#1 Inviato 26 Maggio, 2015 Salve a tutti, vorrei acquistare un immobile costruito negli anni '20. Tale immobile, costituito da due piani, aveva una terrazza che è stata chiusa nel 1962. Di questo intervento esiste la richiesta di autorizzazione e la ricevuta di pagamento dell'anticipo della relativa oblazione. Esiste anche documentazione del sopralluogo del perito del comune, avvenuta nel 1965 con la richiesta di conguaglio dell'oblazione ed il relativo pagamento. Non si riesce a trovare, tuttavia, la licenza edilizia rilasciata dal comune relativa a questo intervento. Nel 1966 è stato effettuato un ulteriore lavoro di copertura di una scala esterna. Di tale intervento esiste l'intera documentazione (richiesta, progetto, licenza, pagamento oblazione) e nel progetto presentato il terrazzo risulta già coperto. La mia domanda è questa: la documentazione dell'ultimo progetto approvato del 1966 è sufficiente per ritenere che l'immobile abbia la conformità urbanistica oppure la mancanza della licenza edilizia del precedente intervento può inficiarne la conformità ? Grazie.
#2 Inviato 28 Maggio, 2015 La mia domanda è questa: la documentazione dell'ultimo progetto approvato del 1966 è sufficiente per ritenere che l'immobile abbia la conformità urbanistica ....... No non è sufficiente. Il tecnico progettista nel 1966 si è solo limitato a riportare lo stato dei luoghi al momento del suo operato. Di contro il committente doveva informare lo sesso progettista degli interventi del 1962, il quale in tal caso avrebbe provveduto ad allegare nel 1966 le documentazioni autorizzative degli interventi del 1962. Nella documentazione del 1966 vi è traccia di quella del 1962 ??? la mancanza della licenza edilizia del precedente intervento può inficiarne la conformità ? Si ......l'assenza della licenza edilizia denota quell'intervento come abusivo. Del resto se esistono le azioni preliminari alla licenza questa dovrà esistere da qualche parte.....tipo archivio comunale.
#3 Inviato 29 Maggio, 2015 Gentile mercanto, grazie per la risposta. Nella documentazione relativa all'intervento del 1966 non vi è traccia dell'autorizzazione per gli interventi del 1962. Tuttavia, il comune ha autorizzato gli interventi del 1966 (esiste la licenza per i lavori di copertura della scala esterna) e ritengo che se non fosse stato tutto in regola tale autorizzazione non avrebbe potuto essere rilasciata. Quindi anche se il tecnico progettista "si è solo limitato a riportare lo stato dei luoghi al momento del suo operato" il comune non può (non deve) aver trascurato l'assenza della licenza per lavori precedenti. E' possibile quindi che la licenza del 1962 sia stata smarrita dal comune dopo i lavori del 1966. In effetti, spesso accade che la documentazione per immobili datati risulti lacunosa e questa è la ragione per la quale per gli immobili costruiti antecedentemente al 1 Settembre 1967 l'art.40 della legge n.47 del 1985 stabilisce che per effettuare il rogito (ovvero per la commerciabilità dell'immobile) è sufficiente produrre "una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ... omissis ... , attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967". Sono ben cosciente che tale dichiarazione non garantisce la regolarità urbanistica degli immobili costruiti prima del 1 Settembre 1967. Tuttavia, in qualche modo, tale articolo tende a "giustificare" l'eventuale mancanza di qualche documento per immobili un po' datati, come nel caso presente. Pertanto la mia domanda può essere riformulata nel modo seguente: per ritenere urbanisticamente regolare un immobile costruito prima del 1 Settembre 1967, è necessario avere le licenze di tutti i lavori effettuati prima e dopo quella data oppure l'approvazione da parte del comune dell'ultimo progetto eseguito prima di tale data di fatto ne certifica la regolarità ? Grazie.
#4 Inviato 29 Maggio, 2015 Intanto mi sembri sufficientemente edotto al punto tale da citare l'art.40 della leg. 47/1985 Pertanto la mia domanda può essere riformulata nel modo seguente: per ritenere urbanisticamente regolare un immobile costruito prima del 1 Settembre 1967, è necessario avere le licenze di tutti i lavori effettuati prima e dopo quella data Per quelli prima ti sei dato da solo la risposta, ossia è possibile ovviare con l'art.40 della leg. 47/1985.....ossia > dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo. Per quelli dopo, ovviamente si. Tu stesso usi l'espressione "per ritenere urbanisticamente regolare un immobile...." ne discende che l'immobile deve rispettare la normativa urbanistica, se per il prima la norma di settore permette di ovviare in qualche modo, per dopo non ci si può esimere.......sempre in tema di regolarità urbanistica. oppure l'approvazione da parte del comune dell'ultimo progetto eseguito prima di tale data di fatto ne certifica la regolarità ? Qui penso di aver già risposto in precedenza. Tieni presente che la prima legge urbanistica in Italia è del 1952, quindi i periodi ai quali tu fai riferimento 1962-66 sono molto vicini al 52 per cui la norma in ambito edilizio era per cosi dire in "rodaggio" e sicuramente più snello e il sistema burocratico non era ancora ben "oliato" .....diversamente dall'oggi ove il sistema non solo è ben oliato ma anche farraginoso. Nota: lo scrivente nel 66 non era ancor nato, quindi posso solo immaginare le lacune dei primi anni della norma edilizia/urbanistica.
