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Avvocato conduttore chiede copia bilanci

Salve,

ho ricevuto una formale richiesta di copie dei bilanci approvati degli ultimi tre anni da parte dell'avvocato di un conduttore in causa con il locatore per quote condominiali non pagate.

In pratica è stato fatto un decreto ingiuntivo al locatore perchè moroso e quest'ultimo si è rivalso sul conduttore.

Ora il conduttore per mezzo del suo avvocato chiede "copia della scala millesimale nonchè copia dei relativi binalnci approvanti nel periodo dal 2011 ad oggi, nonchè quant'altra documentazione atta e necessaria ad accertare l'ammontare delle quote ordinarie".

 

Sono tenuto a dare quanto richiesto o devo chiedere il permesso al proprietario locatore?

Se il locatore si è rivalso sul conduttore avrà ben giustificato il suo avere con tanto di documentazione.

La richiesta mi parrebbe fuori luogo.

In ogni caso prima verifica con il TUO condòmino come sia esattamente la loro situazione.

Ciao Patrizia,

in pratica l'avvocato del conduttore vuole sapere se quanto chiesto dal locatore siano solo spese ordinarie e non anche straordinarie, penso...

Nel contratto di locazione c'è chiaramente scritto che le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore le straordinarie invece del locatore.

Credo sia questo il motivo....

Comunque tempo fa, è già stato consegnato tutto al locatore il quale di conseguenza si sta rivalendo sul conduttore ed in effetti il locatore ha chiesto l'intera morosità al conduttore anche se a mio avviso alcune spese non andavano chieste (esempio debiti per spese legali prima che il conduttore arrivasse, o pagamento di una parcella di un ingegnere per computo metrico.. le spese che secondo me non toccano al conduttore sono circa 300 euro....)

 

Non so se rispondendo all'avvocato richiedente procedo bene oppure in qualche modo vado a ledere gli interessi del mio condomino..

La Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485 , pronunciandosi in materia di rapporti tra locatore e inquilino, ha statuito, analogamente, che il conduttore può rivolgersi "direttamente" all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.

 

Il conduttore quindi ha il diritto di domandare i giustificativi delle spese richiestegli e se l’amministratore non dovesse soddisfare la richiesta, ci si rivolge al proprietario e la richiesta è giuridicamente vincolante, con l’avvertimento che solo davanti al giustificativo si è intenzionati a versare quanto domandato.

La Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485 , pronunciandosi in materia di rapporti tra locatore e inquilino, ha statuito, analogamente, che il conduttore può rivolgersi "direttamente" all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.

 

Il conduttore quindi ha il diritto di domandare i giustificativi delle spese richiestegli e se l’amministratore non dovesse soddisfare la richiesta, ci si rivolge al proprietario e la richiesta è giuridicamente vincolante, con l’avvertimento che solo davanti al giustificativo si è intenzionati a versare quanto domandato.

Primo ricordiamoci sempre che una sentenza o meglio la sua massima non basta e vale per quel caso specifico.

Secondo, il conduttore e non altri ecco perchè prima meglio chiedere come sia realmente la situazione al condòmino.

Primo ricordiamoci sempre che una sentenza o meglio la sua massima non basta e vale per quel caso specifico.

Secondo, il conduttore e non altri ecco perchè prima meglio chiedere come sia realmente la situazione al condòmino.

E perchè questo non è un caso simile alla sentenza?

E perchè questo non è un caso simile alla sentenza?

Mi occupo di fiscale e di condominiale.

Ho dei limiti cui sopperisce il mio legale che caldamente mi ha raccomandato di non basarmi mai solo sulle massime.

Se si vuole comprendere il contenuto e la portata si devono leggere e capire sia lo svolgimento sia ed in particolare le motivazioni.

Per questa ragione prima di dettare sentenze faccio un passo indietro e suggerisco cautela,qualche controllo in più ed attenzione che in questo caso l'avvocato al momento è un perfetto estraneo.

La sentenza serva da riferimento ma non la si utilizzi come vangelo.

...“I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.”

 

Il diritto di verificare i documenti di gestione redatti dall’amministratore spetta, a norma dell’art. 1130bis c.c., non solo in capo ai proprietari degli alloggi che costituiscono il condominio ma anche a favore di coloro che ne hanno il diritto di godimento. Con questa indicazione, si contempla non solo il conduttore di un’unità immobiliare ma anche chi ha il diritto di abitazione o ha un diverso rapporto obbligatorio sulla cui base può abitare e/o godere dell’alloggio. Si pensi, ad esempio, al caso dei coniugi separati, dove può capitare che il diritto di abitazione è in capo al soggetto che non vanta la proprietà dell’alloggio in condominio.

