Il c.d. Bonus facciate è un'agevolazione fiscale introdotta a partire dal 2020 (ad opera della legge di Bilancio n. 160/2019), poi confermata anche per il 2021, che consente di beneficiare di una detrazione d'imposta (IPREF o IRES) pari al 90% delle spese documentate e sostenute nel corso dell'anno per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali.
Non possono, però, accedervi tutti gli edifici, ma unicamente quelli che si trovano nelle zone A e B di cui al decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
Nel dettaglio, la zona A comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, mentre la zona B include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A.
Bonus facciate come funziona e per quali interventi?
Dell'agevolazione possono usufruire tutti i contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono a qualsiasi titolo l'immobile oggetto di intervento, mentre la detrazione non spetta a chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva.
La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. A differenza di altre agevolazioni per interventi realizzati sugli immobili, per il "bonus facciate" non sono previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione.
Al beneficio sono ammessi esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata esterna, su balconi o su ornamenti e fregi, inclusi quelli di semplice pulitura o tinteggiatura esterna.
Non sono agevolabili, invece, gli interventi effettuati su facciate interne dell'edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico e neppure possono beneficiare dell'agevolazione gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell'immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione (ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell'edificio preesistente inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia").
Della detrazione beneficiano anche i lavori sulle grondaie e i pluviali, su parapetti e cornici e sono altresì comprese le spese correlate, dall'installazione dei ponteggi allo smaltimento dei materiali, dall'Iva all'imposta di bollo, dai diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi alla tassa per l'occupazione del suolo pubblico.
Bonus facciate in condominio: quorum deliberativo
Purché rientrino nelle zone A e B, dunque, anche gli edifici condominiali possono beneficiare del bonus facciate. Particolarmente importante è la tipologia degli interventi, che impatta sul quorum deliberativo che l'assemblea dovrà adottare per validamente approvare i lavori per il bonus facciate.
Gli interventi inerenti la facciata rientrano nella categoria dei c.d. lavori di manutenzione straordinaria, che il nostro codice menziona all'art. 1135 attribuendo la loro approvazione alla competenza dell'assemblea condominiale, salvo il caso dell'urgenza in cui è consentito all'amministratore agire e poi riferirne alla prima assemblea.
Tuttavia, la legge non chiarisce cosa debba intendersi per manutenzione straordinaria nell'accezione condominiale (non sempre corrispondente a quella edilizia) e per questo sono intervenuti in soccorso una serie di parametri interpretativi.
In generale, la manutenzione straordinaria si verifica in tutte quelle situazioni che esulano dall'ordinaria amministrazione e che, anche in relazione alla spesa da sostenersi, richiede lavori non preventivati, ma necessari a conservare l'immobile in buono stato.
Bonus facciate su lati non del tutto visibili
Per la Cassazione, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione e atti di amministrazione straordinaria, bisognosi di autorizzazione "riposa sulla normalità dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale" (cfr. Cass. n. 1847/2018).
Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all'intervento complessivamente approvato.
La deliberazione dell'assemblea in relazione a tali interventi sarà valida se approvata, in prima convocazione (in cui la regolare costituzione si ha con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
In seconda convocazione, sarà sufficiente l'approvazione dalla maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dello stabile.
Si rammenta che in seconda convocazione, il quorum assembleare costitutivo richiede l'intervento dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Quattro piani su cinque visti dalla strada bastano per il bonus facciate
Lavori di notevole entità
Diverso, invece, è il caso delle riparazioni straordinarie c.d. di "notevole entità" menzionate all'art. 1136, comma 4 del codice civile. Anche in tal caso il legislatore non ne ha fornito una puntuale definizione e dunque si ritiene vi rientrino quegli interventi che, lungi dall'essere meramente riparativi, si rivelano anche "modificativi" (seppur non innovativi) comportando uno sforzo economico rilevante quanto all'esborso necessario per eseguirli.
In tal caso, dal combinato disposto dei commi 2 e 4 dell'art. 1136 del codice civile, si ricava come la deliberazione dell'assemblea sarà valida necessariamente se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Questo, diversamente dalla manutenzione straordinaria di entità contenuta o non notevole, varrà sia in prima che in seconda convocazione.
Resta fermo che anche in caso di lavori di notevole entità, se i lavori di cui al bonus facciate rientrano tra quelli di particolare efficientamento energetico di cui alla legge n. 10/1991, allora essi potranno essere deliberati con il voto della a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 26, secondo comma, l. n. 10/1991).
