L'esistenza di un provvedimento amministrativo che assente ai lavori edili in corso d'opera è elemento sufficiente ad escludere la possibilità di esercitare, da parte di chi si ritiene molestato nel possesso, la così detta azione di manutenzione nel possesso.
Due le nozioni cui è necessario guardare per fornire una risposta e comprenderne il significato: manutenzione del possesso e quella di concessione edilizia (locuzione ormai priva di reale connotazione giuridica).
Azione di manutenzione
L'azione è disciplinata dall'art. 1170 del codice civile a mente del quale chi ha il possesso di un immobile (o un'universalità di mobili) e vede questa sua condizione molestata può agire contro l'autore entro un anno dalla turbativa per chiedere la manutenzione del suddetto possesso.
Per possesso, come ricorda l'art. 1140 c.c., s'intende la situazione di fatto corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
Se sono proprietario di un bene posso domandare che sia tutelato il possesso sul medesimo; allo stesso modo se sono titolare di una servitù, ecc.
In tal senso si è espressa, fin da tempi remoti, la giurisprudenza secondo la quale “l'azione di manutenzione presuppone nel soggetto passivo della molestia un possesso in senso tecnico, come definito dall'art. 1140, cioè un potere di fatto sulla cosa che si manifesti in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. (Cass. 16 marzo 1960, n. 533).
Installazione del cancello automatico e turbativa di possesso.
Che cosa deve intendersi per molestia ai fini dell'attivazione dell'azione in esame?
Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione è costante nel ribadire che la molestia di cui riferimento l'art. 1170 c.c. “si rivolge contro l'"attività" di godimento del possessore, disturbandone il pacifico esercizio ovvero rendendolo disagevole o scomodo” (Cass. 30 settembre 2016, n. 19586).
Sono titolare di una servitù di passaggio e il proprietario del fondo servente frappone ostacoli ad un sereno e pacifico esercizio: posso agire con un'azione di manutenzione del possesso.
Non è sufficiente essere possessori per potere esercitare l'azione di manutenzione. Come specifica il secondo comma dell'art. 1170 c.c., infatti, l'azione è data se:
- il possesso dura da oltre un anno;
- è continuo e non interrotto;
- non è stato acquistato violentemente o clandestinamente.
La pacificità del possesso e la sua durata, quindi, paiono essere fondamentali.
Tuttavia, chiosa l'ultimo periodo della norma in esame “qualora il possesso sia stato acquistato in modo violento o clandestino, l'azione può nondimeno esercitarsi, decorso un anno dal giorno in cui la violenza o la clandestinità è cessata”.
Come dire: anche chi è divenuto possessore a seguito di un'azione di spoglio può puoi invocare la manutenzione del possesso, ove la sua azione (magari inizialmente clandestina) sia stata seguito da un possesso pacifico.
Fondamentale ai fini della riuscita dell'azione è la sussistenza, in capo al molestatore, dell'animus turbandi, ossia della volontarietà del fatto, “tale da comportare una diminuzione del godimento del bene da parte del possessore e nella consapevolezza della sua idoneità a determinare una modificazione o limitazione dell'esercizio di tale possesso, senza che sia, per converso, richiesta una specifica finalità di molestare il soggetto passivo, essendo sufficiente la coscienza e volontarietà del fatto compiuto a detrimento dell'altrui possesso, che pertanto si presume ove la turbativa sia oggettivamente dimostrata, a nulla rilevando anche l'eventuale convincimento di esercitare un proprio diritto”. (Cass. 27 dicembre 2004, n. 22414).
Provvedimenti edilizi amministrativi e possesso
Nella linguaggio comune si fa riferimento alla concessione edilizia (un tempo realmente esistente) per individuare i provvedimento amministrativi edilizi che autorizzano l'esecuzione di opere. Primi su tutti si pensi al permesso di costruire.
Qual è il rapporto tra questo provvedimento autoritativo e l'azioni di manutenzione del possesso.
L'esecuzione di un'opera assentita è condizione sufficiente per bloccare l'azione? Come dire: siccome la pubblica amministrazione l'ha autorizzata essa è sicuramente lecita?
La risposta è negativa: la riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “l'animus turbandi, per l'esperibilità dell'azione di manutenzione del possesso di un edificio molestato dalla violazione delle distanze legali, non è escluso dall'ottenimento della concessione edilizia da parte dell'autore della turbativa, rilasciata con salvezza dei diritti dei terzi (Cass., Sez. 2^, n. 11404 del 12/11/1998)” (Cass. 14 febbraio 2017, n. 3901).
Insomma l'amministrazione pubblica valuta i profili edilizio urbanistici, non quelli privatistici, la cui tutela è rimessa al giudice civile su istanza delle parti interessate.
- Se manca la concessione edilizia è nullo il preliminare di vendita di un immobile da costruire
- E' nullo il contratto di appalto eseguito in assenza della concessione edilizia
