Quando si parla di usucapione si fa generalmente riferimento all'acquisto - a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuativo per un periodo di tempo determinato dalla legge - di un bene completamente altrui.
Eppure ci sono casi in cui oggetto dell'usucapione è un bene in comunione (comunione ordinaria e o condominio) e colui che vuole usucapire è contitolare del bene in comune.
In tali casi, al fine di dimostrare la maturata usucapione da parte del comproprietario è richiesta una prova rigorosa volta ad escludere il comune diritto degli altri comunisti sul bene.
Proprio la particolare condizione di comproprietario della parte comune che, come tale, esercita il proprio possesso "animo proprio", comporta la necessità di distinguere l'ipotesi di mero godimento esclusivo del comproprietario determinato dal fatto che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune (per mera tolleranza, concessione e o perché ben potrebbe il comproprietario del bene comune farne un uso più intenso, senza ledere i diritti degli altri partecipanti - art. 1102 c.c. e 1139 c.c.), dall'ipotesi di vera e propria usucapione determinata "da una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui".
La giurisprudenza di legittimità e di merito è concorde nel ritenere che per poter usucapire un bene in comunione non è sufficiente dimostrare di aver goduto in modo esclusivo del bene, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, bensì occorre dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca intenzione, manifestata agli altri comunisti, di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus" ( cfr. tra le tante, Cassazione 23.10.2018 n. 26751; Tribunale di Civitavecchia del 04/04/2017 n. 319,).
Tale orientamento consolidato in giurisprudenza è stato recentemente richiamato ed applicato in un giudizio promosso da due condomini - comproprietari di un terreno adibito a giardino del loro appartamento a piano terra - dinanzi al Tribunale di Roma che, con sentenza n. 14542 del 22 ottobre 2020, li ha dichiarati proprietari esclusivi, per maturata usucapione.
Usucapione di un bene comune: quando è possibile? Il caso sottoposto al Tribunale di Roma.
Gli attori, una giovane coppia proprietaria di un appartamento al piano terra di un Condominio in Roma, chiedevano accertarsi l'avvenuto acquisto per usucapione di un'area di circa 100 metri quadrati per essere stata la stessa posseduta sin dal 1982, prima dai loro danti causa e poi, da loro stessi, per oltre venti anni uti dominus, impedendo l'accesso a tale immobile agli altri condomini mediante l'apposizione di un cancello.
L'istruttoria espletata confermava non solo l'esercizio esclusivo del possesso da parte degli attori sul terreno adibito a giardino, ma anche e soprattutto l'esclusione degli altri comproprietari ai quali era precluso l'accesso ed il godimento del predetto bene in comune, grazie alla presenza di un cancello.
In particolare, uno dei convenuti contumaci, resosi disponibile a rendere il deferito interrogatorio formale, confermava che fin dal 1982 l'area oggetto del giudizio era chiusa da un cancello, apposto dallo zio degli attori.
I testimoni escussi, confermavano l'esistenza di una recinzione dell'area che impediva agli altri condomini di entrare tant'è che gli stessi non accedevano dal giardino, ma da una scala interna al portone.
I testi precisavano, altresì, che già nel 1984 il giardino era recintato con un grosso cancello e all'interno di tale area accedevano solo i proprietari dell'appartamento al piano terra che ivi parcheggiavano da sempre la propria auto, occupandosi altresì di mantenere il giardino pulito anche potando le siepi.
Infine, precisavano che l'area era chiusa da due cancelli: uno grande per il passaggio delle auto ed uno piccolo per il passaggio pedonale, entrambi chiusi a chiave ed aperti soltanto dagli attori.
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Il Tribunale, dunque, accoglieva la domanda dichiarando gli attori proprietari esclusivi per maturata usucapione del bene comune.
Usucapione di un bene comune: quando è possibile? Le ragioni della decisione.
Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, il Tribunale capitolino, individua la prova principale necessaria per la dichiarazione di intervenuta usucapione di un bene comune, nel comportamento degli attori e dei loro danti causa consistito nella recinzione dell'area, nell'apposizione di cancelli chiusi a chiave, e nell'impedimento agli altri condomini di accesso all'area adibita a giardino.
Tale comportamento è, infatti, rappresentativo della volontà degli stessi attori di possedere non solo in via esclusiva, ma anche escludendo gli altri comproprietari dall'esercizio del loro comune diritto.
A tale conclusione il Giudice giunge richiamando altresì una sentenza della Cassazione, n. 2944 del 1990, secondo cui "in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva".
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