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Nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica.
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Nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica.

Sancita la nullità sostanziale e formale de contratto di compravendita.

Avv. Leonarda Colucci  

Secondo la Cassazione l'articolo 40 della legge n. 47/1985 sancisce un principio generale di nullità per quegli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica ed anche un principio di nullità formale.

Il fatto. Dopo aver acquistato un immobile l'acquirente cita in giudizio il venditore chiedendo l'accertamento della nullità del contratto a causa delle irregolarità edilizie che presentava l'edificio ormai non più sanabili. Il giudizio di primo grado giudizio si conclude con il rigetto della domanda.

Ma l'acquirente decide di impugnare tale sentenza dinanzi alla Corte d'appello ritenendo che, dal mancato adempimento dei tempi prescritti dalla legge n. 47 del 1985 per la regolarizzazione delle opere abusive realizzate su tale immobile, discenda la nullità del contratto avente ad aggetto la compravendita dello stesso.

La Corte d'appello smentisce ancora una volta la tesi dell'acquirente osservando che l'articolo 40 della legge n. 47/1985, al secondo comma, fa discendere la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali di edifici esclusivamente dall'omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da parte dell'alienante ovvero dalla mancata allegazione della relativa domanda di sanatoria.

A parere dei giudici di secondo grado, rilevato che nel caso di specie tali adempimenti erano stati compiutamente assolti dall'alienante, e prova dell'osservanza di tali adempimenti è fornita dall'aver allegato al rogito di compravendita gli estremi della licenza urbanistica e l'istanza della concessione in sanatoria corredata dalle prime due rate della tassa di oblazione.

Pertanto, i giudici di secondo grado dopo aver preso atto di tali circostanze hanno ritenuto di confermare la sentenza di primo grado, ribadendo che non sussistono le condizioni per dichiarare nullo l'atto di compravendita. => L'immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!

Ma l'acquirente non si arrende e decide di impugnare in Cassazione la sentenza stessa dalla Corte di Appello di Roma.

Il giudizio in Cassazione. Con il primo motivo il ricorrente, deduce infatti che la Corte di appello nell'ambito della decisione impugnata non è entrata nel merito della domanda di sanatoria, che avrebbe permesso al giudicante di valutare le inesattezze e le false attestazioni della stessa domanda ( peraltro accertate da una dettagliata CTU).

Infatti, il ricorrente ha puntualizzato che la domanda di sanatoria non faceva alcun riferimento al fatto che gli abusi realizzati dall'originario proprietario dell'immobile ( parte venditrice nel contratto di compravendita) avevano dato vita ad una autonoma costruzione assolutamente diversa da quella progettata e con riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia.

Pertanto gli abusi edilizi successivamente realizzati, che avevano consentito al venditore di realizzare nuova costruzione adiacente alla precedente, sarebbero rimasti tali e non poteva più essere sanati facendo ricorso alla possibilità di regolarizzazione prevista dalla legge n. 47/1985 in modo da rendere commerciabile l'immobile risultato degli abusi commessi.

Attraverso la sentenza dello scorso 5 dicembre la Cassazione, discostandosi da un suo precedente orientamento (Cass. Civ. 17.10.2013 n. 23591), torna sul tema della commerciabilità di immobili irregolari sotto il profilo urbanistico, rilevando che pur tenendo conto della non chiara formulazione del secondo comma dell'articolo 40 della legge n. 47/1985, da tale norma è possibile trarre “un principio generale di nullità degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica alla quale si aggiunge anche la nullità di carattere formale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali non è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli stessi”.

Secondo i giudici della Suprema Corte la Corte d'appello non si è attenuta a tale principio ragione per cui il primo motivo posto a fondamento del ricorso del ricorrente ( acquirente dell'immobile irregolare) deve essere accolto.

Accogliendo pienamente le richieste del ricorrente, quindi, la sentenza in commento della Corte di Cassazione si conclude con l'individuazione di un principio di nullità generale, di carattere sostanziale, degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica; al quale va ad aggiungersi una nullità formale per gli atti di trasferimento non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, nel momento in cui tali circostanze non risultino dagli stessi.

Quando 20 centimetri fanno la differenza. Prima di comprare casa controllate l'altezza dei vani.

=> Prima di acquistare un immobile bisogna valutare la presenza di eventuali usi civici

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 5 dicembre 2014, n. 25811

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