Con una pronuncia articolata, la Corte d'Appello di Milano ci fornisce lo spunto per tornare sull'obbligo, imposto al venditore, di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta e su altre questioni di interesse.
Obbligo di garanzia del venditore per vizi dell'immobile venduto
Tizio aveva convenuto dinnanzi al Tribunale di Milano la Alfa Srl, quale società venditrice dell'immobile da costui acquistato, compreso nel Condominio X.
Lamentava Tizio che Alfa Srl era tenuta a garantirlo dai vizi riscontrati nell'immobile, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1490 c.c., vizi peraltro accertati e descritti dal Geom. Caio in sede di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) promosso precedentemente al giudizio dal medesimo Tizio.
Si domandava quindi la condanna al pagamento di oltre 20.000,00 Euro per l'eliminazione dei suddetti vizi, oltre al risarcimento del danno da mancato utilizzo dell'appartamento ed alle spese di lite del giudizio e dell'ATP.
La Alfa Srl si difendeva nel giudizio affermando di non essere legittimata passiva alla lite, in quanto ciò che Tizio lamentava era riconducibile al paradigma dei vizi costruttivi, quindi imputabili a difetti o carenze in sede di edificazione della struttura, opere cui non aveva atteso la Alfa Srl, che si era limitata ad acquisire l'immobile per poi rivenderlo.
Alfa Srl sosteneva inoltre, in via subordinata, che Tizio fosse decaduto dalla garanzia per vizi non avendola denunciata tempestivamente, che la relazione resa in esito all'ATP dal Geom. Caio fosse nulla per violazione del contraddittorio e che fosse financo nullo l'atto di citazione introduttivo del giudizio promosso da Tizio, non essendovi sufficientemente specificate le ragioni della pretesa, che la garanzia invocata da Tizio non operasse trattandosi di vizi conosciuto o conoscibili da parte dell'acquirente e che, infine, i vizi fossero in realtà riconducibili a lavori eseguiti da Tizio.
Il Tribunale di Milano, rigettate le istanze istruttorie ed acquisito il fascicolo dell'ATP come di rito, accoglieva la domanda di Tizio limitatamente alla condanna al risarcimento del danno materiale quantificato negli oltre 20.000,00 Euro, con rivalutazione ed interessi, nonché condanna alle spese legali. Non veniva accolta la domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo, per difetto di prova.
Esito del ricorso in appello di Alfa Srl contro la decisione del Tribunale
La Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 3826 del 1° dicembre 2022, rigetta integralmente il gravame di Alfa Srl.
Acquisizione dell'ATP e violazione del contraddittorio
Secondo Alfa Srl, durante l'ATP, il Geom. Caio depositava sì una propria relazione conclusiva, ma relativa ad un diverso giudizio tra diverse parti, pertanto, di fatto, la relazione finale a chiusura dell'ATP intercorso tra Tizio ed Alfa Srl non esisterebbe, di talché il Tribunale avrebbe fondato la propria decisione su un documento inesistente nel fascicolo del giudizio.
Lamenta anche Alfa Srl che, in violazione delle norme regolatrici del processo civile telematico (L. 179/20212), il Geom. Caio aveva depositato solo in formato cartaceo la propria relazione, essendo invece obbligato, così come le parti, ad utilizzare unicamente la modalità telematica di trasmissione del documento.
Lamenta ancora Alfa Srl che avrebbe errato il Tribunale di Milano quando, avvedutosi della non corrispondenza della relazione peritale depositata da Tizio tra i propri documenti difensivi con quella resa all'esito dell'ATP dal Geom. Caio, ordinò l'acquisizione d'ufficio del fascicolo dell'ATP, violando il contraddittorio per non avere concesso alle parti termini per proporre osservazioni rispetto alla relazione tecnica acquisita.
Come vedremo anche per le altre questioni affrontate, la Corte d'Appello, nel confutare le lagnanze di Alfa Srl, si sofferma innanzitutto sulla ricostruzione degli accadimenti processuali, affermando che quanto riportato da Alfa Srl non corrisponde a quanto invece risulta dai verbali e dai documenti introdotti nel giudizio dalle parti.
