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chiara78

Risoluzione contratto vs Convalida sfratto

A seguito di convalida di sfratto si puo'procedere alla risoluzione del contratto presso gli uffici dell'agenzia delle entrate?

E'richiesta una esplicita'dichiarazione(da inviare anche all'inquilino)o e'sufficiente recarsi presso l'agenzia delle entrate?

E'vero che dal momento della risoluzione del contratto si ha diritto al canone maggiorato del 20%?

1) A seguito di convalida di sfratto si puo'procedere alla risoluzione del contratto presso gli uffici dell'agenzia delle entrate?

2) E'richiesta una esplicita'dichiarazione(da inviare anche all'inquilino)o e'sufficiente recarsi presso l'agenzia delle entrate?

3) E'vero che dal momento della risoluzione del contratto si ha diritto al canone maggiorato del 20%?

1) Si.

 

2) Presentare ad AdE: F24 Elide per recesso anticipato da 67 €. quietanzato (forse si, forse no: vedi link allegato); copia convalida sfratto; Mod. RLI.

https://www.condominioweb.com/sfratto-morosit%E0.12797

 

3) E' vero se il locatore si rivolge al giudice per farsi riconoscere l'indennità di occupazione senza titolo. In altre parole, la maggiorazione del 20% non è un automatismo.

I termini sono entro 30 giorni dalla convalida?Ci sono sanzioni nel caso in cui trascorrano altri giorni(esempio..5 giorni)?

Inoltre non e'mi e'chiaro quando si fa riferimento ai cd.''30 giorni dall'evento''..esempio nel caso di recesso del conduttore i giorni iniziano a decorrere dalla lettera di recesso o dal rilascio dell'immobile?

E soprattuto mi chiedo se convenga a questo punto,a fronte di una convalida di sfratto,chiedere la risoluzione del contratto..se da un lato chiudo con l'ade dall'altro lato posso espormi al mancato riconoscimento dei canoni in luogo di una indennita'risarcitaria(magari inferiore)

La convalida di sfratto emessa dal giudice reca una data: quella è la data da cui decorrono i 30 giorni per adempiere presso AdE.

Se l'adempimento è compiuto dopo i 30 gg. ci sono sanzioni ed interessi da calcolare e versare.

 

L'eventuale recesso anticipato del conduttore segue le tempistiche come previste dal contratto e decorre usualmente dal mese successivo alla data di ricevimento della disdetta.

Il recesso del conduttore, comunque è cosa separata e distinta dal procedimento di convalida sfratto.

Se i due fatti si sovrappongono, sarà da valutare quale sia la propria convenienza personale.

In presenza di morosità, sotto l'aspetto reddittuale la convalida dello sfratto interrompe il reddito proveniente da quella locazione e dà diritto ad un credito d'imposta per i canoni non percepiti fino alla convalida dello sfratto, ma non assicura il riconoscimento dell'indennità di occupazione: questo è un procedimento diverso e disgiunto dallo sfratto per morosità, da avviarsi in separata sede se si desidera riconosciuta l'indennità di occupazione dalla data di convalida dello sfratto fino alla data dell'effettivo sloggio.

In queste situazioni, dopo la messa in mora dell'inquillino, la consuetudine prevalente fra i locatori è la disdetta immediata della locazione con richiesta di convalida dello sfratto per morosità e rinuncia all'indennità di occupazione.

In questo modo, se il giudice convalida, il locatore maturerà un credito di imposta sui canoni non percepiti dalla disdetta alla convalida dello sfratto e potrà vantare reddito zero dalla convalida allo sloggio effettivo.

Ah ecco...mi sorgeva solo il dubbio relativo al fatto che chiedendo la risoluzione del contratto all'ade si perda il diritto all'ammontare dei canoni che sarebbero dovuti successivamente alla convalida di sfratto..potresti chiarirmi quest'aspetto?

Ma la convalida di sfratto quindi non non fa operare automanticamente la risoluzione?

Si, la convalida dello sfratto (provvedimento giudiziario) non comporta l'automatica risoluzione del contratto: ADE va informata del provvedimento emesso dal giudice e della conseguente chiusura anticipata della locazione, se non lo si è già fatto precedentemente.

