È noto che ogni condomino abbia il diritto di accedere alla documentazione condominiale in possesso dell'amministratore. Questi deve provvedere ad ottemperare alla richiesta nel minor tempo possibile, eventualmente fissando una data in cui l'istante, recandosi presso l'ufficio ove sono conservati detti atti, possa prenderne visione e farne copia a proprie spese. Tanto vale anche per l'estratto conto bancario.
Il Codice civile non fa tuttavia riferimento agli atti diversi da quelli riguardanti la gestione dell'edificio. Di conseguenza, è legittimo porsi il seguente quesito: il condomino ha diritto ad avere copia dei titoli edilizi del condominio? A questa domanda ha fornito risposta la giurisprudenza amministrativa. Approfondiamo la questione.
Accesso alla documentazione condominiale: come funziona?
Sulla scorta del pacifico orientamento della Suprema Corte (tra tante, Cass., 21/09/2011, n. 19210), ogni condomino ha il diritto di prendere visione dei documenti contabili dell'edificio.
La richiesta non necessita della specificazione di motivi particolari, a condizione che l'esercizio di tale prerogativa:
- non ostacoli la gestione dell'edificio. Non si può pretendere, ad esempio, che l'amministratore si dia alla ricerca di un documento sostanzialmente inutile, trascurando di adempiere ad altri e più importanti doveri;
- non violi il principio di correttezza.
Si pensi al condomino che, per sabotare l'assemblea, faccia richiesta di documentazione un'ora prima dell'adunanza;
- non imponga costi al condominio.
Gli esborsi relativi all'esercizio di tale diritto sono infatti sostenuti esclusivamente dai richiedenti.
L'amministratore, nei limiti sopra indicati, è obbligato a soddisfare la richiesta del condomino secondo modalità da lui considerate adeguate, ad esempio stabilendo una data per la visita presso il suo ufficio o fornendo personalmente la documentazione richiesta (ad esempio, tramite e-mail o consegna a mano), con il diritto di chiedere il rimborso delle spese sostenute.
Qualora l'amministratore ostacoli ingiustamente il diritto di accesso ai documenti condominiali da parte di un proprietario, è possibile rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Secondo la giurisprudenza (si veda Tribunale di Marsala del 20 gennaio 2022), è legittimo presentare un ricorso per decreto ingiuntivo al fine di ottenere la consegna di documenti specifici.
In situazioni di urgenza, è anche possibile ricorrere all'articolo 700 del codice di procedura civile, un mezzo giuridico residuale che richiede la presenza del fumus boni iuris (l'apparenza di un diritto valido) e del periculum in mora (il pericolo nell'attesa).
Il condomino può richiedere l'estratto conto bancario?
Tra i diritti del condomino v'è anche quello di ottenere copia dell'estratto conto bancario intestato al condominio.
Secondo la giurisprudenza, qualora l'amministratore non ottemperi all'invito, il condomino può rivolgere la propria istanza direttamente all'istituto di credito, dimostrando che l'amministratore, pur avendo ricevuto la richiesta, non ha soddisfatto la stessa entro un termine ragionevole.
Il condomino ha diritto ad accedere ai titoli edilizi dell'edificio?
Secondo la giurisprudenza amministrativa (ex multis, Tar Liguria, 7 luglio 2023, n. 705; Tar Campania-Napoli, 27 marzo 2023, n. 1890;), ogni condomino ha diritto di chiedere alla pubblica amministrazione (nella specie, all'ufficio tecnico comunale) di prendere visione di titoli edilizi, autorizzazioni, pareri, nulla osta rilasciati dall'ente stesso, relativamente ad interventi edilizi realizzati e/o da realizzare nell'edificio condominiale, comprese le tavole progettuali, le relazioni tecniche e le pratiche paesaggistiche eventualmente conseguite.
Secondo la giurisprudenza, si tratterebbe di un legittimo accesso agli atti ai sensi degli artt. 22 ss. della legge sul procedimento amministrativo (l. n. 241/1990).
Davanti a tale istanza, la pubblica amministrazione deve soltanto verificare:
- la sussistenza, in capo all'istante, di un interesse diretto, concreto ed attuale, corrispondente ad una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento al quale è chiesto l'accesso;
- l'insussistenza di uno dei casi tassativi di sottrazione all'accesso, tenuto conto che «deve comunque essere garantito ai richiedenti l'accesso ai documenti amministrativi la cui conoscenza sia necessaria per curare o per difendere i propri interessi giuridici».
Ma c'è di più. Il diritto di accesso può essere esercitato indipendentemente dalla pendenza di un giudizio, anche perché l'accesso e la conoscenza degli atti può essere strumentale proprio alla valutazione circa opportunità e convenienza di avviare o meno una controversia giudiziale.
Alla luce di ciò, deve affermarsi il diritto del singolo condomino a ottenere copia dei titoli edilizi e paesaggistici inerenti all'edificio condominiale.