Vero che il Geom. Caio aveva erroneamente depositato relazione peritale afferente ad altro giudizio nel fascicolo dell'ATP tra Tizio e Alfa Srl, ma vero risulta anche che egli, avvedutosi dell'errore, il giorno seguente inviava la relazione corretta ai consulenti ed agli avvocati a mezzo PEC e che sempre il giorno seguente eseguiva il deposito cartaceo nel fascicolo dell'ATP.
Da quanto sopra risulta quindi che Alfa Srl ebbe piena conoscenza del contenuto e della portata della relazione conclusiva dell'ATP resa dal Geom. Caio; tanto che, costituendosi nel giudizio promosso da Tizio, Alfa Srl aveva ampiamente controdedotto circa le risultanze dell'ATP, così dimostrando la conoscenza del contenuto della relazione.
Circa l'acquisizione del fascicolo d'ufficio, da quanto emerge dagli atti di causa, il Giudice istruttore subentrato in corso di causa ed a istruttoria conclusa, avvedutosi della mancanza nel fascicolo dell'ATP, disponeva l'acquisizione e rinviava per la discussione finale.
Su questo punto, la Corte d'Appello ritiene che il Tribunale abbia agito nel solco dell'insegnamento della giurisprudenza di legittimità: infatti, rammenta che «L'acquisizione della relazione di accertamento tecnico preventivo tra le fonti che il giudice di merito utilizza per l'accertamento dei fatti di causa non deve necessariamente avvenire a mezzo di un provvedimento formale, bastando anche la sua materiale acquisizione, ed essendo sufficiente che quel giudice l'abbia poi esaminata traendone elemento per il proprio convincimento e che la parte che lamenti la irritualità dell'acquisizione e l'impossibilità di esame delle risultanze dell'indagine sia stata posta in grado di contra dire in merito ad esse" (cfr. Cass. civ. sez. III, ord. 7097/2021; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 6591/2016; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 23693/ 2009; Cass. civ. sent. n. 17990/2004)».
Quindi, anche se l'acquisizione del fascicolo dell'ATP è avvenuta, di fatto, in sede di decisione della causa, ciò non rileva, in quanto Alfa Srl, come provato dagli atti della stessa, dalle sue difese e dai documenti depositati, aveva partecipato alle operazioni peritali in sede di ATP, aveva ricevuto la relazione conclusiva dell'ATP e ne aveva criticato le risultanze in sede di difesa nel giudizio, mentre non aveva, di contro, dimostrato il danno in concreto derivato dall'asserita violazione del contraddittorio.
Quanto al deposito cartaceo eseguito dal Geom. Caio, secondo la Corte d'Appello, non sussiste violazione dell'art. 16 bis della Legge 179/2012, in quanto si tratta di atto dell'ausiliario del Giudice e non della parte.
Inoltre, rammenta la Corte, le nullità in sede processuale sono comminate dalla legge e, secondo il regime applicabile, (art. 156, 3° comma, c.p.c.) e per il principio di strumentalità delle forme che governa il processo (artt. 121 e 156 c.p.c.), le forme degli atti del processo non sono prescritte dalla legge per la realizzazione di un valore in sé o per il perseguimento di un fine proprio ed autonomo, ma sono previste come lo strumento più idoneo per la realizzazione di un certo risultato, il quale si pone come l'obiettivo che la norma disciplinante la forma dell'atto intende conseguire (cfr. Cassaz., SSUU, 03 novembre 2011, n. 22726 e SSUU, 18 aprile 2016, n. 7665).
Vizi redibitori, costruttivi o responsabilità condominiale?
Secondo la difesa di Alfa Srl, la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. non poteva operare, rispetto all'immobile acquistato da Tizio, per diversi motivi e, principalmente:
- perché Tizio aveva promosso azione ex art. 1669 c.c. sin dal ricorso per ATP, imputando i vizi a difetti costruttivi, così da dover avere, come contraddittore, colui che aveva edificato l'immobile e non il venditore
- perché i vizi rilevati nell'immobile di Tizio originavano dalle parti comuni del Condominio X, come secondo Alfa Srl dimostrato dall'impegno assunto dal medesimo ente alla rimozione (deducibile dalle delibere assembleari prodotte in giudizio), di talché unico contraddittore poteva essere solamente il Condominio, ai sensi dell'art. 2051 c.c.
