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Vizi della cosa venduta e danni risarcibili

Ecco i danni risarcibili che l'acquirente può chiedere al venditore per i vizi dell'immobile.
Avv. Marco Borriello 
1 Feb, 2022

Quando si acquista un appartamento, la semplice visita del medesimo, magari compiuta nelle varie ore del giorno, è spesso sufficiente per convincere l'acquirente. In questo modo, egli valuta le caratteristiche dell'immobile e la sua conformità alle proprie esigenze. Raggiunto, quindi, il necessario gradimento, il compratore procede con l'acquisto.

In verità, però, sarebbe opportuno effettuare la compravendita solo dopo aver fatto alcuni controlli. Ad esempio, sarebbe utile verificare la conformità urbanistica del bene e ciò a prescindere dalla necessità di chiedere ed ottenere un mutuo.

Oppure, non sarebbe una cattiva idea quella di affidarsi ad un esperto per escludere la presenza di, eventuali, vizi strutturali nell'immobile non rilevabili dall'occhio inesperto del comune acquirente.

A quanto pare, nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Ancona e culminata con la sentenza n. 29 del 12 gennaio 2022, è successo proprio quest'ultimo caso.

I compratori di un appartamento hanno, infatti, riscontrato la presenza di un cedimento strutturale dell'edificio con evidenti conseguenze sulla vivibilità dell'appartamento. Per questa ragione, hanno citato in giudizio il venditore affinché venisse risarcito di tutti i danni patiti.

Approfondiamo meglio, però, ciò che è accaduto in questo edificio marchigiano

Vizi della cosa venduta e presupposti per il risarcimento: il caso concreto

In un fabbricato, sito in provincia di Ancona, successivamente all'acquisto di un appartamento, i nuovi proprietari, tramite un loro tecnico di fiducia, avevano appurato che l'immobile era caratterizzato da una pendenza, cioè circa il 2%. Il difetto riguardava sia la pavimentazione che la mura verticali.

Era stato, perciò, necessario compiere dei lavori di straordinaria manutenzione per rendere, quanto meno, vivibile l'appartamento.

In ragione di quanto accaduto, i detti proprietari citavano in giudizio il venditore e, in tale occasione, oltre a chiedere il rimborso di quanto versato per gli interventi eseguiti, invocavano il risarcimento di ogni danno ulteriore, ivi compreso quello relativo al diminuito valore commerciale del bene in una futura rivendita.

La parte convenuta fondava, principalmente, le proprie argomentazioni difensive sulla facile riconoscibilità del presunto vizio strutturale dell'edificio. Per questo motivo, respingeva ogni addebito, essendo esclusa la garanzia per vizi ai sensi dell'art. 1491 cod. civ. Si contestava, altresì, la consistenza dei danni lamentati e la prova dei medesimi.

La fase istruttoria si caratterizzava per l'inevitabile quanto indispensabile CTU. In essa, il consulente accertava la presenza dei vizi oltre a confermare la congruità dei costi sostenuti dagli istanti per provvedere agli interventi resi necessari dalla pendenza presente nell'appartamento.

Venivano, quindi, quantificati il potenziale deprezzamento patito dall'immobile a causa del difetto nonché la vulnerabilità sismica dell'intero edificio.

Anche in ragione di tali conclusioni, il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la parte convenuta ad un risarcimento di circa 49.000 euro.

Garanzia per i vizi della cosa venduta e risarcimento del danno

Ai sensi del codice civile, il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che possano diminuirne, in modo apprezzabile, il valore (Art. 1490 c.c.).

La descritta garanzia non è, però, dovuta se il compratore, al momento dell'acquisto, era a conosceva della situazione. Alla stessa conclusione si arriva se si tratta di difetti che erano facilmente riconoscibili dall'acquirente (Art. 1491 c.c.).

Ebbene, scoperto il vizio ed escluso che fosse facilmente riconoscibile, il compratore può risolvere il contratto oppure ottenere la riduzione del prezzo, originariamente, pattuito e versato (Art. 1492 c.c.).

In aggiunta a ciò, la presenza di un difetto nella cosa venduta, tale da determinare l'operatività della garanzia di legge, conferisce all'acquirente il diritto di ottenere il risarcimento dei danni dal venditore (Art. 1494 c.c.). Come ricordato dal Tribunale di Ancona, quest'azione è proponibile autonomamente e non presuppone che il compratore chieda la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo «La proponibilità della domanda di risarcimento del danno è ammissibile in via autonoma rispetto ai rimedi peculiari del contenuto della garanzia.

È quindi possibile chiedere il solo risarcimento del danno senza aver fatto valere gli altri rimedi previsti dall'art. 1492 c.c. (azione redibitoria ovvero azione estimatoria)».

Contratto preliminare, consegna del bene e vizi, che fare?

Garanzia per vizi della cosa venduta e danni risarcibili

Appurato e dimostrato che la cosa acquistata presenta dei vizi tali da diminuire, apprezzabilmente, il valore della medesima, al compratore spetta il diritto di ottenere in giudizio dal venditore il risarcimento di tutti i danni.

Ovviamente, il convenuto potrebbe difendersi sostenendo che i difetti erano conosciuti o facilmente riconoscibili dall'acquirente, ma se non dovesse provare tale affermazione, l'esito dell'azione sarebbe a lui sfavorevole.

Verificatasi tale circostanza, al magistrato non resterebbe che quantificare il danno subito dall'attore.

Ebbene, fermo restando che in tale occasione la CTU è determinante anche sulla quantificazione del pregiudizio, il ristoro de quo può identificarsi nel danno emergente e nel lucro cessante.

Esempio della prima voce di danno è il rimborso delle spese affrontate per attenuare o eliminare il vizio; per ipotesi, il costo dei lavori di ristrutturazione necessari a compensare un'eventuale pendenza nel pavimento.

Esempio di lucro cessante, potrebbero essere il danno da svalutazione dell'immobile, in prospettiva di una futura rivendita, oppure il decremento patrimoniale dell'appartamento attesa la vulnerabilità sismica dell'edificio, per un vizio strutturale ineliminabile.

Come calcolare il risarcimento del danno?

Sentenza
Scarica Trib. Ancona 12 gennaio 2022 n.29
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