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Assemblea di condominio, a che titolo partecipa il promittente acquirente?

Il promissario acquirente può partecipare come delegato del condomino
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

Per poter partecipare attivamente all'assemblea di condominio bisogna possedere lo status di condòmino.

L'acquisizione di tale qualità, però, non avviene in maniera automatica una volta divenuti proprietari di una unità immobiliare all'interno del Condominio, poiché, in caso di trasferimento della proprietà o di cessione di diritti reali e di godimento sull'immobile, occorre darne comunicazione all'amministratore.

È vero, infatti, che l'Amministratore di Condominio deve, ai sensi dell'art. 1130 c.c. n. 6, tra le altre tante attribuzioni, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, i dati catastali ed ogni altro dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni, ma è pur vero che non è compito dell'amministratore effettuare ricerche anagrafiche in tal senso, spettando invece all'acquirente, e al venditore dell'unità immobiliare comunicare il trasferimento di proprietà.

Riconoscimento del debito e poteri del delegato in assemblea

Ed invero, come espressamente previsto dal predetto articolo 1130 del codice civile, ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni e in caso di mancata o incompleta comunicazione, l'amministratore richiede le informazioni necessarie alla tenuta del registro con lettera raccomandata concedendo trenta giorni per il riscontro decorsi i quali procederà autonomamente all'acquisizione addebitandone il costo ai responsabili.

La solidarietà tra alienante e acquirente

Mentre l'acquirente avrà interesse a comunicare il proprio subentro nella titolarità dell'immobile al fine di acquisire lo status di condòmino, per poter essere convocato alle assemblee e far valere le proprie ragioni con piena legittimazione, l'alienante avrà interesse ad effettuare tale comunicazione per via del vincolo di solidarietà che lo lega all'acquirente secondo quanto previsto dall'ultimo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. a norma del quale il dante causa resta obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Il subentro dell'acquirente dell'immobile

In caso di alienazione di un piano o di una porzione di piano, lo status di condòmino appartiene all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento viene reso noto al Condominio, mediante comunicazione all'Amministratore, come confermato da diverse pronunce di legittimità ( Cfr. Cass. n. 23345/2008; Cass. n. 9/1990), che precisano che dal momento della comunicazione dei dati dell'acquirente dell'immobile, soltanto questi è legittimato a partecipare alle assemblee, esprimere un voto valido e ad impugnare le deliberazioni.

Il delegato può a sua volta delegare?

Il venditore, invece, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e con il quale, come detto, sussiste un vincolo di solidarietà fintantoché non comunichi all'amministratore copia autentica dell'atto che determina il trasferimento del titolo.

Per completezza di informazione va detto che le obbligazioni solidali previste dal penultimo e dall'ultimo comma dell'art. 63 cpc. - rispettivamente: dell'acquirente che rimane vincolato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente e dell'alienante che rimane vincolato in solido con l'acquirente fino a che non abbia trasmesso copia autentica dell'atto traslativo - rilevano solo nei rapporti tra il subentrato proprietario dell'immobile e il condominio ( c.d. principio dell'ambulatorietà delle obbligazioni = le obbligazioni si trasferiscono insieme alla titolarità del bene) essendo la disposizione concepita per agevolate la gestione condominiale nella riscossione degli oneri condominiali mentre non rilevano nei rapporti interni tra il venditore e l'acquirente ( c.d. principio della personalità delle obbligazioni).

L'acquirente, infatti, salvo diversi accordi, non è tenuto al pagamento degli oneri condominiali afferenti a opere fatte eseguire in epoca anteriore al trasferimento dell' immobile sicché, se in virtù del principio dell'ambulatorietà delle obbligazioni sia stato chiamato comunque a rispondere, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa ( alienante).

Il portiere dimentica di consegnare la posta o la ritira senza delega: cosa fare?

E il promittente acquirente? Qual è la sua posizione rispetto all' assemblea di condominio?

Stabilito che l'acquirente acquisisce lo status di condomino dal momento in cui il trasferimento viene reso noto al condominio, giova chiedersi quale sia la posizione del promittente acquirente ossia di colui che si è obbligato ad acquistare l'immobile in un preliminare di compravendita, ma che ancora non ha stipulato il definitivo.

Ci si chiede in particolare se il promittente acquirente possa partecipare all'assemblea di condominio nella fase intercorrente tra il contratto preliminare ed il rogito ed in caso affermativo a che titolo.

La risposta si può trarre per deduzione dalle superiori premesse e, dunque, fino a quando non si perfeziona il trasferimento di proprietà in capo al promissario acquirente, il condòmino con diritto di partecipare all'assemblea, rimane il promittente venditore.

Preliminare e possesso del bene

Fino alla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, la proprietà dell' immobile rimane al promittente venditore il quale, rivestendo la qualità di condòmino, è l'unico che può legittimamente partecipare all'assemblea.

Capita spesso che in virtù del compromesso il promittente acquirente venga immesso nel possesso dell'immobile prima della stipula del contratto definitivo. Orbene, anche in questo caso, il fatto di occupare l'immobile e magari di pagare le spese di ordinaria amministrazione in forza di un accordo con il promittente venditore, non rileva ai fini della qualifica di condòmino con la conseguenza che, anche il promittente acquirente che di fatto occupa già l'immobile non potrà partecipare a pieno titolo all'assemblea non avendo diritto di voto.

Ovviamente, il promittente acquirente, avendone interesse, potrà partecipare all'assemblea di condominio quale delegato del promittente venditore.

Va da sé che il promittente acquirente avrà interesse a partecipare all'assemblea proprio nell'ipotesi di occupazione dell'immobile anticipata rispetto alla stipula del definitivo nonché soprattutto nel caso in cui lo stesso abbia preso accordi con il promittente venditore di farsi carico, ancor prima della stipula del definitivo, del pagamento delle spese ordinarie e o necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune.

Ed invero, poiché tali accordi hanno effetto solo tra le parti e non anche nei confronti del Condominio, il promittente acquirente che vorrà ed avrà interesse a partecipare all'assemblea dovrà dotarsi di una delega da parte del promittente venditore, unico soggetto ad avere fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita la qualità di condòmino.

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