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Contratto preliminare, consegna del bene e vizi, che fare?

Cosa può fare il promissario acquirente di fronte a vizi dell'immobile oggetto del contratto, soprattutto quando è stato immesso nel possesso in via anticipata?
Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Il contratto preliminare

Com'è noto, il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano, l'una nei confronti dell'altra, a concludere un futuro contratto, nel nostro caso la compravendita di immobile, del quale predeterminano gli elementi essenziali.

Dal contratto preliminare sorge quindi in capo alle parti l'obbligo a contrarre, cioè l'obbligo a prestare il proprio consenso alla stipula di un successivo contratto.

Esso ha effetti meramente obbligatori: i contraenti sono tenuti a presentarsi davanti al notaio per sottoscrivere il contratto - di compravendita - con il quale si attua l'effetto traslativo, cioè il trasferimento della proprietà del bene oggetto del compromesso.

Si tratta di una figura giuridica priva di una determinata propria disciplina legislativa perché i suoi riferimenti codicistici sono dati dall'art. 1351 c.c., norma che sancisce che il contratto preliminare deve avere la stessa forma che la legge richiede per il contratto definitivo; dall'art. 2932 c.c. che dispone che se chi è obbligato a concludere il contratto definitivo non adempie, l'altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, se ne ricorrono le condizioni; dall'art. 2645 bis c.c., introdotto con il D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge n. 30 del 28 febbraio 1997, che sancisce la trascrivibilità del contratto preliminare degli atti di cui all'art. 2643 c.c., tra cui la compravendita di immobile.

Contratto preliminare ad effetti anticipati

Spesso il contratto preliminare viene statuito con effetti anticipati: le parti prevedono che la consegna dell'immobile sia anticipata rispetto al contratto definitivo. In questo modo si anticipano gli effetti propri del contratto definitivo, compreso il possesso del bene, salvo l'effetto traslativo.

Stante la disponibilità materiale dell'immobile in mano all'acquirente, occorre comprendere se il contratto definitivo e quello preliminare possano essere parificati in ordine alle responsabilità del venditore, qualora si riscontrino vizi materiali del bene promesso in vendita.

Ci si interroga su quali siano i rimedi esperibili dal promissario acquirente, se le stesse azioni che può proporre l'acquirente vero e proprio nei confronti del venditore o altri rimedi. Nello specifico se siano applicabili le norme relative all'istituto della vendita relative alla garanzia per i vizi e difetti, anche se l'effettivo passaggio di proprietà non si è ancora verificato.

Contratto preliminare ad effetti anticipati e rimedi contro i vizi

In caso di compravendita, la garanzia per i vizi dell'immobile ignorati dall'acquirente consente di agire per la risoluzione contrattuale o, in via alternativa, di chiedere la riduzione del prezzo, qualora, nonostante la presenza dei vizi, l'affare sia di interesse per l'acquirente.

Può questo principio valere anche per il contratto preliminare?

La risposta è fornita dalla decisione della Corte di Cassazione del 15 febbraio 2015 n. 3028.

Con questo provvedimento il Supremo Collegio ha abbandonato il precedente orientamento giurisprudenziale.

Il principio è che per i vizi riscontrati dopo la consegna dell'immobile pattuita in sede di preliminare, il promissario acquirente non ha i rimedi previsti per il caso di vendita conclusa, non essendo ancora avvenuto il passaggio della proprietà.

La Suprema Corte afferma che, in caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell'immobile effettuata prima del rogito notarile, non comporta l'applicazione dell'art. 1495 c.c., cioè che la denuncia sia soggetta alla decorrenza del termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta per opporre i vizi scoperti né quello di prescrizione, un anno dalla consegna, per esercitare l'azione giudiziale.

L'onere della tempestiva denuncia presuppone l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà.
In caso di preliminare, il termine per opporre eventuali vizi decorrerà ad avvenuta stipula del contratto definitivo.

Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito

La domanda da porsi è se si può dire che l'acquirente è vincolato all'acquisto o può sciogliere il rapporto.

Il più dipende dall'interesse dell'acquirente.

Il promissario acquirente ottiene lo scioglimento del contratto, venendo esonerato dall'eseguire la propria prestazione e, ove già eseguita, ottiene la condanna dell'inadempiente alla restituzione di quanto ricevuto.

Ove il futuro acquirente sia interessato a dare attuazione al contratto, può chiedere al giudice di condannare l'inadempiente a eseguire la prestazione mancata o inesatta.

Ciò però comporterebbe la condanna all'eliminazione dei vizi a carico del venditore, rimedio non previsto per i contratti di vendita ma solo in ambito di appalto.

Se il promittente venditore, anche ove a conoscenza dei vizi nell'immobile, pretendesse lo stesso il pagamento del prezzo o del saldo, il promissario acquirente può far valere l'eccezione di inadempimento sancita dall'art. 1460 c.c. Questa norma permette di lecitamente opporsi alle richieste dell'altra parte ove chiamato in causa, sospendendo le proprie.

Condizione necessaria per invocare questi rimedi è il grave inadempimento della controparte.

L'inadempimento di una parte che permetta lo scioglimento del contratto deve presentare un requisito ulteriore rispetto al normale concetto di inadempimento che giustifica il risarcimento del danno subito dalla parte lesa.

Il riferimento è alla non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.

Gravi vizi dell'immobile, un caso concreto

La gravità viene parametrata al valore economico della prestazione considerata: deve essere tale da rendere non giustificata la controprestazione altrui.

I piccoli difetti

Stante questo principio, in caso di piccoli difetti dell'immobile, non ci si può rifiutare di stipulare il definito.

Il Tribunale di Treviso con sentenza 2471/2016 ha ritenuto illegittimo il rifiuto da parte dell'acquirente di addivenire al definitivo a causa delle modeste infiltrazioni di acqua.

In simile evenienza non si può eccepire l'inadempimento della controparte, perché questo comportamento sarebbe contrario ai principi di buona fede e costituirebbe reazione del tutto sproporzionata.

In casi simili l'acquirente non ha nulla da fare o opporre, rimanendo vincolato all'impegno assunto.

Ove i difetti non conoscibili siano gravi, può domandare la risoluzione del contratto preliminare insieme al risarcimento del danno subito, ove dimostrato.

La sentenza ex art. 2932 c.c.

Infine si ricorda la sentenza che tiene luogo del contratto ex art. 2932 c.c.

Il promissario acquirente di un immobile, affetto da vizi o difformità, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve del bene viziato o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ottenendo una sentenza che produca gli effetti del definitivo non concluso.

Contestualmente e cumulativamente può chiedere la riduzione del prezzo pattuito.

Si ricorda che per esperire questa azione occorre la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo ma soprattutto il rifiuto del promittente venditore ad addivenire al definitivo.

L'azione di riduzione del prezzo è possibile perché volta a riequilibrare le contrapposte prestazioni, assicurando che l'interesse del promissario acquirente al mantenimento degli impegni presi non sia compromesso da fatti riconducibili al promittente venditore, quali la presenza di vizi materiali.

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