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Il preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se manca la concessione edilizia
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Il preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se manca la concessione edilizia

Se manca la concessione edilizia è nullo il preliminare di vendita di un immobile da costruire

Avv. Leonarda Colucci 

Nel caso di vendita di immobili da costruire, realizzati dopo l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, il contratto preliminare che non fa riferimento alla concessione edilizia del bene oggetto di trasferimento deve essere considerato nullo.

Tizio, promissario acquirente di un immobile da costruire , dopo la stipula di un contratto preliminare cita in giudizio la società di costruzioni venditrice chiedendo una sentenza costitutiva ex art. 2932 del codice civile che imponesse il trasferimento dell'immobile promessogli in vendita.

In primo grado il Tribunale accoglieva le sue richieste e disponeva il trasferimento dell'immobile acquistato dalla società.

La società di costruzioni, invece, impugnava tale sentenza ritenendo che, trattandosi di immobile realizzato dopo l'avvento della legge n. 47/1985, trovava applicazione quanto disposto dall'art. 17 che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento ove tali atti non facciano alcun riferimento alla concessione edilizia o alla concessione in sanatoria. Il giudice di secondo grado accoglieva l'appello riformando la decisione di prime cure.

Non convinto di tale interpretazione il promissario acquirente dell'immobile ricorre in Cassazione. Fra i motivi posti a fondamento del suo ricorso l'acquirente dell'immobile deduce la nullità della sentenza di primo grado per presunta violazione del diritto di difesa dato che la Corte d'appello, rilevando ex officio la violazione dell'art. 17 della legge n. 47/1985, non aveva provocato il contradditorio tra le parti determinando, in tal modo, la nullità della sentenza. => Legittimo il recesso dal preliminare se manca il certificato di abitabilità.

La Corte di Cassazione, invece, attraverso la decisione in commento ritiene infondato tale motivo precisando che “in tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il difetto di concessione edilizia o in sanatoria è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio…” pertanto, avendo la corte d'appello in secondo grado constatato l'assenza di concessione edilizia relativa all'immobile trasferito con contratto preliminare, non può ravvisarsi alcuna violazione del contradditorio." ( Cass. Sez. Un., 23825/2009)

Per quanto riguarda, invece, l'impossibilità di trasferire un immobile da costruire privo di concessione edilizia, la Cassazione precisa che tale immobile non può essere trasferito con sentenza costitutiva del giudice ex art. 2932 del codice civile, se il promittente venditore non produce un congruo titolo edilizio: ritenendo che in questi casi trovi applicazione quanto sancito dal primo comma dell'art. 17 della legge n. 47/1985 che dispone la nullità degli atti di trasferimento tra vivi, in forma pubblica o privata, dai quali non risulti l'esistenza di concessione edilizia o in sanatoria.

Da non perdere: Cosa può influire sull'aumento del valore immobiliare nella compravendita?

Scarica Corte di Cassazione del 22.10.2015 n. 21527

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