#1 Inviato 6 Marzo, 2018 Salve, vorrei porvi una questione sul mio contratto di affitto. Il mio proprietario di casa sostiene che anche se ho un contratto di locazione di 6+2, in caso di vendita di casa il contratto non ha più valore in quanto ha inserito una clausula sulla risoluzione del contratto (articolo 6 che segue). Ma questa clausula non va contro l'articolo di legge 431/98? è possibile che un contratto a canone concordato non mi tuteli come conduttore, e che in qualsiasi momento senza neanche un preavviso il mio contratto possa decadere? Articolo 1 (Durata) Il contratto è stipulato per la durata di SEI anni [...] e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le operere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3 e salva altresì la facolta di recesso del conduttore di cui al successivo art. 8 [...] Articolo 6 (Pagamento, risoluzione e prelazione) La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore - costituisce motivo di risoluzione del contratto Grazie mille per l'attenzione... salvo
#2 Inviato 6 Marzo, 2018 6+2, ma non era 3+2? Il punto è che tu hai sottoscritto il contratto, ergo hai accettato la clausola. A mio parere il fatto che sia conforme o meno al canovaccio concordato incide sulla possibilità del proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali conseguenti che potrebbe perdere ed essere costretto a pagare quanto previsto da un contratto libero.
#3 Inviato 6 Marzo, 2018 La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore - costituisce motivo di risoluzione del contratto Se n'è già parlato non molto tempo fa, qualsiasi clausola che preveda la possibilità di una risoluzione anticipata da parte del locatore è da considerarsi nulla. L'unica maniera che ha un locatore di rientrare in possesso dell'immobile prima della sua naturale scadenza è per inadempienza contrattuale da parte del conduttore. In caso di vendita il nuovo proprietario subentrerà semplicemente come nuovo locatore al posto del vecchio. Può solo non rinnovare il contratto alla sua prossima scadenza. 1
#4 Inviato 6 Marzo, 2018 Grazie mille ad entrambi per le risposte. @jerrySM: Sai indirizzarmi a delle fonti per far capire al locatore che questa clausula non è valida?
#5 Inviato 6 Marzo, 2018 il testo, soprattutto dei contratti concordati, non è modificabile e, comunque, tutto quello che non è il linea con la 483/98 e che sfavorisca il conduttore, è nullo. il 6+2 è possibile e allugare i termini oltre i 3 anni, serve a far aumentare il canone del 10% - - - Aggiornato - - - https://www.brocardi.it/legge-locazioni-abitative/capo-i/art3.html 1
#6 Inviato 6 Marzo, 2018 Grazie Elisabetta. Il testo del contratto a canone concordato non è modificabile anche se alla fine del contratto c'è un richiamo all'art. 1342? dove io e il locatore stiamo sottoscrivendo quasi tutti gli articoli con una doppia firma? (clausole vessatorie e non...)
#7 Inviato 6 Marzo, 2018 @jerrySM: Sai indirizzarmi a delle fonti per far capire al locatore che questa clausula non è valida? art 7 della legge n.392/78: "Art. 7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione) E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata" Articolo che, ricordo, rimane valido anche dopo l'entrata in vigore della successiva legge n.431/98 sulle locazioni di immobili ad uso abitativo.
#8 Inviato 6 Marzo, 2018 Ok, la clausola in teoria sarebbe vessatoria, quindi nulla. Ma dato che alla fine del contratto viene citato quanto segue: A mente dell'articolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, [...] praticamente tutti ad eccezione di un solo articolo... Che sono controfirmati da me e locatore...
#9 Inviato 6 Marzo, 2018 La doppia firma di sottoscrizione - se fatta valere - potrebbe rappresentare un serio problema... ma a quel punto non saremmo più in presenza di un concordato bensì ad un finto concordato da ritenersi a tutti gli effetti equivalente ad un contratto di locazione a pattuizione libera. L'accordo territoriale 9 ottobre 1999 del Comune di Lecce nel merito è molto chiaro e preciso: l'opzione del recesso anticipato è prevista solo per il conduttore. Addirittura questo accordo territoriale norma l'accesso alla u.i. in caso di vendita ma nulla è precisato sull'opportunità del locatore di disdettare in caso di vendita. Pertanto quel patto sottoscritto in ambito di locazione concordata non è esercitabile dal locatore, salvo che non accetti la trasformazione di quel contratto in una locazione libera con conseguente perdita di tutte le agevolazioni legate alla locazione concordata nonchè tutte le conseguenze fiscali derivanti dal mutato quadro complessivo. Per questi motivi concordo completamente con Jerry.
#10 Inviato 7 Marzo, 2018 A mente dell'articolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, [...] Oltre a quanto sottolineato da albano, aggiungo che nella sottoscrizione a parte delle clausole vessatorie queste devono essere ben evidenziate perche la firma gli attribuisca valore. L'abitudine di includere tutte le clausole, anche quelle non vessatorie, renderebbe infatti difficoltosa la reale conoscenza di esse da parte del sottoscrittore. In pratica renderebbe nulla la specificità e separatezza richiesta perchè possano acquisire validità, come richiesto dall'art. 1341 c.c. "Cass. n. 20606/2016 L'esigenza di specificità e separatezza imposta dall'art. 1341 c.c. non è soddisfatta mediante il richiamo cumulativo numerico e la sottoscrizione indiscriminata di tutte o di gran parte delle condizioni generali di contratto, solo alcune delle quali siano vessatorie, atteso che la norma richiede, oltre alla sottoscrizione separata, la scelta di una tecnica redazionale idonea a suscitare l'attenzione del contraente debole sul significato delle clausole, a lui sfavorevoli, comprese tra quelle specificamente approvate."
