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La soprelevazione soggetta a consenso dell'assemblea: le indicazioni della Cassazione

Non si può escludere che una clausola del regolamento non vieti in modo assoluto le sopraelevazioni.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
15 Feb, 2022

L'art. 1127 c.c. stabilisce che possono elevare nuovi piani o nuove fabbriche il proprietario dell'ultimo piano del caseggiato o il proprietario esclusivo del lastrico solare che è titolare del diritto di sopraelevazione, in quanto la sua posizione prevale anche sul diritto del proprietario dell'ultimo piano.

L'art. 1127, sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di luce ed aria per i piani sottostanti.

In relazione all'aspetto architettonico, come ha precisato la Suprema Corte, non rileva la distinzione tra facciata esterna ed interna dell'edificio, che vanno considerate nel loro insieme per l'individuazione dello stile del fabbricato.

Si potranno così impedire quelle sopraelevazioni che compromettono l'estetica dello stabile, anche nel caso in cui siano realizzate sulla facciata interna, in cortili non visibili all'esterno o in parti comunque non visibili dalla strada (Cass. civ. sez. VI, 28/06/2017, n.16258).

Divieti di sopraelevazione nel regolamento condominiale

Come anticipato, in base all'art. 1127 c.c., il proprietario dell'ultimo piano del caseggiato e il proprietario esclusivo del lastrico possono sempre elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

Frequentemente questo divieto di sopraelevazione è contenuto in una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio.

Così, ad esempio, il diritto di sopralzo viene meno qualora il regolamento condominiale vieti di erigere costruzioni, sopralzi o altro (anche di carattere provvisorio e pure in via precaria), nei cortili, sui piazzali, sui terrazzi ed, in generale, eseguire opere che possano compromettere la stabilità e arrecare danno o qualora, sia vietato fare varianti all'immobile che possano alterare l'architettura, l'estetica e la simmetria esteriori dell'edificio e modificare le parti destinate a proprietà comune pro indiviso.

In presenza di tali clausole non ha alcun valore l'autorizzazione verbale di alcuni condomini o dell'assemblea con delibera a maggioranza all'esecuzione di nuovi piani sulle coperture: le predette clausole regolamentari, infatti, non possono essere modificate o neutralizzate se non con il consenso di tutti i condomini.

In altre parole, il divieto di sopraelevazione può essere rimosso solo da una delibera approvata da tutti i condomini o anche da un accordo scritto a cui aderisca l'intera collettività condominiale.

No alla sopraelevazione lesiva del decoro anche se sostituisce una struttura fatiscente

Sopraelevazione e consenso dell'assemblea

Non si può escludere che una clausola del regolamento non vieti in modo assoluto le sopraelevazioni ma le condizioni al consenso dell'assemblea. In questo caso si rilevano illegittime le sopraelevazioni realizzate in totale spregio di detta pattuizione. Una situazione di questo tipo è stata recentemente sottoposta all'attenzione dei giudici supremi.

Nel caso in questione, sul lastrico solare di copertura del locale adibito a farmacia, sito al piano terreno dell'edificio, venivano realizzate opere di sopraelevazione, in violazione delle norme del regolamento condominiale, dei diritti degli altri condomini e delle disposizioni in tema di distanze.

La sopraelevazione era frutto dell'iniziativa della società proprietaria del locale e della società utilizzatrice in leasing.

Quest'ultime venivano citate in giudizio da altro condomino che pretendeva la rimozione di dette opere, cioè il loro arretramento sino al rispetto della distanza minima legale dalla veduta esercitabile dal suo immobile.

Tale richiesta si fondava sulla presenza di una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio (accettata da tutti i condomini) che vietava qualsiasi innovazione alle cose comuni, anche se in corrispondenza alle proprietà individuali, senza il consenso della maggioranza dei condomini rappresentante i 2/3 del valore dell'edificio.

Nella resistenza delle società convenute, la domanda veniva accolta dal Tribunale che riteneva la sopraelevazione illegittima per violazione delle disposizioni del regolamento di condominio. La Corte di Appello dichiarava poi inammissibile l'impugnazione della sentenza di primo grado. La questione passava, quindi, all'esame della Cassazione a cui ricorreva una delle società.

Ad avviso della ricorrente, le opere che erano state eseguite sulla copertura erano in linea con una clausola del rogito di compravendita, che autorizzava espressamente la parte acquirente a realizzare le opere necessarie a rendere funzionale il bene per essere adibito a farmacia e studi medici.

La Cassazione ha dato torto alla ricorrente, facendo presente che la predetta clausola del rogito avrebbe consentito solo la posa in opera dell'impianto di condizionamento e refrigerazione, ma non anche la sopraelevazione.

Quest'ultima - ad avviso dei giudici supremi - è risultata illegittima per contrasto con la clausola del regolamento condominiale che subordinava l'esecuzione di modifiche e innovazioni al preventivo consenso della maggioranza dei due terzi dei partecipanti al condominio. In ogni caso le opere sono state considerate illegittime sotto altro profilo.

Infatti il solaio di copertura della sopraelevazione realizzata sul lastrico di copertura della farmacia è stato posto ad una distanza di soli 3 cm. dal piano di calpestio del balcone dell'attore, e quindi, in violazione della norma sulle distanze.

Quando la sopraelevazione lede aspetto e decoro architettonico

Sentenza
Scarica Cass. 11 febbraio 2022 n. 4529
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