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Preliminare e possesso del bene
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Preliminare e possesso del bene

Preliminare a effetti anticipati: va qualificata come detenzione o come possesso la relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente?

Avv. Mariano Acquaviva  

Anche i meno esperti di diritto sanno cos'è l'usucapione e come matura. Contrariamente a quanto si possa pensare, però, non è sempre facile distinguere il possesso dalla detenzione.

Si tratta ovviamente di un aspetto fondamentale, in quanto solo il possesso, inteso come relazione di fatto che si instaura tra un bene e la persona che ne ha la materiale disponibilità, è idoneo a realizzare l'acquisto a titolo originario della cosa.

Sul rapporto tra contratto preliminare con consegna anticipata e usucapione si è espressa una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 11470 del 30 aprile 2021), la quale ha dovuto stabilire se il possesso del promissario acquirente, prolungato nel tempo, sia idoneo a far maturare l'acquisto a titolo originario del bene.

Preliminare di preliminare, che cos'è?

Nell'analizzare i rapporti tra preliminare e possesso del bene, la Suprema Corte affronta anche il tema della detenzione. E infatti, il ricorso verte proprio su questo aspetto: il promissario acquirente riteneva di aver maturato l'usucapione perché qualificava come possesso il rapporto col bene che gli era stato consegnato a seguito del preliminare; al contrario, i giudici di merito ritenevano che si trattasse di mera detenzione e che nessun atto di interversione si fosse verificato.

La Suprema Corte, con l'ordinanza in commento (n. 11470 del 30 aprile 2021), ha fatto chiarezza sulla questione avente ad oggetto contratto preliminare e possesso del bene.

Preliminare con consegna anticipata e possesso: il caso

Ricorreva in Cassazione un uomo che sosteneva di aver maturato l'usucapione per possesso ultraventennale esercitato su una porzione di corte urbana situata all'interno di un condominio.

Il ricorrente narrava di aver iniziato a possedere la porzione di corte, coltivata a giardino, a partire dal lontano 1987, dopo aver stipulato, nelle vesti di promissario acquirente, un contratto preliminare con la promittente venditrice.

Secondo il giudice di prime cure, essendo pacifico che l'attore avesse acquistato la disponibilità del bene a seguito della scrittura privata preliminare, ove si prevedeva l'anticipato trasferimento del possesso al promissario acquirente, tale disponibilità doveva essere qualificata come detenzione, fondandosi sull'esistenza di un comodato funzionalmente collegato al preliminare.

Sarebbe stato perciò onere dell'attore dimostrare l'avvenuta interversione del possesso ex art. 1141 c.c. ai fini della vantata usucapione. Dello stesso tenore anche la Corte d'appello.

Il diritto alla provvigione matura quanto l'affare è concluso

Preliminare, detenzione e possesso: i motivi del ricorso

Ricorreva in Cassazione l'attore, il quale riteneva di aver maturato l'usucapione per via del possesso esercitato sul bene.

A dire del ricorrente, la conclusione secondo cui vada qualificata come detenzione qualificata (e non come possesso) la relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente nel preliminare con consegna anticipata, non può avere valenza assoluta ed indiscriminata, dovendosi considerare il caso concreto e la reale volontà delle parti.

Secondo la tesi sostenuta dal ricorrente, il preliminare ad effetti anticipati anticiperebbe non gli effetti del contratto definitivo, quanto le prestazioni tipiche della stessa vendita, ovvero il pagamento del prezzo e la consegna del bene.

Nella fattispecie, il preliminare di vendita espressamente stabiliva che il possesso si sarebbe trasferito a tutti gli effetti sin dalla sottoscrizione, rendendosi così irrilevante sia l'indagine circa la natura della relazione col bene (da qualificarsi come possesso e non come detenzione, in virtù della lettera del contratto) sia la mancata prova dell'interversione.

Quando il contratto preliminare di vendita obbliga le parti alla conclusione del contratto definitivo?

Preliminare con effetti anticipati: detenzione o possesso?

Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 11470 del 30 aprile 2021), non vi sono dubbi che la relazione tra promissario acquirente e bene debba essere qualificata come detenzione e non come possesso.

Per granitica giurisprudenza (dapprincipio, Cass. Sez. U, 27/03/2008, n. 7930, e poi a seguire numerose altre pronunce; ex multis, Cass. Sez. 2, 16/03/2016, n. 5211), nel preliminare di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una sopravvenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.

Differenza tra proprietà, detenzione e possesso

Per quanto riguarda l'osservazione del ricorrente secondo cui nel contratto era scritto a chiare lettere che si sarebbe trattato di un "possesso anticipato", gli ermellini rammentano che, vertendosi in tema di interpretazione di un contratto, il sindacato di legittimità non può mai investire il risultato interpretativo in sé, approdo che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dai giudici di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati.

Peraltro, puntualizzano i Supremi giudici, è lo stesso ricorrente ad ammettere che la sua relazione con il bene sia cominciata in virtù di una volontà negoziale e non, come invece si richiederebbe ai fini dell'usucapione, per un atto di volontà unilaterale, assimilabile a quello di chi si comporta uti dominus.

Preliminari, possesso e detenzione: il principio espresso dalla Cassazione

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, si allinea al costante orientamento giurisprudenziale, affermando quindi che il contratto preliminare con effetti anticipati conferisce al promissario acquirente la detenzione e non il possesso.

Trascrizione preliminare di compravendita, quando è obbligatoria?

Scarica Cass. 30 aprile 2021 n. 11470

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