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Quando i balconi diventano parte della facciata?
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Quando i balconi diventano parte della facciata?

La chiusura dei balconi determina un avanzamento della facciata condominiale. È dunque legittima la delibera condominiale che decide dei lavori.

Avv. Mariano Acquaviva  

In un edificio condominiale i balconi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare; per tale ragione, il balcone appartiene in via esclusiva al proprietario dell'abitazione. Fin qui nulla di strano.

È tuttavia possibile che il balcone di una casa abbia un rilievo comune allorquando occorra effettuare alcuni lavori; in questa ipotesi, l'assemblea sarebbe legittimata a deliberare a proposito di una parte dell'immobile che, altrimenti, sarebbe di proprietà privata.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 14381 del 20 ottobre 2020, ha affrontato il tema inerente al balcone che diventa parte della facciata a seguito della sua chiusura. Secondo il giudice di merito, quando il proprietario decide di chiudere su tutti i lati il proprio balcone aggettante, di fatto rendendolo parte integrante della facciata condominiale, deve accettare la delibera assembleare disponga dei lavori sulla facciata così ottenuta.

In altre parole, la tamponatura e chiusura dei balconi fa sì che questi diventino parte integrante della facciata, con tutto ciò che ne consegue in termini di legittimità a deliberare dell'assemblea.

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Chiusura balcone: il caso sottoposto al Tribunale di Roma

Ricorreva al Tribunale di Roma un condomino che impugnava la delibera assembleare con cui erano stati approvati i lavori relativi a una facciata interna del fabbricato risultato di una successiva tamponatura di alcuni balconi che erano stati chiusi.

Secondo parte ricorrente, la delibera era illegittima in quanto i lavori erano stati eseguiti su parti di proprietà esclusiva in uso solo a taluni dei condomini, tenuti quindi in via esclusiva alla spesa.

Si chiedeva pertanto che fosse accertata l'invalidità della delibera di riparto delle spese per i lavori inerenti la porzione della facciata in oggetto.

Chiusura balcone: la decisione del Tribunale di Roma

Con la sentenza n. 14381 del 20 ottobre 2020 il Tribunale di Roma rigettava l'impugnazione proposta. Secondo i giudici, la sopravvenuta copertura su tre lati di più balconi in aggetto fra loro sovrastanti senza soluzione di continuità ha determinato l'avanzamento della facciata modificandone le caratteristiche e trasformando, appunto, in facciata le pareti esterne dei balconi in aggetto che ora contribuiscono a delimitare il perimetro dell'edificio.

Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

In pratica, nel momento in cui gli inquilini di piani diversi hanno deciso di chiudere i propri balconi (tutti posti nella stessa verticale, uno sopra l'altro), hanno creato un vero e proprio avanzamento della parete esterna dell'edificio, cioè della facciata. Questi balconi, dunque, contrariamente a quanto erroneamente affermato dall'attrice, costituiscono beni comuni.

La sopravvenuta copertura su tre lati di più balconi in aggetto tra loro sovrastanti senza soluzione di continuità determina l'avanzamento della facciata modificandone le caratteristiche e trasformando, appunto, in facciata le pareti esterne dei balconi in aggetto che contribuiscono a delimitare il perimetro dell'edificio.

Secondo il Tribunale di Roma, le facciate di un edificio in condominio o muri perimetrali, pur non avendo funzione di muri portanti, sono assimilate ai muri maestri ai fini dell'applicazione della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ., in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici o termici, delimitano la superficie coperta e la sagoma architettonica delle edificio stesso.

Di conseguenza, sono muri maestri o facciate anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee architettoniche dell'edificio. Inoltre, la situazione di condominio delle facciate è limitata alla struttura ed al rivestimento esterno dei muri mentre l'intonaco della corrispondente parte interna rientra nella proprietà esclusiva relativa a ciascuna delle unità solitarie.

Rifacimento muri interni balconi

Balconi, facciata condominiale e decoro architettonico

Una volta chiarito che la chiusura completa del balcone aggettante fa diventare quest'ultimo parte della facciata, è facile trarre le conseguenze.

Per facciata deve intendersi l'aspetto esteriore dell'edificio, quello che, di fatto, costituisce il decoro architettonico.

È appena il caso di ricordare che, secondo giurisprudenza costante (tra tante, Cass., sent. n. 851 del 2007), per decoro architettonico del condominio deve intendersi l'estetica del fabbricato così come risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.

Secondo la giurisprudenza (tra tante, Corte d'Appello di Salerno, sentenza del 16 marzo 1992), nel concetto di facciata vanno ricompresi anche i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi un'attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo.

Appartamento privo di balconi? Le spese di manutenzione straordinaria non si pagano

Alla luce di ciò, la sentenza del Tribunale di Roma in commento non deve stupire, se solo si considera che, per giurisprudenza pressoché unanime, i lavori inerenti ai balconi rientrano nella competenza assembleare ogni volta che si deve intervenire su elementi che fanno parte del decoro architettonico dell'intero condominio.

È il caso, ad esempio, dei frontalini dei balconi aggettanti. Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n.27413/2018) le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché trattasi di un intervento di competenza condominiale attenente al decoro architettonico dell'edificio.

Lo stesso dicasi per gli elementi divisori dei balconi e per le ringhiere. Come ha ricordato la giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, Sez.

II, sentenza n. 30071 del 14 dicembre 2017), mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.

Parti esterne dei balconi e funzione estetica estesa all'intero edificio.

Dello stesso tenore un altro arresto (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14576 del 30 luglio 2004), secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Manutenzione della facciata: giusto ripartire la spesa tra tutti i condòmini

Scarica Trib. Roma 20 ottobre 2020 n. 14381

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