Rinnovo contratto 4+4 - da un punto di vista burocratico, come mi devo comportare?

[Cesco1982]

Buongiorno, volevo avere una delucidazione in merito a un contratto di affitto CON CEDOLARE SECCA prossimo alla scadenza, di un immobile ad uso abitativo del quale sono proprietario. Il contratto è un classico 4+4 a canone libero, che andrà a scadenza DEGLI OTTO ANNI il 17 Dicembre prossimo. L' intento sia mio che dell' inquilino è di rinnovare il contratto con un altro 4+4,sempre con CEDOLARE SECCA, e a voce siamo anche d' accordo per un aumento di canone. E qui sorge il problema: l' accordo sull' aumento di canone è stato solo discusso e concordato a voce, mentre invece leggendo in giro ho visto che avrei dovuto mandare lettera raccomandata A/R per comunicare l' aumento e tramite firma l' inquilino l' avrebbe accettato. Da un punto di vista burocratico, come mi devo comportare? E' possibile comunque un aumento di canone a partire dalla scadenza facendo una risoluzione del contratto e la stipula di uno nuovo (sempre che ovviamente l' inquilino non cambi idea?). Per la risoluzione, ho visto che comunque bisogna compilare una carta in cui si indica da quando avverrà: posso indicare semplicemente la scadenza del 17 Dicembre o devo mettere qualche giorno prima per poi mettere il 17 Dicembre come decorrenza del nuovo contratto? Da un punto di vista fiscale, essendo comunque in CEDOLARE SECCA sia prima che dopo, devo pagare le spese di registrazione per risoluzione e per il nuovo contratto o non pago nulla all' ADE? Se non vi sono spese, quali eventuali comunicazioni devo dare all' ADE?

 

Posso invece prorogare l' attuale contratto, rinunciando all' aumento di canone, senza fare nessuna risoluzione e nessun nuovo contratto, dando solo eventuale comunicazione di proroga all' ADE? Si proroga per altri 8 anni in automatico? Devo spedire ancora successiva raccomandata per informare l' inquilino del regime di cedolare secca? Ringrazio chi saprà darmi risposte.

[albano59]

Innanzi tutto, tu e il tuo inquilino dovete decidervi in tempi ristretti quale percorso perseguire:

a) proroga dell'attuale contratto;

b) stipula di un nuovo contratto.

Ciò perché il percorso e gli adempimenti mutano a seconda della scelta adottata.

 

Se opterete per la proroga del contratto in scadenza:

- il canone di locazione non potrà esser aggiornato;

- l'inquilino deve ricevere prima del 17/12 p.v. la raccomandata a conferma del proseguimento del regime in cedolare secca;

- presso AdE sarà da presentare il mod. RLI per proroga con riconferma dell'opzione della cedolare secca e la locazione si intenderà prorogata per 4 anni.

 

Se optate per la stipula di un nuovo contratto:

- nulla dovrà esser fatto per il contratto che giunge alla sua naturale scadenza il 17/12 p.v.; infatti in assenza di adempimenti successivi per AdE il contratto è naturalmente cessato;

- dovrete procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione dove al suo interno risulterà dichiarata la scelta della cedolare secca;

- la stipula di un nuovo contratto permette di intervenire e modificare una o più condizioni (rispetto al precedente contratto giunto a scadenza) quindi è possibile anche aumentare il canone di locazione;

- in sede di registrazione presso AdE, c'è il mod. RLI da compilare ivi compresa la sezione dedicata alla scelta della cedolare secca;

- andando a stipulare un nuovo contratto verifica se l'APE è ancora valido o se ti serve una nuova attestazione.

[Cesco1982]

Innanzi tutto, tu e il tuo inquilino dovete decidervi in tempi ristretti quale percorso perseguire:

a) proroga dell'attuale contratto;

b) stipula di un nuovo contratto.

Ciò perché il percorso e gli adempimenti mutano a seconda della scelta adottata.

 

Se opterete per la proroga del contratto in scadenza:

- il canone di locazione non potrà esser aggiornato;

- l'inquilino deve ricevere prima del 17/12 p.v. la raccomandata a conferma del proseguimento del regime in cedolare secca;

- presso AdE sarà da presentare il mod. RLI per proroga con riconferma dell'opzione della cedolare secca e la locazione si intenderà prorogata per 4 anni.