La Corte d'Appello premette che dagli atti e documenti versati dalle parti, incluso l'ATP e le sue risultanze, risulta sconfessato a monte che i danni lamentati da Tizio siano dipesi da parti comuni, seppure le parti comuni del complesso residenziale possano essere state interessate da analoghe problematiche con conseguente pregiudizio per gli stessi beni condominiali.
Inoltre, si rileva che Alfa Srl ha dedotto interventi condominiali solamente in grado di appello, menzionando "nonostante l'intervento del condominio ad eliminazione dei vizi e difetti che avevano provocato gli asseriti danni al sig. Tizio dal fine dicembre 2018".
Risulta infatti che in data 10 luglio 2019 il Giudice istruttore avesse assegnato i termini ai sensi dell'art. 183, 6° comma, c.p.c. affinché le parti deducessero e producessero circa quanto sostenuto, ma solo con memoria ex art. 186, 6° c., n. 03), c.p.c. la Alfa Srl avesse depositato copia della delibera condominiale del 29.9.2019, mentre, ancora, del tutto nuova e inammissibile la produzione in appello della delibera del 29.9.2018 e di una fattura per impermeabilizzazione pavimento del carosello di accesso condominiale.
In ogni caso, anche a fronte di quanto emerge dalla produzione della delibera del 3.2.2018, prodotta anche da Tizio in sede di memorie istruttorie, non si può automaticamente dedurre un difetto di legittimazione di Alfa Srl dalla circostanza che il Condominio X possa essere stato interessato dalla valutazione di opere da realizzarsi per ovviare a problematiche analoghe a quelle per le quali Tizio ha esercitato azione né tantomeno che, anche laddove i danni derivino da vizi costruttivi, ne debba rispondere il Condominio X.
Riconoscibilità e conoscenza dei vizi della cosa venduta
Come abbiamo visto nell'esposizione del fatto, Alfa Srl sosteneva che i vizi sarebbero stati conosciuti o conoscibili da Tizio ben prima della proposizione dell'ATP e che, pertanto, egli sarebbe incorso in decadenza per non averli denunciati tempestivamente.
La Corte d'Appello rammenta che «L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione.
Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio" (Cass Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 2756 del 06/02/2020)».
Denuncia dei vizi, riconoscibilità e tempistiche connesse
Ebbene, sempre valorizzando le risultanze di fatto che emergono dai documenti in atti, la Corte evidenzia che Tizio rappresentò, già in sede di trattative, le infiltrazioni attigue alla porta di ingresso ed Alfa Srl fornì rassicurazioni circa la risoluzione della problematica e la corretta impermeabilizzazione dell'immobile.
A due mesi dall'acquisto, poi, Tizio inviò una diffida facendo presente che, in seguito ad abbondante nevicata, si erano manifestate nuove ed evidenti infiltrazioni anche al garage ed al seminterrato.
Secondo la Corte, non è provato che Tizio conoscesse i vizi prima dell'acquisto, mentre le clausole, citate da Alfa Srl a sua difesa, inserite nell'atto di acquisto ("immobile acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", così come "l'acquirente dichiara di ben conoscere") non possono mandare il venditore esente da responsabilità per vizi non individuabili con la normale diligenza.
In virtù dell'interpretazione data dalla Cassazione dell'art. 1495 c.c., che la Corte d'Appello richiama, il termine decadenziale dalla garanzia per i vizi della cosa venduta inizia a decorrere non già in concomitanza con l'insorgere d'un sospetto o dubbio della sussistenza di vizi bensì solo dal momento dell'acquisita oggettiva certezza di essa e, in caso a tal fine si proceda ad accertamento tecnico preventivo, dal deposito della stessa.
È stato in proposito affermato che «Il fatto stesso che l'acquirente ritenga necessario sperimentare la via dell'accertamento tecnico preventivo anzi d'intraprendere quella giudiziale contenziosa è indice palese del difetto di convinzione circa l'effettiva sussistenza del vizio e dell'esigenza d'acquisire elementi obiettivi di valutazione al riguardo, particolarmente ove una netta contestazione da parte del venditore, seguita ad una prima doglianza aspecifica ed informale, siasi aggiunta a rafforzare la situazione d'incertezza." (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6735 del 23/05/2000; Cass. 8.7.95 n. 7541)»
