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fratef

CONTRATTO A CANONE CONCORDATO con PROROGA E SUBENTRO

Buongiorno.

Chiedo info in merito a quanto di seguito indicato.

 

Sono proprietario di un appartamento dato in affitto a canone concordato cedolare secca 3+2 in Bologna.

Il contratto dopo i 5 anni è in scadenza il 30.10.2017.

 

L'inquilino prima dei sei mesi di scadenza del contratto non mi ha comunicato di voler recedere, quindi si rinnova automaticamente come indicato nel contratto.

L'inquilino nel mese di agosto 2017 mi ha dato comunicazione di voler cessare l'affitto il 30.11.2017, con raccomandata entro tre mesi prima, come da contratto, in quanto ha acquistato un appartamento.

 

Nel frattempo ho trovato un altro inquilino che sarebbe interessato ad avere in affitto l'appartamento dal 01.12.2017.

 

Pertanto, entro 30 giorni dalla scadenza naturale del contratto 3+2 (scadenza 30.10.2017) farò la proroga del contratto in essere con attuale inquilino, comunicandolo alla Agenzia Entrate.

 

Entro 30 giorni dal 30.11.2017 farò comunicazione alla Agenzia Entrate di subentro nel contratto dal 01.12.2017 di nuovo inquilino, lasciando immutato il contratto esistente (3+2 concordato con cedolare secca).

 

Vi chiedo gentilmente:

a) La proroga del contratto dopo i primi 5 anni si rinnova di altri 2 anni oppure riparte da 3+2 anni?

b) E' possibile fare il subentro. Nel contratto concordato non si prevede nulla in merito (non lo vieta e non lo consente esplicitamente)

c) La persona che subentra dal 01.12.2017 ha come restante periodo contrattuale 3+2 anni oppure 2 anni (sempre a decorrere dal 1 novembre 2017 pur subentrando a dicembre).

d) avendo scelto concordato con la cedolare secca non devo pagare nulla per la comunicazione del rinnovo e della successiva proroga del contratto?

 

Vi ringrazio anticipatamente della risposta.

Personalmente farei un nuovo contratto al nuovo inquilino, considerato che quello in corso è in scadenza naturale al 31/10/2017... insomma stiamo parlando di un mese di differenza... mica un anno...

Buongiorno.

Chiedo info in merito a quanto di seguito indicato.

 

Sono proprietario di un appartamento dato in affitto a canone concordato cedolare secca 3+2 in Bologna.

Il contratto dopo i 5 anni è in scadenza il 30.10.2017.

 

L'inquilino prima dei sei mesi di scadenza del contratto non mi ha comunicato di voler recedere, quindi si rinnova automaticamente come indicato nel contratto.

L'inquilino nel mese di agosto 2017 mi ha dato comunicazione di voler cessare l'affitto il 30.11.2017, con raccomandata entro tre mesi prima, come da contratto, in quanto ha acquistato un appartamento.

 

Nel frattempo ho trovato un altro inquilino che sarebbe interessato ad avere in affitto l'appartamento dal 01.12.2017.

 

Pertanto, entro 30 giorni dalla scadenza naturale del contratto 3+2 (scadenza 30.10.2017) farò la proroga del contratto in essere con attuale inquilino, comunicandolo alla Agenzia Entrate.

 

Entro 30 giorni dal 30.11.2017 farò comunicazione alla Agenzia Entrate di subentro nel contratto dal 01.12.2017 di nuovo inquilino, lasciando immutato il contratto esistente (3+2 concordato con cedolare secca).

 

Vi chiedo gentilmente:

a) La proroga del contratto dopo i primi 5 anni si rinnova di altri 2 anni oppure riparte da 3+2 anni?

b) E' possibile fare il subentro. Nel contratto concordato non si prevede nulla in merito (non lo vieta e non lo consente esplicitamente)

c) La persona che subentra dal 01.12.2017 ha come restante periodo contrattuale 3+2 anni oppure 2 anni (sempre a decorrere dal 1 novembre 2017 pur subentrando a dicembre).

d) avendo scelto concordato con la cedolare secca non devo pagare nulla per la comunicazione del rinnovo e della successiva proroga del contratto?