#5 Inviato 30 Maggio, 2015 Beh, il dubbio rimane. Anche se posso effettuare il rogito usando l'art.40 della leg. 47/1985 per i lavori effettuati prima del 1967, non posso sapere se il comune, in futuro, negherà l'autorizzazione a fare qualche modifica all'immobile per mancanza delle licenze precedenti. A dire la verità, dando un'occhiata alla documentazione da presentare per un eventuale SCIA, ho visto che in relazione alla "regolarità urbanistica e precedenti edilizi" è necessario/sufficiente dichiarare che "lo stato attuale dell'immobile è pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato da: estremi del titolo abitativo (licenza e data di rilascio)" Sembrerebbe, quindi, che per la presentazione della SCIA è necessario dichiarare soltanto che l'attuale stato dell'immobile è conforme al titolo abitativo più recente, non essendo necessario allegare alcuna documentazione relativa ad interventi precedenti. Sarebbe utile conoscere il parere di qualche "addetto ai lavori" che confermi questa mia ipotesi.
#6 Inviato 30 Maggio, 2015 Fai un discorso molto limitato (perché sei di parte) in quanto l'organismo della SCIA RIQUARDA determinati interventi edilizi e non TUTTI gli interventi. quindi in funzione del tipo di intervento che vorresti fare la SCIA potrebbe non essere adatta e magari servirebbe un titolo edilizio diverso, tipo permesso di costruzione ecc. ecc. Ed allora in quest'ultimo caso per dimostrare la conformità urbanistica pregressa nel passato una semplice dichiarazione NON basta NE è richiesta. Servirà, a dimostrazione, proprio quello che tu vorresti evitare Sembrerebbe, quindi, che per la presentazione della SCIA è necessario dichiarare soltanto che l'attuale stato dell'immobile è conforme al titolo abitativo più recente, . NO non è cosi in quanto il tecnico progettista dichiara e assevera che l'intervento oggetto della SCIA (e solamente quel intervento) è conforme alla norma urbanistica. Il professionista che compila la scia non deve e non è tenuto ad assumersi la responsabilità di dichiarare fatti che certamente non consce e che afferiscono alla storia, anche di molte decine di anni, del edificio. Questo perché l'organismo della SCIA contempla solo determinati interventi edilizi non essendo necessario allegare alcuna documentazione relativa ad interventi precedenti.. Come sopra........perché l'organismo della SCIA contempla solo determinati interventi edilizi. Diversamente accadrebbe se si dovesse chiedere altro titolo edilizio come il permesso di costruzione. Per altri ed ulteriori tuoi dubbi ti consiglio di rivolgerti, e chiedere consulenza, ad un "addetto ai lavori" della tua citta
#7 Inviato 31 Maggio, 2015 Gentile Marcanto, grazie per i preziosi consigli e per la nettezza delle risposte. La dichiarazione di cui stavo parlando è quella del titolare dell'intervento e non quella del progettista. Nel caso in questione, quindi, il titolare dovrebbe soltanto dichiarare che "lo stato attuale dell'immobile è pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato" dalla licenza rilasciata nel 1966 Per quanto riguarda il PDC non so quale documentazione è richiesta. Certamente se è necessario allegare gli estremi di tutte le licenze pregresse, e quindi anche quelle rilasciate prima del 1967 la situazione diventa più complessa. A questo punto, però, mi domando, quale sia il senso dell art.40 della leg. 47/1985 e cioè perché permettere di rendere vendibili gli immobili ante '67 senza la richiesta della documentazione relativa alle licenze pregresse e poi richiedere agli eventuali nuovi acquirenti tali licenze ? Grazie ancora.
#8 Inviato 1 Giugno, 2015 Nel caso in questione, quindi, il titolare dovrebbe soltanto dichiarare che "lo stato attuale dell'immobile è pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato" dalla licenza rilasciata nel 1966 Presumo che tu faccia riferimento all'eventualità di fare nuovi interventi all'odierno ? Se è cosi ......se per il 66 vi è la licenza rilasciata perché lo si dovrebbe dichiarare ? semmai il problema sarebbe per l'operato del 62 privo di documenti. Per quanto riguarda il PDC non so quale documentazione è richiesta. Certamente se è necessario allegare gli estremi di tutte le licenze pregresse, e quindi anche quelle rilasciate prima del 1967 la situazione diventa più complessa. Cosi dispongono quasi tutti i regolamenti edilizi comunali......poi se vi sono delle mosce bianche chi può saperlo! A questo punto, però, mi domando, quale sia il senso dell art.40 della leg. 47/1985 e cioè perché permettere di rendere vendibili gli immobili ante '67 senza la richiesta della documentazione relativa alle licenze pregresse e poi richiedere agli eventuali nuovi acquirenti tali licenze ? Qui sono d'accordo con te...... Nulla toglie che vi siano uffici comunali che in circostanze analoghe possano accettare dichiarazioni del titolare identiche come per il rogito. Questo è molto discrezionale .....è a discrezione degli uff tecnici comunali......MA se il regolamento edilizio comunale IMPONE di allegare le pratiche pregresse ?????? Il consiglio che posso darti è 1) chiedere DIRETTAMENTE agli uffici comunali, illustrando la tua situazione. 2) se l'edificio è datato, molto probabilmente rientra in area artistica-storica e forse è ANCHE sottoposto a vincolo, ciò implica che OGNI intervento che tu voglia fare DEVE avere il preliminare assenso della sovraintendenza ecc. ecc. (o per lo meno rispettarne le richieste) senza il quale non potrai avere quello comunale, è questo VALE per ogni tipologia di pratica edilizia che si dovesse richiedere. Quindi controlla anche questo 3) rivolgiti ad un tecnico locale..... ing. o arch. e solo a queste due figure. Se vi è vincolo meglio arch.
