È noto che i fabbricati hanno bisogno non soltanto della cura quotidiana dei beni comuni, ma anche della cosiddetta manutenzione straordinaria. Infatti, trascorso un certo numero di anni, è inevitabile che si rovinino alcune parti, quali la facciata o il cornicione.
In tali casi, anche allo scopo di prevenire il danneggiamento delle singole proprietà oppure, semplicemente, il loro deprezzamento, il condominio è portato ad approvare i conseguenziali lavori di ristrutturazione, affidando l'esecuzione degli stessi alla ditta incaricata.
Per fare ciò, si sottoscrive con l'impresa un contratto di appalto, dove, vista l'importanza degli interessi in gioco, si prevede, solitamente, anche una clausola penale per l'eventuale ritardo nel completamento dei lavori.
Ebbene, la domanda a cui vogliamo rispondere in quest'articolo è la seguente: a proposito della clausola penale di un appalto, quale maggioranza è necessaria per deliberare in materia?
Si tratta di un quesito a cui, tra le altre questioni, ha dato risposta una recente sentenza della Corte di Appello di Genova. I giudici, infatti, sono stati investiti da un'impugnazione di una delibera assembleare, già in parte respinta in primo grado.
In particolare, i magistrati liguri hanno dovuto valutare la decisione condominiale, anche in merito alla penale afferente a un contratto per dei lavori di ristrutturazione. Scopriamo, pertanto, cosa è accaduto.
Clausola penale appalto condominiale e maggioranza: il caso
Come già anticipato, il caso qui in esame riguarda un appalto per dei lavori condominiali e una delibera assembleare impugnata da un condomino per vari motivi.
Quello che adesso valutiamo riguardava una clausola del contratto e, nello specifico, quella che imponeva alla ditta incaricata, l'eventuale, pagamento di una penale, rapportata ai giorni di ritardo nel completamento delle opere.
In particolare, il condominio, nella delibera impugnata, aveva stabilito di diminuire l'ammontare da pretendere, calcolandolo soltanto su 100 giorni, in luogo dei 308 che, invece, erano stati conteggiati dal Direttore dei Lavori. Si trattava, quindi, di uno sconto molto sostanzioso, evidentemente, non andato a genio al ricorrente.
Questi, infatti, lamentava che la decisione impugnata fosse stata presa in spregio alle disposizioni del codice civile in materia, cioè con una maggioranza diversa rispetto all'unanimità e, per questa ragione, invocava l'annullamento della delibera condominiale.
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Ebbene, la Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 417 del 29 aprile 2020, ha respinto il gravame proposto. Non rimane che comprendere le ragioni di questo rigetto, non senza aver richiamato le regole che disciplinano i compiti dell'assemblea e non prima di aver individuato il tipo di maggioranza con la quale l'adunanza deve esprimersi in questo caso.
Assemblea condominiale: compiti e maggioranza
I compiti dell'assemblea condominiale sono elencati nel codice civile e, per l'esattezza, all'interno dell'art. 1135 c.c., in base al quale, ad esempio, essa deve provvedere alla conferma ed alla retribuzione dell'amministratore oppure all'approvazione del bilancio preventivo nonché di quello consuntivo.
La norma appena citata, inoltre, aggiunge che tra le competenze di quest'organo condominiale, c'è anche l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.
L'elencazione appena sinteticamente richiamata, unita al complesso delle disposizioni in materia, è pacificamente interpretata ed applicata nel senso che «in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (ex multis Cass. civ. sent. n. 821/2014)».
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Secondo la giurisprudenza, quindi, l'unanimità è richiesta dalla legge soltanto in casi particolari, essendo, invece, prevista la sola maggioranza dei condomini per assumere le decisioni prese nell'interesse della collettività dei proprietari.
Clausola penale appalto condominiale: è sufficiente la maggioranza
La Corte di Appello di Genova ha individuato nel caso sottoposto al suo vaglio una semplice transazione. In pratica, l'aver ridotto i giorni di penale da conteggiare all'impresa ritardataria, secondo i magistrati, equivaleva ad aver voluto transigere con la medesima l'ammontare del risarcimento dovuto.
Si trattava, quindi, di un deliberato assembleare in cui l'adunanza aveva deciso nell'interesse comune; una circostanza, questa pienamente riconosciuta nel caso concreto, poiché «la riduzione dell'entità della penale da applicare all'impresa esecutrice dei lavori straordinari può essere più correttamente equiparata alla fattispecie che si rinviene nel caso in cui l'assemblea condominiale approvi i termini di una transazione tra il condominio ed un terzo, invece che, come assume l'appellante, la delibera assembleare di approvazione delle tabelle millesimali».
I magistrati, inoltre, hanno chiarito che non si comprendeva quale differenza ci fosse tra il contratto di appalto, approvato a maggioranza e non all'unanimità, rispetto all'ipotesi in cui si deliberava in merito ad una sua clausola, cioè quella relativa alla penale; un diritto, peraltro che poteva essere esercitato previa facoltà del committente.
Si era di fronte, quindi, ad una questione che doveva e poteva essere decisa con la maggioranza dei condomini, così come era avvenuto nella decisione erroneamente impugnata.
Sono state queste, quindi, le ragioni per le quali l'appello non è stato accolto e il ricorrente condannato all'integrale refusione delle spese.
Qui il testo della sentenza.
