L'amministratore di condominio per promuovere un giudizio di legittimità in merito ad una causa riguardante le distanze tra costruzioni deve ottenere il preventivo assenso assembleare, ovvero la successiva ratifica dell'atto.
La verifica del rispetto delle distanze, dice la Corte nomofilattica nell'ordinanza n. 23190 del 23 ottobre 2020, non rientra nell'ambito delle azioni conservative che l'amministratore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c. può portare avanti autonomamente avendo riguardo alla titolarità dei diritti sulle parti comuni e non alla loro mera tutela.
Contenzioso sulle distanze tra edifici: analisi della causa
L'oggetto del contendere è stato il rispetto delle distanze tra costruzioni.
Il condominio conveniva in giudizio la proprietaria del fondo posto confinante lamentando che la stessa aveva edificato un manufatto a distanza inferiore a quella prescritta dalla legge. Conseguentemente ne chiedeva l'arretramento ed il risarcimento del danno
La causa in primo grado terminava con l'accoglimento della domanda circa il mancato rispetto delle distanze, mentre quella sul risarcimento veniva rigettata.
Il giudizio di appello terminava in senso opposto al primo grado: le distanze erano state rispettate e nessuna demolizione doveva essere disposto. Tutto restava così com'era.
Da qui il ricorso in Cassazione del condominio; ricorso dichiarato inammissibile.
Distanze tra costruzioni, l'inammissibilità del ricorso presentato dall'amministratore
La ragione dell'inammissibilità, come accennato in precedenza, sta nella natura dell'azione proposta.
Si legge in sentenza che «le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi, promuoversi dall'amministratore del condominio solo se sia autorizzato dall'assemblea a norma dell'art. 1131, comma primo, cod. civ. Nonostante l'eccezione sia stata immediatamente posta nel controricorso (e poi reiterata in sede di memorie), il condominio non ha però provveduto a sanare detta carenza mediante una la produzione dell'originaria autorizzazione ovvero di un'autorizzazione a ratifica del proprio operato, il che determina l'inammissibilità del ricorso» (Cass. 23 ottobre 2020 n. 23190).
Ricordiamo che atti conservativi, in termini prettamente giudiziali, sono gli atti volti a mantenere un determinato status quo. È evidente che in determinati casi la differenza tra conservazione e statuizione sulla titolarità di un diritto è labile.
Nel caso di specie, per la Corte, chiedere di accertare che un immobile è stato costruito a distanza inferiore a quella legale non vuol dire conservare un diritto, ma verificarne l'esistenza.
Come dire: essendo il diritto incerto non lo si tutela, ma se ne chiede l'accertamento. Stando così le cose, dice la Cassazione, l'amministratore non ha autonoma facoltà di agire in giudizio, ovvero nel caso di specie di proporre ricorso in sede di legittimità, ma è l'assemblea che deve autorizzare ovvero successivamente ratificare quell'iniziativa.
Un aspetto merita attenzione ed è quello che riguarda la distinzione tra titolarità del diritto sulle parti comuni e titolarità dei diritti su beni in proprietà esclusiva.
Condominio contumace e contestazione della titolarità del diritto
Distanze tra costruzioni, l'assemblea ha competenza a decidere sui diritti dei condòmini?
L'ordinanza in commento s'inserisce in quel solco che sostanzialmente pone questa distinzione:
a) le azioni a tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131 comma primo cod. civ., adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, quarto comma, c.c. (quello afferente alle liti attive e passive;
b) le azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini possono essere esperite dell'amministratore soltanto se gli è conferito espresso mandato da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche colò predetto meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale - ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini.
Ciò perché, osserva la Cassazione (da ultimo si veda ord. 21533 del 7 ottobre 2020), l'assemblea non ha potere di disporre dei diritti dei singoli sulle loro abitazioni.
Com'è noto, l'assemblea non ha potere di disporre (comprimere, estendere, cedere, ecc.) dei diritti dei singoli nemmeno sulle parti di proprietà comune. Se ne potrebbe quindi desumere, allora, che anche per questo genere di azioni, cioè quelle di cui alla lettera a) l'amministratore dovrebbe procurarsi il mandato da parte di tutti i condòmini? Sarebbe una conclusione, ad avviso dello scrivente, errata.
Motivo? La decisione dell'assemblea, tanto che sia volta alla promozione della lite, ovvero alla resistenza, quanto che sia deputata a soprassedere non promuovendo un contenzioso non spoglia il singolo condòmino del potere di tutelare, pro quota, il proprio diritto sulle cose comuni.
Come dire: l'assemblea non propone azione a tutela del diritto, asseritamente leso, a non costruire entro una determinata distanza?
Allora il condòmino ha autonoma libertà d'azione.
L'assemblea propone un'azione che il condòmino non ritiene opportuna? Egli ha diritto a dissociarsi ex art. 1132 c.c.
In buona sostanza, è questo l'insegnamento che possiamo trarre dall'arresto in esame, sebbene le azioni volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni siano dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti sulle parti comuni e non siano meramente conservative e per quanto l'assemblea non abbia potere di disporre dei diritti dei condòmini su nessuna parte dell'edificio, la sua competenza a valutarne o meno la tutela non compromette in alcun modo la sfera giuridica del titolare del diritto medesimo, che è sempre in grado di tutelare il proprio diritto, dissociandosi dall'azione ovvero promuovendola se l'assemblea non s'interessa.
Quando il limite della distanza tra costruzioni può essere derogato?
