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Imposta di registro per canone che varia negli anni

Gentile staff di condominioweb,

mi aiutate a togliermi una soddisfazione nei confronti dell'agenzia delle entrate di napoli?

 

questa mattina sono stato da loro per registrare un contratto locazione commerciale che prevede il pagamento per i primi due anni ad euro 500 mensili e poi dal terzo anno in poi euro 600 mensili. Ho compilato a pagato l'f24 modello nuovo con l'importo di euro 120,00 (calcolando euro 500,00 per 12 = euro 6.000,00 ed estrapolando il 2% quindi euro 120,00) e vorrei pagare il primo anno questo importo ed anche il secondo anno questo importo poi dal terzo anno vorrei pagare euro 144,00 (perchè quando si percepirà euro 600,00 mensili x 12 mesi = euro 7.200,00 quindi il 2% sarà euro 144,00).

 

Vi rimetto la dicitura che ho inserito nel contratto che è la seguente:

 

4) Corrispettivo: L’importo del canone annuo è convenuto ed accettato in € 6.000,00 (Seimila/00), da pagarsi in rate mensili anticipate di € 500,00 (Cinquecento/00), esclusivamente ed eccezionalmente per i primi due anni e precisamente dal giorno 01.03.2016 al giorno 28.02.2018. Dal terzo anno in poi, ovvero a partire dalla data del 01.03.2018 il canone annuo è convenuto ed accettato in € 7.200,00 (Settemiladuecento/00), da pagarsi in rate mensili anticipate di € 600,00 (Seicento/00), dal terzo anno incluso e fino al termine del sesto anno, entro e non oltre il giorno 3 (tre) di ogni mese presso il domicilio del locatore o secondo le modalità successivamente da questi comunicate verbalmente o per iscritto. E’ esclusa ogni differente modalità di pagamento (trasmissione per posta o deposito presso qualunque terzo) e unica prova dello stesso è riconosciuta essere la ricevuta rilasciata dal percepente. La riduzione del canone concordata ed accettata dai contraenti ed esclusivamente in relazione ai primi due anni di locazione, è giustificata dall’impegno del conduttore ad eseguire alcuni lavori di manutenzione nel locale. Al termine del sesto anno e fino al dodicesimo anno, le parti di comune accordo decideranno se continuare con il medesimo canone o concordarne altro a nuove condizioni economiche. Il conduttore non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute. Per nessun motivo il canone po¬trà essere ridotto oppure compensato, nemmeno parzialmente. Dunque il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento del canone mensile, anche parziale, quando l’importo non pagato superi quello delle due mensilità del canone previsto, costituirà motivo di risoluzione del contratto art. 1456 c.c. e costituirà immediatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge.

loro sostengono che io dovrei pagare invece 144,00 dal primo anno perchè secondo loro l'accordo è comunque su euro 600,00 mensili e quindi euro 7.200,00 annuali.

 

Ho provato disperatamente a spiegare che si percepisce euro 500 mensili le tasse dovrebbero essere pagate su euro 500 mensili (essendo una tassa annuale) e non su 600 mensili.

 

Vi sarei tanto grato di spiegarmi se ho ragione io e di mettermi in condizioni con una circolare di poter andare da loro e far valere ciò che penso, dimostrandolo.

 

In attesa di un gentile aiuto, ringrazi anticipatamente non solo da parte mia, ma anche da parte di tutti coloro che beneficiano del vostro lavoro e contributo che fornite ogni volta, con puntualità e precisione.

 

GRAZIEEE

La riduzione del canone concordata ed accettata dai contraenti ed esclusivamente in relazione ai primi due anni di locazione, è giustificata dall’impegno del conduttore ad eseguire alcuni lavori di manutenzione nel locale.

Togli questo passaggio dal contratto da sottoporre a registrazione presso AdE e riuscirai a pagare le imposte di registro come programmate da te.

Infatti il passaggio citato indica chiaramente uno sconto sui canoni delle prime due annualità, ovvero il canone nominale sul quale calcolare le imposte di registro dovute delle prime due annualità è 7.200 €.

 

Per il passaggio eliminato dal contratto di locazione, se comunque desideri una garanzia scritta in merito, predisponi una scrittura privata con apposizione di data certa.

