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A.P.E., funzioni caratteristiche e obbligo di dotarsense
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A.P.E., funzioni caratteristiche e obbligo di dotarsense

Attestato di Prestazione Energetica, dall'importanza per il superbonus, alla necessità per la compravendita

Avv. Francesco Saverio del Buono  

Da quando, nello scorso maggio, con il Decreto Legge n. 34/2020 è stato istituito il Superbonus 110%, tanto si è parlato dell'Attestato di Prestazione Energetica (meglio conosciuto con l'acronimo A.P.E.): vediamo meglio di capire di cosa si tratta e quando serve.

L'A.P.E.: caratteristiche e funzioni

L'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E., fino all'entrata in vigore del DL n. 63/2013 A.C.E.) è il documento che indica le caratteristiche energetiche delle unità immobiliari e ne dà una classificazione, su una scala di valori che va da G (il valore più basso) ad A4: migliore sarà l'efficienza energetica dell'immobile, più alta sarà la classe.

Il documento, che deve essere redatto e sottoscritto da un certificatore energetico, soggetto abilitato iscritto ad un albo professionale, analizza l'immobile nelle sue dotazioni (infissi, impianto di riscaldamento, sistemi di isolamento, impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili) secondo le linee guida di cui al Decreto MiSE del 26.06.2015.

Attestato di prestazione energetica: cos'è, chi lo fa e a cosa serve

Una volta redatto l'attestato dovrà essere depositato presso il Catasto Energetico Regionale a cura del professionista che lo ha elaborato.

La durata del documento è decennale, a partire dalla data di rilascio, salvo i casi in cui venga realizzata una ristrutturazione che modifichi la classe energetica dell'immobile. La valenza decennale è subordinata alla manutenzione periodica degli impianti termici ed alla loro tenuta in efficienza, pena la decadenza al 31.12 dell'anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata.

La redazione dell'A.P.E è obbligatoria nei seguenti casi:

- per le costruzioni di nuovi edifici;

- per gli interventi di demolizione e ricostruzione e per gli ampliamenti di costruzioni esistenti (se superiori al 15% rispetto al volume dell'edificio esistente o di almeno 500 mc);

- lavori di ristrutturazione importante (eseguiti su elementi dell'involucro esterno per una superficie superiore al 25%);

- il riconoscimento del bonus 110%;

- la compravendita o locazione di immobili.

Immobili esclusi dall'obbligo dell'APE

Sono esclusi invece dall'obbligo di redazione dell'A.P.E.:

- fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 mq;

- edifici industriali o artigianali riscaldati o raffrescati per esigenze di produzione;

- edifici agricoli o rurali non residenziali, privi di impianti di riscaldamento;

- edifici per i quali non è prevista abitualmente l'installazione di impianti (es. box, depositi, cantine);

- edifici adibiti a luogo di culto;

- ruderi, il cui stato sia indicato nell'atto notarile;

- immobili in costruzione, se oggetto di compravendita prima della concessione dell'abitabilità o agibilità;

- manufatti non riconosciuti come edificio (es piscina all'aperto, serra).

Attesto di prestazione energetica: se manca l'attestazione il contratto resta valido tra le parti

L'APE e le detrazioni fiscali nelle procedure di efficientamento energetico

Come detto, essendo l'A.P.E. il documento che attesta le caratteristiche energetiche dell'immobile, sarà la base di partenza per progettare interventi di efficientamento, permettendo di verificare la prestazione energetica precedentemente all'intervento e, con la redazione di un nuovo Attestato, la situazione successiva post intervento.

Con l'entrata in vigore del bonus 110%, che vede tra i requisiti il miglioramento di due classi energetiche, da conseguirsi con gli interventi di efficientamento, si è posto il problema di attestare la classe energetica pre e post intervento degli edifici, visto che l'Attestato di Prestazione Energetica viene redatto per singole unità immobiliari.

La soluzione è stata trovata con l'A.P.E. "Convenzionale", introdotto dal Decreto "Requisiti Tecnici", emanato dal Ministero dello Sviluppo Economico il 06.08.2020, un attestato che ha valore esclusivamente ai fini della determinazione delle classi energetiche pre e post intervento ai fini del riconoscimento della detrazione fiscale.

=> Attestato di Prestazione Energetica. Facciamo chiarezza.

La particolarità di questa tipologia di A.P.E. è legata alle caratteristiche di un edificio, dove vi può essere la compresenza di unità immobiliari ad uso residenziale ed unità ad uso diverso: in caso di una prevalenza in termini di superficie dell'uso residenziale (superiore al 50% dell'intera superficie catastale), andranno considerate nell'A.P.E. convenzionale tutte le unità immobiliari, qualunque sia la loro destinazione d'uso, anche se sprovviste di impianto di climatizzazione invernale, mentre nel caso di prevalenza di superficie ad uso diversa (sempre calcolata sull'intera superficie catastale), per l'Attestato saranno prese in considerazione solo le unità immobiliari ad uso residenziale, anche in questo caso pur se sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

L'A.P.E. nella compravendita e nella locazione di immobili

L'Attestazione di Prestazione Energetica ha anche una sua valenza nell'ambito della compravendita e locazione immobiliare.

Infatti ai sensi dell'art. 6 del Decreto Legislativo n. 192/2005, come modificato dal Decreto Legge n. 63/2013, in sede di compravendita l'A.P.E. dell'immobile oggetto dell'operazione dovrà essere obbligatoriamente consegnato all'acquirente ed allegato all'atto stesso, consegna della quale andrà fatta menzione in atto.

L'inosservanza di tali disposizioni comporta l'irrogazione di una sanzione a carico del venditore per un importo da 3.000 a 18.000 euro.

Per le locazioni di singole unità immobiliari invece non è previsto l'obbligo di allegare il documento al contratto, ma andrà comunque inserita l'indicazione che il conduttore ha ricevuto le informazioni relative alle caratteristiche energetiche dell'immobile, comprensive dell'attestato.

In questo caso la sanzione per l'inosservanza, a carico di entrambe le parti in solido, è pari ad un importo da 1.000 a 4.000 euro, sanzione ridotta alla metà in caso di contratto di durata non superiore a tre anni.

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