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Il mancato trasferimento di residenza, entro i 18 mesi, fa decadere il beneficio anche se il fabbricato risulta in costruzione.
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Il mancato trasferimento di residenza, entro i 18 mesi, fa decadere il beneficio anche se il fabbricato risulta in costruzione.

Prima casa, il trasferimento di residenza deve avvenire entro i diciotto mesi anche se l'immobile è in costruzione

Dott.ssa Venneri  

Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo per conseguire il beneficio prima casa e rappresenta un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco. L'obbligo va rispettato, pure, da parte dell'acquirente di un immobile in corso di costruzione, non essendo ravvisabili, in assenza di specifiche disposizioni normative, plausibili ragioni per differenziare, ai fini della fruizione dell'agevolazione in esame, il regime fiscale di siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato, tenuto conto del congruo margine di tempo concesso dal legislatore ai fini dell'attuazione della destinazione dichiarata in seno all'atto.

Il caso. Un contribuente registrava con i benefici "prima casa" un immobile acquistato. A fronte di ciò l'Agenzia delle Entrate revocava i suddetti benefici per il mancato trasferimento del contribuente della residenza anagrafica nel Comune ove era sito l'immobile acquistato, entro il termine di legge di diciotto mesi.

Con sentenza n. 87/01/08, depositata il 12 novembre 2008, la CTR dell'Umbria, riformando la decisione della CTP di Perugia, ha accolto l'impugnazione proposta dalla ricorrente, avverso la revoca dei benefici "prima casa" per il mancato trasferimento nel termine anzidetto della residenza.

I giudici d'appello hanno ritenuto che trattandosi di un fabbricato in costruzione, il termine dei diciotto mesi doveva tenere conto dei tempi di ultimazione della casa, riconnettendo al protrarsi dei lavori valore di esimente.

L'Amministrazione ricorreva in Cassazione per la violazione dell'art. 1 nota II bis della Tariffa, parte I allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/86, Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro. La Corte con la sentenza n. 7067/2014 accoglieva il ricorso.

Agevolazioni acquisto "prima casa". Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste delle agevolazioni:

  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

L'abitazione deve però presentare determinati requisiti affinché il contribuente fruisca dell'agevolazioni fiscali che sono, innanzitutto, subordinate all'acquisto di un'unità immobiliare da destinare a propria abitazione. Ciò implica che:

· l'acquirente abbia la residenza anagrafica, o presti attività lavorativa, nel Comune in cui è ubicato l'immobile

· ovvero che si impegni attraverso l'atto di acquisto a stabilirla nel termine di diciotto mesi.

La condizione rappresenta elemento costitutivo della fattispecie.

Il principio di diritto posto alla base della decisione. Gli Ermellini, hanno statuito che: "?La realizzazione dell'impegno a trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce, quindi, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, obbligo che va rispettato, pure, da parte dell'acquirente di un immobile in corso di costruzione, non essendo ravvisabili, in assenza di specifiche disposizioni normative, plausibili ragioni per differenziare, ai fini della fruizione dell'agevolazione in esame, il regime fiscale di siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato, tenuto conto del congruo margine di tempo concesso dal legislatore ai fini dell'attuazione della destinazione dichiarata in seno all'atto?"

Da quanto sopra esposto, dunque, si desume che non è concesso il beneficio prima casa a chi non trasferisce la residenza anche se l'immobile è in costruzione, poiché diciotto mesi rappresentano un «congruo margine di tempo» per portare a termine il cambio all'anagrafe.

(Le abitazioni di lusso e l'inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all'acquisto della prima casa.)

La Suprema Corte, infatti, afferma che: "?la sussunzione, implicitamente effettuata nell'impugnata sentenza, dell'acquisto di un immobile in costruzione nell'ambito concettuale della forza maggiore, è, in sé, erronea, dovendo, anche nel caso in esame, applicarsi il principio ? secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa" non comporta la decadenza dall'agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore caratterizzata dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento, sopravvenuto alla stipula dell'atto di acquisto?"

Gli Ermellini, dunque, ribadiscono che il concetto di causa di forza maggiore va individuato in un evento futuro ed incerto che non può essere rappresentato dal mero procrastinarsi dei tempi di realizzazione del manufatto, senza che intervengano eventi non prevedibili.

Precedenti giurisprudenziali. Nella stessa sentenza in oggetto è richiamata un precedente, la sentenza n. 14399 del 07 giugno 2013. Anche in questo caso i giudici della Cassazione avevano chiarito il concetto di causa di forza maggiore: "La realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce, quindi, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, nella cui valutazione non può, però, non tenersi conto - proprio perché inerente ad un suo comportamento - della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento, dovendo, in conseguenza, affermarsi il principio secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa" non comporta la decadenza dall'agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile stesso".

Scarica Corte di Cassazione, sezione tributaria, 26 marzo 2014, n. 7067

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Luca
Luca mercoledì 29 luglio 2015 alle ore 09:40

buongiorno,
sono proprietario di una abitazione in corso di costruzione e non ho trasferito la residenza entro 18 mesi dall'atto di acquisto dell'immobile. Sono passati circa 3 anni dall'atto notarile. Se trasferisco adesso la residenza come risulterà l'immobile? Posso recuperare in qualche modo l'agevolazione prima casa? Al momento non ho alter proprietà.
Attendo gentile riscontro e ringrazio anticipatamente
Saluti

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