 

Se optate per la stipula di un nuovo contratto:

- nulla dovrà esser fatto per il contratto che giunge alla sua naturale scadenza il 17/12 p.v.; infatti in assenza di adempimenti successivi per AdE il contratto è naturalmente cessato;

- dovrete procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione dove al suo interno risulterà dichiarata la scelta della cedolare secca;

- la stipula di un nuovo contratto permette di intervenire e modificare una o più condizioni (rispetto al precedente contratto giunto a scadenza) quindi è possibile anche aumentare il canone di locazione;

- in sede di registrazione presso AdE, c'è il mod. RLI da compilare ivi compresa la sezione dedicata alla scelta della cedolare secca;

- andando a stipulare un nuovo contratto verifica se l'APE è ancora valido o se ti serve una nuova attestazione.

Grazie, è tutto chiaro, e per le spese di registrazione? Ci sono o non ci sono, nei due casi citati?

[albano59]

Per entambe le ipotesi è prevista la scelta della cedolare secca: quindi spesse nulle, sia per bolli che per imposte di registro.

[Cesco1982]

Innanzi tutto, tu e il tuo inquilino dovete decidervi in tempi ristretti quale percorso perseguire:

a) proroga dell'attuale contratto;

b) stipula di un nuovo contratto.

Ciò perché il percorso e gli adempimenti mutano a seconda della scelta adottata.

 

Se opterete per la proroga del contratto in scadenza:

- il canone di locazione non potrà esser aggiornato;

- l'inquilino deve ricevere prima del 17/12 p.v. la raccomandata a conferma del proseguimento del regime in cedolare secca;

- presso AdE sarà da presentare il mod. RLI per proroga con riconferma dell'opzione della cedolare secca e la locazione si intenderà prorogata per 4 anni.

 

Se optate per la stipula di un nuovo contratto:

- nulla dovrà esser fatto per il contratto che giunge alla sua naturale scadenza il 17/12 p.v.; infatti in assenza di adempimenti successivi per AdE il contratto è naturalmente cessato;

- dovrete procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione dove al suo interno risulterà dichiarata la scelta della cedolare secca;

- la stipula di un nuovo contratto permette di intervenire e modificare una o più condizioni (rispetto al precedente contratto giunto a scadenza) quindi è possibile anche aumentare il canone di locazione;

- in sede di registrazione presso AdE, c'è il mod. RLI da compilare ivi compresa la sezione dedicata alla scelta della cedolare secca;

- andando a stipulare un nuovo contratto verifica se l'APE è ancora valido o se ti serve una nuova attestazione.

Errata corrige: il contratto in questione ha scaduto i primi 8 anni a Dicembre 2013 (data di stipula Dicembre 2005) ed è stato "prorogato" per altri quattro anni, poiché sul sito dell' ADE nel cassetto fiscale ho le dichiarazioni telematiche del contratto originario e del rinnovo nell' anno 2013 con scadenza nel 2017, mentre come cartaceo ho solo il contratto originario del 2005. In questo caso dunque, sono obbligato alla stipula di un nuovo contratto con relativo aumento di canone? Oppure vale ancora il 4+4 per cui posso solo fare una proroga in cedolare secca, al medesimo canone di locazione?

[albano59]

Risalendo la stipula a dicembre 2005, ne consegue che trascorsi i primi 8 anni poi il contratto sarà sempre prorogabile di 4 anni per volta e sempre alle medesime condizioni fissate alla data di stipula. Questo contratto è già stato prorogato nel 2013 e si può prorogare nuovamente nel 2017, nel 2021, e così via.

Se invece è tuo interesse procedere con la stipula di un nuovo contratto con nuove condizioni, resta valido quanto già detto in #2.

[Cesco1982]

Risalendo la stipula a dicembre 2005, ne consegue che trascorsi i primi 8 anni poi il contratto sarà sempre prorogabile di 4 anni per volta e sempre alle medesime condizioni fissate alla data di stipula. Questo contratto è già stato prorogato nel 2013 e si può prorogare nuovamente nel 2017, nel 2021, e così via.

Se invece è tuo interesse procedere con la stipula di un nuovo contratto con nuove condizioni, resta valido quanto già detto in #2.

Va bene, ovviamente essendo io il proprietario proverò ad accordarmi in via consensuale per la stipula di un nuovo contratto a canone maggiorato, sempre in cedolare secca.

[Cesco1982]

Va bene, ovviamente essendo io il proprietario proverò ad accordarmi in via consensuale per la stipula di un nuovo contratto a canone maggiorato, sempre in cedolare secca.

