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Markus821

Oneri accessori e condominiali

Saluti a tutto il forum, alla quale porgo i miei ringraziamenti per aver chiarito in più occasioni argomento equivoci che mi hanno coinvolto.

 

Venendo al mio problema:

 

Sono inquilino presso un monovano di Bari da circa 5 anni, fino a Luglio 2014 uno dei proprietari si occupava di riscuotere presso tutti gli inquilini(anche non suoi) il dovuto per i servizi comuni e per gli oneri accessori del singolo inquilino, senza intascare una quota.

 

A partire da Agosto 2014 è stato introdotto questo amministratore che vuole la sua quota mensile pari a 20€ + spese accessori/condominiali ogni 2-3 mesi.

 

La prima cosa che vorrei sapere è se c'è qualcosa che giustifichi la sua abitudine a riscuotere personalmente presso i conduttori, anziché chiedere il dovuto ai locatori che poi otterranno, a seconda di quanto pattuito da contratto, un risarcimento dai rispettivi conduttori.

 

Seconda cosa, il condominio è relativamente piccolo, si parla di 4-5 locatori. Ma a dispetto delle sue dimensioni, per quanto mi risulta, vi è l'obbligo da parte dell'amministratore, di istituire un conto corrente intestato al condominio e far transitare le quote là sopra, pena la revoca del titolo di amministratore. Me lo confermate, cortesemente?

 

Sulla base di queste disposizioni e dato l'andamento dell'amministratore condominiale, che non si è curato minimamente dei problemi inerenti il condominio (pulizia delle scale inesistente con conseguente stato di degrado, pulizia ordinaria delle fogne non eseguita ma presentata come quota da pagare ecc) ma che si è limitato a presentarsi ogni 3 mesi per riscuotere le sue quote + il dovuto (presso gli inquilini, ricordo) ho iniziato a storcere il naso, dicendo che non avrei pagato in queste condizioni, che la sua quota se la sognava e che nel complesso avrebbe dovuto regolarizzarsi perché è candidato ad essere preso a calci nei fondelli e cacciato via, non a pretendere le sue quote per nullafacentismo.

 

Ha blaterato un po' di cose, ma alla fine se n'è andato a lagnarsi dal mio locatore, dicendo, semplicemente, che non volevo pagare e chiaramente, non il perché.

 

Ho dibattuto un po' con il locatore, che come suo solito minaccia lo sfratto perché un inquilino che cerca di far valere i suoi diritti è semplicemente un soggetto molesto e nulla di più.

 

Sono passati diversi mesi, e l'amministratore è diventato latitante... Tanto da accumulare debito con l'acquedotto, con il rischio che venga tagliata l'acqua a tutto il condominio.

 

Mi sono lamentato più volte di questo amministratore, ma il locatore è della tipologia non sento, non vedo, parlo.

Adesso l'amministratore ha deciso di rifarsi vivo ed al momento sono sotto accusa perché sono un inquilino moroso, e chiaramente il signore non ha esitato a presentare le sue quote, nonostante la sua comprovabile assenza su tutti i fronti.

 

Fatta tutta questa parentesi sui fatti, ora vorrei sapere, sempre cortesemente, se anzitutto ho fatto bene a rifiutarmi di pagare (la sua quota).

La cosa del mancato cc condominiale non dovrebbe toccarmi, è una questione tra l'amministratore ed il consiglio, ma considerato che il suddetto riscuote personalmente e mi accusa di morosità, quando il suo compito, in teoria, dovrebbe essere quello di riscuotere presso il locatore... Considerato che si è reso irreperibile, che non ha curato gli interessi del condominio e che i guai gli abbiamo passati noi come inquilini, forse qualche ragione di ribellarmi ce l'ho, e l'avvalermi della faccenda del mancato cc mi è servito per mettere ancora più in dubbio la sua posizione.

 

Ai fini della discussione, chiarisco che a partire da Gennaio 2015, col nuovo contratto, gli oneri condominiali (e quindi, presumibilmente le quote dell'amministratore) non mi spettano da contratto, come invece accadeva con quello vecchio.

La mia (altra) domanda dunque è: posso continuare a rifiutarmi di pagare le quote dell'amministratore che vanno da Agosto a Dicembre 2014, per via della posizione più che discutibile, dello stesso? Doveva essere sbattuto irrimediabilmente fuori, se il debito con l'acquedotto si è cumulato, è per colpa del consiglio e della sua mancata supervisione nei confronti dell'amministratore e di certo non mia, che mi sono rifiutato di pagare -esclusivamente- le sue quote.

 

Insomma signori, sono conscio di essermi espresso in maniera un tantino confusionaria, ma clemenza, sono solo uno studente di ingegneria che deve litigare sistematicamente con chi non lavora ma vuol essere pagato.

 

Vi ringrazio anticipatamente, spero che qualche anima pia trovi tempo e voglia di aiutare quest'altra anima pia.