Togli questo passaggio dal contratto da sottoporre a registrazione presso AdE e riuscirai a pagare le imposte di registro come programmate da te.

Infatti il passaggio citato indica chiaramente uno sconto sui canoni delle prime due annualità, ovvero il canone nominale sul quale calcolare le imposte di registro dovute delle prime due annualità è 7.200 €.

 

Per il passaggio eliminato dal contratto di locazione, se comunque desideri una garanzia scritta in merito, predisponi una scrittura privata con apposizione di data certa.

 

innanzitutto grazie per la tempestiva risposta...

ho eliminato anche la seguente frase

 

"esclusivamente ed eccezionalmente per i primi due anni e precisamente"

 

va bene?

 

- - - Aggiornato - - -

 

per caso consoci una circolare in merito?

da scaricare?

grazie ancora

Non conosco circolari in merito, mi spiace. Ma so che dipende tutto dalle interpretazioni date ai contratti dagli operatori delle singole dipendenze AdE. Al riguardo se googoli un po' in rete per l'imponibile da considerare troverai tutto ed il contrario di tutto... così ti si annebbiano ancor di più le tue convinzioni.

Qui a Bologna di fronte a questi contratti, per non avere problemi, è sempre bene indicare nel contratto l'importo complessivo dell'intera locazione (12 anni per un 6+6) e poi specificare, come hai fatto tu, l'importo della locazione di ogni annualità. Ed assolutamente non far sorgere il dubbio di uno sconto o altra forma agevolativa.

Come vedi il detto "AdE che vai, usanza che trovi!" è sempre valido.

 

SI, hai fatto bene ad eliminare anche l'altra frase.

ADE Circ. n. 33 del 16/11/2006

La base imponibile ai fini dell’Imposta di Registro per contratti di locazione (art. 43 co. 1 lett. h del TU) è uguale all’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto (cfr. Circ. 16/01/1988 n. 12/E par. 4).

Per i contratti a canone variabile occorre tenere conto anche degli aggiornamenti periodici del canone già eventualmente maturati alla medesima data.

Di regola, infatti, ai contratti di locazione aventi durata pluriennale la determinazione dell’IR è cadenzata dai segmenti temporali in cui è suddiviso il periodo di durata contrattuale.

Da quanto sopra discende, a mio avviso, che l'IR va calcolata sull'ammontare dei canoni che verranno versati nel corso dell'anno per il quale si va a pagare l'imposta.

ADE Circ. n. 33 del 16/11/2006

La base imponibile ai fini dell’Imposta di Registro per contratti di locazione (art. 43 co. 1 lett. h del TU) è uguale all’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto (cfr. Circ. 16/01/1988 n. 12/E par. 4).

Per i contratti a canone variabile occorre tenere conto anche degli aggiornamenti periodici del canone già eventualmente maturati alla medesima data.

Di regola, infatti, ai contratti di locazione aventi durata pluriennale la determinazione dell’IR è cadenzata dai segmenti temporali in cui è suddiviso il periodo di durata contrattuale.

Da quanto sopra discende, a mio avviso, che l'IR va calcolata sull'ammontare dei canoni che verranno versati nel corso dell'anno per il quale si va a pagare l'imposta.

Riprendo questa discussione perché ho un problema probabilmente futile ma dal quale non ne esco.

Sono proprietario di un immobile affittato 1 gennaio 2016.

Il primo anno non ho effettuato aumenti ma ora volevo procedere. Tuttavia il dato istat per effettuare il calcolo dell'aumento uscirà in febbraio. Come faccio a sapere prima del 31 gennaio, (scadenza imposta registrazione ) quanto sarà l'importo del nuovo affitto se non ho disponibile fino febbraio il dato istat? Scegliere il mese precedente sarebbe corretto? IN realtà però così perderei del denaro...Grazie a chi mi vorrà dare una mano.

Come faccio a sapere prima del 31 gennaio, (scadenza imposta registrazione ) quanto sarà l'importo del nuovo affitto se non ho disponibile fino febbraio il dato istat? Scegliere il mese precedente sarebbe corretto? IN realtà però così perderei del denaro...Grazie a chi mi vorrà dare una mano.

Generalemente si utilizza l'ultimo indice ISTAT pubblicato, anche se antecedente al mese in cui si deve calcolare l'adeguamento del canone.

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