta di annullamento del contratto per errore; perché le spese processuali della ATP non possono annoverarsi tra le spese di conservazione della cosa comune, nonché perché gli esiti della relazione tecnica avevano escluso la responsabilità del Condominio rispetto ai fenomeni di allagamento dei piani interrati del fabbricato.
Quanto, invece, alla domanda formulata dalla convenuta di essere manlevata e tenuta indenne dal Condominio delle eventuali conseguenze del giudizio, il Tribunale ne ha dichiarato l'integrale rigetto non solo per essere il Condominio totalmente estraneo ai fatti dedotti dall'attore, ma anche per insussistenza di un rapporto contrattuale con la convenuta in forza del quale rispondere quale garante dell'eventuale soccombenza del garantito (parte convenuta) nella controversia principale.
Per il Tribunale, dunque, nella specie non poteva sussistere né una garanzia c.d. "propria" per insussistenza di un titolo comune tra domanda principale e domanda di garanzia, né una garanzia "impropria" per mancanza anche di un titolo diverso.
Invero, seppur le problematiche di allagamento riguardavano le parti comuni dell'intero stabile, esse potevano risolversi solo con la partecipazione degli enti territoriali competenti per la necessità di installare nuovi pozzi di pompaggio da tenere lontani dai caseggiati al fine di tenere a regime il livello di innalzamento dell'acqua di falda.
Con la conseguenza che il Condominio, non potendo certamente realizzare i predetti interventi, non poteva ritenersi responsabile.
Vi è più; la conseguenza dell'annullamento del contratto è dipesa non già dalle dette problematiche riscontrate nel fabbricato, quanto piuttosto dalla mancata informazione del compratore di tali circostanze in violazione del principio di buona fede contrattuale.
Per tutti questi motivi, nella specie, il Condominio, chiamato in giudizio nella duplice veste di convenuto e di terzo in garanzia, veniva dichiarato esente da responsabilità in quanto soggetto estraneo in relazione alla domanda di annullamento del contratto di compravendita.
Agibilità e compravendita, alcune considerazioni