#11 Inviato 7 Marzo, 2018 Grazie per le risposte e per il tempo albano e jerry, siete stati veramente preziosi. Quindi.. 1. O il contratto a canone libero è stato mascherato da contratto concordato (quindi il proprietario deve convertirlo in qualche modo); 2. O tutto quello che ha scritto non vale in quanto va in contrapposizione alla norma che è inderogabile; 3. O potrei appigliarmi anche alla sentenza della cassazione per come ha presentato tutte le clausole; In ogni caso c'è una bella differenza tra queste tre opzioni
#12 Inviato 7 Marzo, 2018 Grazie per le risposte e per il tempo albano e jerry, siete stati veramente preziosi.Quindi.. 1. O il contratto a canone libero è stato mascherato da contratto concordato (quindi il proprietario deve convertirlo in qualche modo); 2. O tutto quello che ha scritto non vale in quanto va in contrapposizione alla norma che è inderogabile; 3. O potrei appigliarmi anche alla sentenza della cassazione per come ha presentato tutte le clausole; In ogni caso c'è una bella differenza tra queste tre opzioni Dovresti intraprendere una causa puntando sul fatto che essendo vessatoria anche se tu personalmente hai accettato la clausola probabilmente doveva farti fare una firma per ogni articolo. La questione sul fatto che sia corrispondente al modello a mio parere è questione di agevolazioni fiscali (non è che deve convertire, al massimo tu lo puoi andare a denunciare per evasione fiscale). Considerato che il fatto che l'appartamento sia localo gli fa perdere la vendita è molto probabile che non sia un gran deterrente pagare una multa a fronte della mancata vendita. Prendi un avvocato e provaci, ovviamente tieni presente che poi diventa una guerra.
#13 Inviato 7 Marzo, 2018 Non voglio fare una guerra, ma vorrei essere tutelato il più possibile. Vorrei evitare di trovarmi fuori di casa dall'oggi al domani, alla firma della vendita della casa... Per quello che sostiene il proprietario non mi spetta neanche un giorno di preavviso. A me la situazione mi sembra paradossale
#14 Inviato 7 Marzo, 2018 Non voglio fare una guerra, ma vorrei essere tutelato il più possibile. Vorrei evitare di trovarmi fuori di casa dall'oggi al domani, alla firma della vendita della casa...Per quello che sostiene il proprietario non mi spetta neanche un giorno di preavviso. A me la situazione mi sembra paradossale Purtroppo abbiamo la brutta abitudine di firmare senza leggere i contratti presi dall'eccitazione, ovviamente è una abitudine che abbiamo quasi tutti, le opzioni sono 3: - Tutelarti legalmente per far passare vessatoria la clausola firmata. - Accordarti con il proprietario. - Se la casa ti piace ed il prezzo è trattabile prova a vedere se ti concedono un mutuo perché spesso il costo dell'affitto è perfino superiore alla rata del mutuo.
#15 Inviato 7 Marzo, 2018 Parla col proprietario e possibilmente mantenete toni pacati entrambi, che aiuterà tanto a comprendervi. L'attuale proprietario deve rendersi conto che alla firma della vendita della casa non accadrà nulla di quanto lui si attende: tu rimarrai in quella casa; lui incasserà un po' meno di quanto ha preventivato; il contratto concordato rimarrà in essere fino alla sua scadenza naturale; il medesimo contratto concordato sarà ceduto dal venditore all'acquirente. Questo è quello che accadrà, senza liti e senza legali. a) Non è proprio immaginabile che dall'oggi al domani tu possa ritrovarti in mezzo ad una strada. b) Se il proprietario è convinto delle sue ragioni, che sia lui per primo a farsi un legale; poi vedremo se il suo legale riuscirà a metterti alla porta: questa è una ipotesi neppure immaginabile salvo che tu non sia moroso, nel qual caso il legale riuscirà a farti uscire dall'appartamento in un tempo stimabile di almeno 6-9 mesi, se non di più! c) la realtà è che fino al compimento del 6° anno locatizio nessuno può metterti alla porta e per quella scadenza il proprietario del momento potrà estrometterti solo per i casi espressamente previsti dall'art 3 legge 431/98. d) In ultima analisi il proprietario sta tentando di intimorirti perchè lui con un appartamento libero spunterebbe un prezzo di vendita più alto... Lui ci sta solo provando a farti sloggiare ma lui dispone di un arco senza frecce, però se tu non ti senti sicuro nel confronto con lui per ora fatti assistere al massimo da un sindacato inquillini. A mio avviso è prematuro affidarsi ora ad un legale; lascia la prima mossa del legale al proprietario mentre tu se proprio dovrai giocherai di rimessa, quando e se dovrai difendere il tuo diritto di rimanere in quella casa.
#16 Inviato 8 Marzo, 2018 Grazie albano59 per le rassicurazioni. Seguirò il tuo consiglio di rivolgermi ad un sindato inquilini, anche perchè il mio proprietario non ha bisogno di rivolgersi ad un avvocato, in quanto lui stesso è un avvocato..... Grazie a tutti, vi aggiorno
#17 Inviato 21 Marzo, 2018 Buongiorno a tutti, volevo giusto aggiornare il thread. Sono andato ad informarmi ad un sindacato inquilini, dove dopo un paio di giorni per esaminare il contratto, mi hanno confermato che non si tratta di clausola vessatoria ma di clausola nulla ai sensi dell art 7 della legge n.392/78: "Art. 7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione) E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata" come già citato da jerrySM