 

Vi ringrazio anticipatamente della risposta.

 

a) Tra gli stessi giudici esistono diversità di vedute: un giudice di Bologna, nel settembre 2009, disse 3+2, un altro di Genova, tre mesi, dopo 3+3, l’Agenzia – la solita snob – 2 + 2. Si può concludere, quindi, che la scelta rimane libera.

 

b) Nei tipi di contratto concordati è vietata la sublocazione, non la cessione. Quello che tu chiami subentro, in realtà è una cessione volontaria del contratto da parte dell’originario conduttore, che prescinde dalla tipologia contrattuale, soggetta ad imposta di registro (67 euro) anche in cedolare secca.

 

c) Posto un rinnovo di altri 3 anni, a decorrere dal 31 ottobre 2017 al 30 ottobre 2020 (sei sicuro sicuro che il contratto scade il 30 ottobre 2017?), la cessione “decorre” dal 1° dicembre 2017 fino al 30 ottobre 2020.

 

d) nulla è dovuto, salvo sanzione in caso di ritardo nella comunicazione del rinnovi successivi (proroga) di una locazione cedolarizzata alle Entrate.

a) Tra gli stessi giudici esistono diversità di vedute: un giudice di Bologna, nel settembre 2009, disse 3+2, un altro di Genova, tre mesi, dopo 3+3, l’Agenzia – la solita snob – 2 + 2. Si può concludere, quindi, che la scelta rimane libera.

 

b) Nei tipi di contratto concordati è vietata la sublocazione, non la cessione. Quello che tu chiami subentro, in realtà è una cessione volontaria del contratto da parte dell’originario conduttore, che prescinde dalla tipologia contrattuale, soggetta ad imposta di registro (67 euro) anche in cedolare secca.

 

c) Posto un rinnovo di altri 3 anni, a decorrere dal 31 ottobre 2017 al 30 ottobre 2020 (sei sicuro sicuro che il contratto scade il 30 ottobre 2017?), la cessione “decorre” dal 1° dicembre 2017 fino al 30 ottobre 2020.

 

d) nulla è dovuto, salvo sanzione in caso di ritardo nella comunicazione del rinnovi successivi (proroga) di una locazione cedolarizzata alle Entrate.

Grazie per le risposte a tutti, vorrei precisare che:

a) non è un problema se si rinnova di 3 o di altri 2 anni per me che per il nuovo inquilino era solo per sapere quanto durava il rinnovo

b) il mio problema era se la cessione o subentro del contratto non faccia venir meno il contratto concordato e quindi le agevolazioni comunali e fiscali

c) il contratto originario partiva dal 1 novembre 2012 quindi con 3+2 la scadenza è 31.10.17 controllato grazie

 

PS preciso che nel 2014 le organizzazioni sindacali e il comune hanno rivisto al ribasso le basi per il calcolo del canone concordato per i nuovi contratti di affitto.

Pertanto, rispondendo anche al precedente amico che mi consigliava di fare un nuovo contratto, se dovessi fare un nuovo contratto potrei perdere circa 80\100 euro mensili. Ecco perché mi premeva il subentro del nuovo inquilino e volevo avere maggior informazioni sulla possibilità di poter fare ciò. Pertanto chiedo conferma a chi è più esperto.

Grazie

PS dimenticavo di chiedere:

il vecchio inquilino deve fare qualcosa per la cessione?

oppure basta la mia comunicazione all'Agenzia Entrate oltre alla scrittura privata tra me ed il nuovo inquilino dove si conferma ciò?

Quest'ultima deve essere registrata?

Grazie ancora

Il mio problema era se la cessione o subentro del contratto non faccia venir meno il contratto concordato e quindi le agevolazioni comunali e fiscali

E’ l’abitazione principale del conduttore (l’abitazione principale si identifica, ai fini IMU, con il luogo in cui un soggetto ha la residenza anagrafica e la dimora abituale) la condizione necessaria e indispensabile perché il proprietario possa godere a Bologna dell’agevolazione IMU al 7,6 per mille per i contratti concordati (art.2, co.4 della legge 431/’98; art.5 del Regolamento per la disciplina della IUC-IMU del Comune di Bologna: la TASI a Bologna è residuale), non la cessione.