Un' altrea tegola ora riguarda il certificato energetico: sono ancora in possesso dell' ACE (attestato di certificazione energetica) ma dal 2013 ho visto che è entrato in vigore l' APE (attestato di prestazione energetica). Il mio ACE scade nel 2022, ma essendo un nuovo contratto di locazione devo rifarlo come APE? Preciso che l' immobile da affittare è in Lombardia è non ha subito ristrutturazioni o modifiche a livello energetico. Inoltre vorrei sapere se è sufficiente mettere una clausola di ricezione documentazione energetica da parte del conduttore nel contratto, o devo allegare tale certificazione (APE O ACE) all' interno del modulo RLI di registrazione insieme al contratto. Si tratta di una singola unità immobiliare (cat. catastale A/7) ma con una pertinenza collegata (cat. catastale C/6). Non vorrei incappare in qualche salata sanzione dell' ADE per omissione o errata documentazione allegata.

[albano59]

Il tuo ACE resterà valido e continuerai ad utilizzarlo fino al 2022.

Nel nuovo contratto che stipulerai dichiarerete che il locatore ha consegnato al conduttore copia conforme richiamando nel contratto gli estremi indentificativi dell'ACE stesso.

https://www.ediltecnico.it/22925/ape-o-ace-ecco-quando-lace-e-ancora-valido/

https://www.ediltecnico.it/ape-guida-attestato-di-prestazione-energetica/

https://www.ediltecnico.it/20435/certificazione-energetica-e-nuova-ape-la-situazione-in-lombardia/

[Cesco1982]

Il tuo ACE resterà valido e continuerai ad utilizzarlo fino al 2022.

Nel nuovo contratto che stipulerai dichiarerete che il locatore ha consegnato al conduttore copia conforme richiamando nel contratto gli estremi indentificativi dell'ACE stesso.

https://www.ediltecnico.it/22925/ape-o-ace-ecco-quando-lace-e-ancora-valido/

https://www.ediltecnico.it/ape-guida-attestato-di-prestazione-energetica/

https://www.ediltecnico.it/20435/certificazione-energetica-e-nuova-ape-la-situazione-in-lombardia/

Grazie, avevo già inserito nel contratto tale dichiarazione ma senza gli estremi identificativi, provvederò a metterli.

[Cesco1982]

Innanzi tutto, tu e il tuo inquilino dovete decidervi in tempi ristretti quale percorso perseguire:

a) proroga dell'attuale contratto;

b) stipula di un nuovo contratto.

Ciò perché il percorso e gli adempimenti mutano a seconda della scelta adottata.

 

Se opterete per la proroga del contratto in scadenza:

- il canone di locazione non potrà esser aggiornato;

- l'inquilino deve ricevere prima del 17/12 p.v. la raccomandata a conferma del proseguimento del regime in cedolare secca;

- presso AdE sarà da presentare il mod. RLI per proroga con riconferma dell'opzione della cedolare secca e la locazione si intenderà prorogata per 4 anni.

 

Se optate per la stipula di un nuovo contratto:

- nulla dovrà esser fatto per il contratto che giunge alla sua naturale scadenza il 17/12 p.v.; infatti in assenza di adempimenti successivi per AdE il contratto è naturalmente cessato;

- dovrete procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione dove al suo interno risulterà dichiarata la scelta della cedolare secca;

- la stipula di un nuovo contratto permette di intervenire e modificare una o più condizioni (rispetto al precedente contratto giunto a scadenza) quindi è possibile anche aumentare il canone di locazione;

- in sede di registrazione presso AdE, c'è il mod. RLI da compilare ivi compresa la sezione dedicata alla scelta della cedolare secca;

- andando a stipulare un nuovo contratto verifica se l'APE è ancora valido o se ti serve una nuova attestazione.

C' è un problema: siccome il 17 Dicembre 2017 il contratto scade i primi quattro anni consecutivi al rinnovo (data stipula 17-12-2005, scadenza otto anni 17-12-2013 con rinnovo a medesime condizioni), ormai è troppo tardi per un aumento di canone, non avendo mandato 6 mesi prima della scadenza una raccomandata con la richiesta, o una disdetta. Ormai credo andrà tacitamente rinnovato e dovrò pensare a mandarla 6 mesi prima nel prossimo quadriennio. Sbaglio? Diverso era se scadevano ancora i primi otto anni?

[albano59]

Non sbagli.

Se adesso scadevano gli otto anni avresti comunque dovuto spedire preliminarmente la disdetta della locazione, ovvero manifestare la tua volontà a non proseguire con la locazione con un preavviso come stabilito nel tuo contratto (presumo 6 o 12 mesi); disdettando la locazione all'ottavo anno poi presso AdE non avresti dovuto far nulla.

 

Ora puoi solo prorogare a condizioni immutate, con riconferma della cedolare secca, e comunicazione ad AdE tramite modello RLI.