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Quando conviene la cedolare secca sugli affitti
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Quando conviene la cedolare secca sugli affitti

Perchè la cedolare secca rappresenta uno strumento utile

Avv. Alessandro Gallucci 

Da circa un anno quando si parla di contratti di locazione, spesso si sente nominare la così detta cedolare secca. Doveva essere uno strumento buono a fare emergere molti "contratti in nero" e garantire maggiore gettito fiscale. I dati, come sovente accade, hanno deluso le aspettative.

La "cedolare secca" tuttavia, rappresenta uno strumento utile a chi intende sapere con precisione qual è il livello di tassazione dei redditi.

Un interessante scheda pratica redatta da Rita Sabelli dell'Aduc (associazione diritti degli utenti e dei consumatori https://sosonline.aduc.it/scheda/registrazione+dei+contratti+locazione+cosa+fare_587.php) ci sarà d'ausilio per comprendere al meglio le caratteristiche principali di questo strumento normativo.

In particolare, il proprietario di casa " dal 7/4/2011, scegliere di pagare un'imposta sostitutiva, la cosiddetta "cedolare secca" introdotta dal d.lgs. 23/2011. E' un'imposta che sostituisce l'irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell'immobile nonche' le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del con tratto.

Essa puo' essere applicata in caso di affitto di immobili ad uso abitativo dove il locatore e' soggetto privato, che agi sce al di fuori dell'attivita' di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A10, gli uffici). Non puo' invece essere applicata per i contratti di sub-affitto".

La cedolare secca, quindi, è uno strumento che consente una tas sazione precisa e ben individuata sui redditi derivanti dalla locazione di immobili destinati a civile abitazione. Quel reddito viene tassa to autonomamente e non va a concorrere con la base imponibile ai fini del calcolo dell'Irpef.

Si legge, ancora, nella scheda pratica che " sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto tale cedolare si applica nella misura del 21%, in sede di dichiarazione dei redditi. Si applica invece il 19% per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate

* nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia;

* nei comuni confinanti con le suddette citta';

* negli altri comuni capoluogo di provincia;

* negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe: https://www.sicet.it/pages/notizie/tensione_abitativa_2003.htm"

La scelta della cedolare secca torna a favore anche dell'inquilino. Vale la pena ricordare, infatti, " che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l'aumento fosse previsto dal contratto (per il classico adeguamento ISTAT, per esempio). Il contratto non puo' assolutamente derogare da questa regola di legge".

In questo caso "il proprietario locatore, prima di applicare la cedolare secca, dovra' avvisare della propria scelta l'inquilino, con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell'opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione, compresi gli aggiornamenti ISTAT (anche se fossero previsti dal contratto).

La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e quindi, in linea generale, prima di registrare o prorogare il contratto oppure prima che scada il termine di versamento dell'imposta di registro per le annualita' successive alla prima. Questa condizione e' inderogabile"

Certo questo vuol poter dire che il canone viene fissato in misura più alta per ovviare alla mancata possibilità di ottenere questi aumenti.

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