 

Con la cessione il contratto non muta, a mutare sono solo le figure giuridiche (conduttori) caricate sull’atto registrato: un soggetto terzo, estraneo alla vicenda contrattuale, fa il suo ingresso sulla scena, prendendo – in assenza di riserve particolari (da qui la necessità di un atto privato a carattere liberatorio) - in tutto e per tutto il posto dell’originario conduttore che viene scaricato da Atti Registro. Discende da ciò che la cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale, il quale continua ad esistere e ad esplicare i suoi effetti nei confronti delle Entrate e del Comune con il solo mutamento di uno dei suoi elementi. Quale? Una delle parti.

 

La tradizione compilativa - che può apparire del tutto superflua, ma non lo è affatto - prevede di stilare una scrittura privata (ogni modifica contrattuale, dovrebbe recitare il tuo contratto all’art.15, non può essere provata se non con atto scritto), che può essere registrata per darne data certa.

 

Tale atto privato deve essere sottoscritto da tutte le parti in causa, cedente, cessionario, locatore ceduto compreso (la cessione è un negozio trilatero: è indispensabile la conoscenza del conduttore e il suo consenso , peraltro anche verbale o in maniera tacita o per fatti concludenti, anche ai fini dell’anagrafe condominiale) che disciplini nel dettaglio l’operazione “cessione” e regoli ogni rapporto attuale e futuro (deposito cauzionale nuovamente costituito dal cessionario, debiti, volture, pendenze economiche relative ai consumi, spese di registrazione ecc.), liberando definitivamente ed irrevocabilmente il cedente: è solo in questo momento che la sostituzione diventa efficace nei confronti di questo.

 

Perché è necessario sottoscrivere tale atto? Perché il modello RLI (cartaceo o telematico che sia) è solo un freddo modulo burocratico che fotografa unicamente il passaggio fiscale del contratto ceduto dal dante causa (cedente) all’avente causa (cessionario), ricreando una posizione tributaria in capo a quest’ultimo con, tra l’altro, dei limiti non indifferenti. L’adempimento CESSIONE (codice 3 nella casella ADEMPIMENTO SUCCESSIVO della Sezione II del quadro A) non è scevro da complicazioni applicative.

 

Quali? La più evidente è l'aggiunta o lo scarico: se uno o più soggetti si aggiungono al/ai cedente/i ovvero si scaricano soggetti originari.

 

LA CESSIONE può essere plurisoggettiva, vale a dire che può riguardare un differente numero di soggetti conduttori, a patto però che i medesimi siano diversi e diversi siano i codici fiscali dei cedenti e dei cessionari: il codice fiscale del cessionario non deve coincidere con il codice fiscale di uno dei soggetti giuridici cedenti caricati sul contratto in Atti Registro, vale a dire che un conduttore non può rivestire contemporaneamente due ruoli: quello di cedente e di cessionario, con ricadute anche in ambito di SUBENTRO per successione o compravendita del bene locato (codice 6 nella casella ADEMPIMENTO SUCCESSIVO della Sezione II del quadro A).

 

La corrispondenza – in entrambi gli adempimenti sopracitati - comporta il blocco telematico in fase di compilazione con il warning: "Il soggetto è già stato indicato in un rigo precedente. Valore dichiarato: ad es. SYZGNX84F58F257K”.

 

In tale circostanza, quindi, non è possibile avvalersi delle procedure telematiche, e, per taluni uffici territorialmente competenti, anche cartacee perché si è fuori dai confini della cessione: alcuni uffici locali, pertanto, richiedono - unitamente a copia dell’avvenuto versamento dell’imposta di registro (modello F23; codice tributo 109T; € 67,00) - la presentazione del modello 69, indicando “Cambio di titolarità” o “Modifica degli intestatari del contratto” nel campo TIPOLOGIA DELL’ATTO del quadro A, e i soli aventi causa, ossia i cessionari, e il locatore nel quadro B (alcuni uffici richiedono che il quadro B fotografi la situazione non ex ante, ma ex post, vale dire a cessione avvenuta, pertanto, il dante causa, ossia il cedente deve scomparire dal quadro B).

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