In presenza di morosità nel momento che chiedi e formalizzi il recesso anticipato, cessano gli effetti del contratto stesso quindi anche quel reddito da locazione.

Se l'inquilino non rilascia l'immobile né alla disdetta per morosità, né alla convalida di sfratto, in entrambe le circostanze e per i mesi successivi si concretizza l'occupazione senza titolo.

Nella maggioranza dei casi non si va a chiedere al giudice il riconoscimento dell'occupazione senza titolo perché per il locatore questa iniziativa può rivelarsi un boomerang: se l'inquilino non ha beni e sostanze intaccabili, a fronte di ulteriori spese giudiziarie certe da sostenersi si otterrà il riconoscimento di un +20% sul canone di locazione, che nei fatti si tradurrà in un + 20% sul nulla! Insomma, una vittoria di Pirro.

Se l'inquilino non ti paga la morosità pregressa e continua ad occuparti l'immobile fin che gli sarà possibile, figuriamoci se poi ti pagherà mai i canoni mensili maggiorati del 20% per occupazione senza titolo...

Appunto proprio per questo..consigli dunque di mantenere in vita'il contratto senza procedere con la risoluzione all'Ade?Insomma quello che vorrei capire e'come non perdere almeno il valore dei canoni non riscossi post ordinanza di convalida di sfratto

Ah bè... pare che tu abbia a che fare con un inquilino che garantisce solvibilità.

Se il tuo interesse è mantenere in vita la locazione fino a che l'inquillino non se ne andrà per sloggio operato dall'ufficiale giudiziario, allora SI non devi chiudere anticipatamente la locazione presso AdE.

 

Informati bene e preventivamente sull'ammontare dei costi dell'intera operazione:

compenso del legale per sfratto morosità che già dovresti conoscere + precetto e decreto ingiuntivo per morosità pregressa + eventuali costi accessori sloggio inquilino + compenso del legale per la richiesta al giudice di convalida dell'indennità occupazione senza titolo + precetto e decreto ingiuntivo per occupazione senza titolo.

 

Auguri...

Non conosco la situazione del tuo inquilino, ma personalmente nutro sempre forti remore e decade enormemente la stima verso chi non è in grado di adempiere puntualmente alle sue obbligazioni, per altro liberamente assunte.

Per me un moroso equivale alla peste bubbonica: prima me ne libero e meglio sto.

nOn si perdono i canoni post convalida, se questi sono richiesti nell'atto (si chiede condanna di Tizio al rilascio...e al pagamento delle mensilità da... all'effettiva data di rilascio)

Il giudice convalida lo sfratto, indicando una data di rilascio, e emette decreto ingiuntivo £per i canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio"

 

pertanto i tuoi canoni a prendere sono già stabiliti nel d.i. emesso contestualmente alla convalida.

Mai visto un giudice che applichi il 20 % in piu' in sede di convalida se l'inquilino non rilascia a scadenza da egli prevista

 

La convalida indica una data di rilascio

Scusami Sister,

ma i canoni post convalida non si perdono anche se si procede a chiedere la risoluzione del contratto all'Ade?

il decreto ingiuntivo viene emesso per i canoni fino al rilascio che non necessariamente coincide con la risoluzione in Ade (eventualmente in precetto un avvocato particolarmente attento scriverà tot per canoni e tot...per indennità di occupazione)

Normalmente io seguo la parte del d.i e non della risoluzione in ade, nel senso che normalmente a me il cliente nemmeno dice che ha risolto con Ade

Buonasera mi collego alla discussione anche se datata...

 

A inizio gennaio 2018 il giudice ha convalidato lo sfratto di un mio inquilino ed emesso decreto ingiuntivo di pagamento fino a dicembre 2017 (perchè ci sono tre mensilità di deposito cauzionale già in mio possesso che copriranno da gennaio a marzo 2018) con data di rilascio dell'immobile al 30 marzo 2018. Devo comunicare all'AE la cessazione del contratto ma ho un dubbio. La cessazione la devo far partire dal 30 marzo o da gennaio alla data di convalida dello sfratto?

 

Grazie

Saluti

 

Il Locatore Romano

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