Grazie e buona serata! 🙂

chi è contrattualmente obbligato con il condominio è il proprietario.

l'inquilino è contrattualmente obbligato con il proprietario.

non c'è alcuna obbligazione contrattuale tra l'inquilino e il condominio (il tramite è ovviamente l'amministratore) tranne per le spese di riscaldamento/condizionamento e portierato.

tu dovrai corrispondere al tuo padrone di casa l'affitto e quant'altro espressamente scritto nel contratto di locazione sotto la voce oneri accessori.

lui provvederà nei tempi e modi stabiliti dall'assemblea a regolare i suoi conti col condominio.

punto.

  • Mi piace 1

A quanto perfettamente postato da Paul Cayard, aggiungo solo una piccola chicca: se l'amministratore si lagna della tua morosità, lui sa perfettamente che detta morosità la può recuperare coinvolgendo esclusivamente il proprietario del monovano (prima con sollecito di pagamento, poi con decreto ingiuntivo).

se da qualche parte (contratto di locazione o scrittura privata) sta scritto in maniera specifica che quella quota, e/o altre, era a carico del conduttore, allora devi pagarla.

purtroppo per te però il mettere in discussione l'operato dell'amministratore è compito dell'assemblea dei condomini e tu in questo caso non hai competenza.

per quanto riguarda i solleciti dell'avvocato, se fanno riferimento al periodo precedente ha ragione.

se fanno riferimento al periodo successivo (dove tu dici che non c'è nessun riferimento a quote ulteriori rispetto a quelle normalmente spettanti all'inquilino), il moroso nei confronti del condominio è il proprietario.

tu eventualmente sarai moroso verso di lui (proprietario).

qui ci sono alcuni esempi di suddivisione e se cerchi sul forum troverai anche altro.

 

http://www.avvocatoandreani.it/documenti/varie/tabella_confedilizia_ripartizione_spese_inquilino_proprietario.pdf

 

http://www.avvocatoandreani.it/servizi/ripartizione_spese_proprietario_inquilino.php

 

http://www.studiolegale-online.net/locazioni_04.php

 

--link_rimosso--

  • Confuso 1

Salve, la ringrazio molto per la sua celere e cortese risposta!

 

per quanto riguarda i solleciti dell'avvocato, se fanno riferimento al periodo precedente ha ragione.

se fanno riferimento al periodo successivo (dove tu dici che non c'è nessun riferimento a quote ulteriori rispetto a quelle normalmente spettanti all'inquilino), il moroso nei confronti del condominio è il proprietario.

tu eventualmente sarai moroso verso di lui (proprietario).

 

A scanso di equivoci, vorrei capire: io mi sono rifiutato di pagare, per le ragioni sopracitate (e ahimè ora mi tocca una parte, per via dell'imperizia dell'assemblea), ma nel mentre il locatore non ha mica saldato (come avrebbe dovuto) con il condominio!

Voglio dire, indipendentemente dal fatto che tra Agosto e Dicembre 2014, le spese condominiali fossero a mio carico, il locatore non ha mai effettuato il versamento per poi rivalersi sulla mia persona, pertanto un sollecito di pagamento da parte dell'avvocato non avrebbe senso d'essere, dato che il moroso è il locatore, che non avendo adempito al suo ruolo, non può sollecitarmi di nulla. Suona come un autogol.

È come dico io? Mi sfugge qualcosa?

 

La ringrazio nuovamente

Ti sfugge qualcosa.

Una cosa è l'obbligazione del locatore verso l'amministratore, ed un'altra e diversa cosa è la tua obbligazione verso il locatore: sono due storie diverse che corrono su binari diversi e non si incroceranno mai.

L'amministratore se richiede il d.i., lo otterrà sempre e solo a danno del tuo locatore anche per le spese condominiali rimaste inevase da te.

 

Dei problemi e morosità (anche se derivante da tua morosità) del locatore verso l'amministratore a te non deve interessare nulla.

Così come all'amministratore non deve interessare il rapporto fra te ed il tuo locatore, salvo che esista qualche accordo fra voi tre sulla transazione e gestione delle spese condominiali direttamente fra te e l'amministratore.

 

Tu nei confronti del locatore risulti moroso per spese statuite nel vecchio contratto: il locatore è nel diritto di agire contro di te tramite legale purchè dimostri la spesa reclamata ed il suo effettivo avvenuto saldo. Nulla rileva che tu sappia che il locatore non ha pagato l'amministratore (problemi di quei due signori che se la dovrasnno sbrigare fra di loro), bensì per il tuo personale interessa rileva l'art. 9 legge 392/78: "Oneri accessori - Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate."

Quindi anche la paventata lettera del legale del tuo locatore è carta straccia se non riporta il dettaglio delle spese reclamate, le modalità di riparto, ed i giustificativi di spesa con relative ricevute (o similari) attestanti che quanto reclamato alla tua persona è già stato effettivamente saldato dal tuo locatore.

Come vedi, applicando la Legge, sulle discrepanze in essere fra te ed il tuo locatore per alcuni oneri condominiali, l'amministratore non può metterci becco.

  • Confuso 1

Buongiorno, ho compreso (spero) in toto la situazione e mi sento più tranquillo, minacce di sfratto usate come ricatto a parte.

 

Vi ringrazio moltissimo per il tempo dedicatomi!

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