Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108334 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Preliminare di un immobile in costruzione. Si può recedere se i lavori non vengono terminati entro i tre anni
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Preliminare di un immobile in costruzione. Si può recedere se i lavori non vengono terminati entro i tre anni

Immobile in costruzione, si può recedere se i lavori non vengono terminati in tempo

Avv. Leonarda Colucci 

Il Tribunale di Agrigento ha stabilito che, se i lavori per la realizzazione di due unità abitative non si concludono entro tre anni dal rilascio della concessione edilizia, diventano abusive anche le opere già realizzate ma tale situazione non comporta anche la nullità del contratto preliminare di cui gli immobili erano oggetto.

La sentenza del Tribunale siciliano giunge a tale conclusione dopo aver precisato che l'art. 40, secondo comma della legge n. 47/1985 contenente "Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive" stabilisce la nullità degli atti tra vivi privi degli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, ma presuppone che tali negozi siano illeciti sin dall'origine poiché aventi ad oggetto beni già esistenti alla data di stipula dell'atto.

E' evidente, quindi, che tale disposizione non può trovare applicazione, neanche ricorrendo all'interpretazione analogica, al caso di specie ove oggetto del contratto preliminare è un bene futuro che il promittente venditore si impegna a costruire.

Dunque, muovendo da tale considerazione, è necessario analizzare i fatti di causa per comprendere le conclusioni alle quali giunge la sentenza.

Il fatto.

Tizio stipula un contratto preliminare di compravendita di cosa futura avente ad oggetto un immobile da costruire con Caio, il quale si impegna ad edificare due appartamenti su un terreno di sua proprietà ricevendo come prezzo la somma di trecento milioni di lire.

Le parti stabiliscono che in caso di mancato rilascio della concessione edilizia da parte del Comune entro cinque anni dalla stipula del preliminare, Tizio avrebbe potuto recedere dal contratto ed ottenere la restituzione della somma versata.

Caio ottiene la concessione edilizia nel giugno del 2005, ma a causa di una serie di vicende parallele quali contenziosi con i confinanti, i lavori non vengono ultimati entro il termine di tre anni previsto dall'art. 15 del Dpr 380/2001 e di conseguenza il titolo edilizio era divenuto inefficace con conseguente abusività delle opere già realizzate.

(Sul tema della nullità del contratto preliminare privo di concessione edilizia si segnala:
Il preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se manca la concessione edilizia)

In virtù di tali circostanze Tizio, con procedimento sommario, ha chiesto che sia dichiarata:

  • la nullità del contratto preliminare per illiceità della causa ai sensi dell'art. 1343 c.c.;
  • nonché la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso previsto dal contratto con condanna di Caio ( promittente venditore) alla restituzione dell'importo percepito (trecento milioni di lire) al momento della stipula del contratto preliminare.

La prima questione che ha esaminato il Tribunale è proprio quella della decadenza del titolo abilitativo rilasciato dal Comune dopo la stipula del contratto preliminare avente ad oggetto la realizzazione di due unità abitative.

A tal riguardo il provvedimento evidenzia che non avendo la Regione Sicilia provveduto a recepire il Dpr 380 del 2001 rubricato "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", al caso in questione si applica quanto previsto dalla pregressa legge n. 10/1977 che, analogamente a quanto previsto dal citato Testo Unico, stabilisce che per la regolarità della concessione edilizia è necessario che i lavori siano iniziati entro il termine di un anno dal rilascio del titolo abilitativo mentre devono concludersi entro tre anni, e tale ultimo termine può essere prorogato, con provvedimento motivato, al verificarsi di fatti estranei alla volontà del concessionario.

=> Se il venditore non rispetta il termine di consegna dell'immobile

Nel caso di specie, quindi, i lavori iniziati il 25 agosto 2005 avrebbero dovuto concludersi entro il 25 agosto 2008, ma così non è stato perché i lavori non si sono conclusi entro tale ultimo termine comportando, di conseguenza, la decadenza dell'originaria concessione e rendendo abusive anche le opere già eseguite.

Dunque dal mancato rispetto dei termini previsti dalla legge per il compimento dei lavori autorizzati dalla concessione edilizia scaturisce, con chiarezza cristallina, solo l'abusività delle opere già realizzate, ma che sorte viene riservata al contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un immobile da realizzare stipulato prima del rilascio della concessione edilizia?

In merito alla richiesta formulata dal promissario acquirente rivolta a dichiarare la nullità di tale contratto per illiceità della causa ex art. 1343 c.c., il Tribunale di Agrigento ritiene che la decadenza della concessione edilizia, per mancato rispetto del termine triennale previsto dalla legge entro il quale i lavori concessi devono concludersi, non comporta anche la nullità del contratto.

A tal proposito è stato evidenziato che la nullità è una sanzione prevista dall'ordinamento che sanziona un vizio genetico ed originario del contratto "vizio che, nel caso di illiceità della causa del contratto, si identifica nella finalizzazione dell' operazione negoziale nel suo complesso, già al momento del suo perfezionamento, ad un risultato contrario all'ordinamento giuridico".

Nel caso di specie, invece, le parti hanno finito un preliminare avente ad oggetto il successivo trasferimento di unità abitative ancora da realizzarsi e tale contratto perseguiva una funzione in sé consentita e meritevole di tutela da parte dell'ordinamento, mentre la decadenza del titolo concessorio è un fatto, come appena detto, successivo alla conclusione del contratto.

Per tale ragione il Giudice ha respinto la domanda diretta a dichiarare la nullità del contratto preliminare, puntualizzando, inoltre, che nel caso di specie non può trovare applicazione neanche l'ipotesi prevista dal secondo comma dell'art. 40 della legge n. 47/1985 che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili che non fanno riferimento alla concessione edilizia o alla concessione in sanatoria.

=> Nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica.

In conclusione, quindi, il Tribunale ha accertato la legittimità del recesso dal preliminare da parte del promissario acquirente obbligando Caio alla restituirgli la somma versata al momento della conclusione del preliminare, mentre ha respinto la domanda volta ad dichiarare la nullità del preliminare.

Questa la conclusione quindi: il contratto preliminare di compravendita di un bene immobile da realizzarsi non è nullo se successivamente la concessione edilizia decade per mancata conclusione dei lavori assentiti entro il termine di tre anni previsto dalla legge (art. 15 Dpr 380/2001).

=> Se il venditore non rispetta il termine di consegna dell'immobile

=> Compravendita e obbligazioni del venditore

Scarica Tribunale di Agrigento, del 29 febbraio 2016 n. 354

Cerca: recesso immobile in costruzione

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento