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Il regolamento può imporre all'acquirente di versare gli oneri condominiali spettanti al precedente condòmino?
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Il regolamento può imporre all'acquirente di versare gli oneri condominiali spettanti al precedente condòmino?

Prima dell'acquisto dell'immobile, non è possibile far valere nei confronti del condòmino subentrante le clausole contenute nel regolamento di condominio.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda.Tizio adiva il Tribunale chiedendo la declaratoria di nullità delle delibere adottate dall'assemblea del Condominio.In pratica Tizio, divenuto - nell'ambito di procedura esecutiva promossa dal suddetto Condominio nei confronti di Caio- proprietario di una unità immobiliare dello stabile condominiale, lamentava l'errato addebito ad esso stesso di oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato.Esponeva, poi, che andava ritenuto illegittimo l'art. 11 del Regolamento del convenuto Condominio (norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condomino) in violazione del disposto di cui agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c.

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In primo grado, il Tribunale di Torino, con sentenza riteneva la nullità della succitata clausola regolamentare e dichiarava la nullità della delibera impugnata. In secondo grado, la Corte di Appello, in riforma dell'impugnata decisione del Tribunale di prima istanza, accoglieva l'appello del condominio e rigettava la domanda proposta dalla parte appellata.

In particolare, la Corte territoriale affermava il principio per cui "l'accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all'alt. 63 disp. att. c.c.

è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c. nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all'autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo di debiti maturati, costituenti "obligationes propter rem", dal condomino dante causa in esercizi precedenti".

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Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità,l'affermazione della impugnata sentenza non può essere condivisa sotto diversi aspetti.

Innanzitutto, la sentenza di appello, con artificioso ricorso al riferimento all'autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, finisce per creare una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino.

Difatti, quest'ultimo è comunque estraneo -prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione precisa del codice civile anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).

Quindi, non si trattava di una obbligazione propter rem; sicché, ammettere che il limite temporale, contenuto dall'art. 63, comma 4, disp. att., potesse essere superato considerando il debito verso il condomìnio derivante dal mancato pagamento degli oneri condominiali come una obbligazione propter rem,porterebbe a considerare il debito collegato alla titolarità del diritto reale (cd. accessorietà), il che permetterebbe di individuare il debitore per relationem.

Invero,la norma civilistica, secondo gli ermellini, prevede il principio di ambulatorietà passiva per cui l'obbligazione si trasla da un soggetto (precedente proprietario) ad un altro (acquirente) ma limitatamente ad un periodo di tempo ben determinato.

Inoltre, i giudici di legittimità precisano che il regolamento di condominio vincola solo ed esclusivamente i condòmini e non i terzi. Per meglio dire, l'acquirente dell'immobile acquista la qualità di condòmino solo a seguito della stipula dell'atto di acquisto, pertanto, prima d'acquisto, il regolamento condominiale non può avere alcun effetto nei confronti del nuovo acquirente.

Ed ancora, quando alla questione della solidarietà (riferita alla cessione), i giudici precisano che l'art. 1104, comma 3, c.c. trova applicazione solo nell'ambito della comunione e non è applicabile in materia di condominio ove, come abbiamo visto, trova applicazione l'art. 63, comma 4, disp. att. che pone il limite temporale del biennio (gestionale).

In conclusione, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, la sentenza è stata cassata con rinvio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Impugnativa delibera - debiti precedente proprietario

RIFERIMENTI NORMATIVI

art. 63 disp. att. c.c.

PROBLEMA

L'acquirente (nuovo condomino) impugnava le delibere assembleari con cui il condomìnio aveva provveduto ad addebitargli le morosità del precedente proprietario. Tali delibere trovavano il proprio fondamento in un'apposita clausola del regolamento condominiale contrattuale che poneva espressamente a carico del subentrante gli oneri maturati in capo al precedente condòmino.

LA SOLUZIONE

La Corte di cassazione, nell'accogliere il ricorso, sottolinea che il regolamento di condominio vincola solo ed esclusivamente i condòmini e non i terzi. Precisa che l'acquirente dell'immobile acquista la qualità di condòmino solo a seguito della stipula dell'atto di acquisto.

Di conseguenza, prima d'acquisto, il regolamento condominiale non può avere alcun effetto nei confronti del nuovo acquirente.

LA MASSIMA

Il regolamento di condominio non può accollare all'acquirente di un immobile le morosità arretrate del venditore anteriori al biennio rispetto all'atto di acquisto. L'estensione, infatti, è illegittima perché amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell'acquirente.

In sostanza il limite dei due anni previsto dalle disposizioni di attuazione del codice civile è inderogabile e nessun regolamento, anche di natura contrattuale (ossia approvato all'unanimità), può prevedere disposizioni diverse.(Cass. civ.., sez. II., 12 aprile 2019n. 10346).

Scarica Cass. civ. sez. II 12 aprile 2019 n. 10346

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