 

La tenuta delle scritture e dei documenti giustificativi (nel senso di documenti contabili, in quanto giustificativi di spesa) è sancita per la durata di dieci anni. Questa prescrizione è consona a quanto in generale sancito dal legislatore in tema di conservazione dei documenti nonché in relazione all’obbligo del passaggio di consegne tra amministratori. Sarebbe stato auspicabile prevedere che non solo la documentazione economica – finanziaria fosse oggetto di intervento normativo ai fini della sua conservazione, ma tutta la documentazione concernente l’edificio. Inoltre, il termine “scritture” è qui utilizzato per la prima volta; sarà quindi compito della giurisprudenza indicare quali documenti devono essere compresi in questa definizione.

 

 

Art. 1130bis -rendicontazione condominiale Art. 1 ...

 

 

 

http://www.nicola-specializzazioni-civili.it/il-condominio-alla-svolta-della-riforma/

Il conduttore può tentare di richiedere all'amministratore i giustificativi di spesa che lo riguardano, ma da qui a richiedere interi bilanci per più annualità ce ne passa: si configura una potenziale violazione della privacy che potrebbe far inalberare l'intero Condominio. Ma l'amministratore è libero di servire un gentile diniego, specie se non gli sono noti i patti contrattuali della locazione, ovvero quali siano i giustificativi di spesa a cui il conduttore abbia diritto e quali siano gli altri giustificativi che gli devono eventualmente rimanere inaccessibili.

Per questi motivi sottoscrivo il suggerimento di Patrizia: consultarsi col condòmino-locatore per chiarire la situazione.

 

E perché mai il conduttore non si relaziona direttamente col suo locatore ?! Eppure è tutelato da un contratto di locazione che gli assicura la produzione di tutti i giustificativi di spesa che gli competono.

Saluti 🙂

Ciao

 

Scusate la mia intromissione..... ma, in altri post si negava la possibilità di rapporti con il conduttore e qualcuno era arrivato a ritenere nullo il bilancio che indicasse le spese del conduttore.

Personalmente, se la proprietà non ha chiesto all'amministratore di separare le spese sue da quelle del conduttore, ritengo che il conduttore non abbia diritto di rivolgersi all'amministratore, ma che la richiesta formale sia fatta al condomino locatore il quale potrà poi chiedere la copia. Se non ricordo male, il conduttore ha diritto di prendere visione delle pezze giustificative delle spese che gli sono richieste, naturalmente da chi gli chiede il pagamento di tali spese.

Il locatore non ha mai detto di ripartire le spese tra lui ed il conduttore, pertanto tutte le spese sono state caricate al locatore.

Solo ora l'avvocato del conduttore, allegato alla richiesta dei bilanci ecc, mi ha inviato il contratto di locazione dove c'è scritto che il conduttore paga solo l'ordinaria gestione ed il resto al locatore.

Tra l'altro, ho già consegnato tutti i bilanci al locatore (qualche mese fa) il quale mi ha fatto pervenire tramite il suo legale un assegno di importo pari alla morosità totale. Ora il locatore ha chiesto lo stesso importo al conduttore ed è qui che il conduttore si è rivolto al suo legale il quale mi ha scritto chiedendo i bilanci delle tre annualità di riferimento. Io credo che la richiesta, così specifica e dettagliata, sia per controllare se nell'importo richiesto ci siano o meno spese (non di gestione ordinaria e non rientranti nelle tre annualità) che non devono essere pagate dal conduttore.

E ripeto, secondo me qualche cosa che non spetterebbe al conduttore c'è!

 

Purtroppo il locatore ed il conduttore si parlano solo a mezzo di avvocati...., anzi a quanto pare si parlano attraverso me a questo punto... visto che tutti gli avvocati chiedono all'amministratore

Camillo, con la riforma sul Condominio, non si può più negare categoricamente l'inesistenza di rapporti fra conduttore ed amministratore: il conduttore può partecipare e votare al posto del proprietario su argomenti assembleari inerenti i servizi comuni (se il proprietario preavverte il suo conduttore) ad esempio riscaldamento e condizionamento. Da cui si evince che il conduttore può avere accesso alle informazioni contabili riguardanti riscaldamento e condizionamento, anche contattando direttamente l'amministratore. In queste ipotesi l'amministratore deve fornire riscontro, mentre per altre tipologie di spesa, specie se il conduttore non vi contribuisce, l'amministratore può e deve rifiutare l'informazione richiesta esattamente come faceva ante-riforma.

 

Comunque sul piano legale il conduttore e l'amministratore continuano a rimanere due perfetti estranei che hanno un unico punto di contatto indentificato nel condòmino-locatore.

Saluti 🙂

Purtroppo il locatore ed il conduttore si parlano solo a mezzo di avvocati...., anzi a quanto pare si parlano attraverso me a questo punto... visto che tutti gli avvocati chiedono all'amministratore

E l'amministratore risponda ad entrambi gli avvocati 🙂

La possibilità di ottenere i documenti è tutelata dalla L.392/78. La fattispecie è limitata a ripartizioni o gestioni verso le quali l'inquilino è soggetto passivo.

Il fatto che possa esprimere voto in assemblea implica che il conduttore, può impugnare deliberazioni riguardanti le questioni che lo riguardano.

 

Poichè egli può partecipare all'assemblea, come per il proprietario a mio avviso ha diritto all'estrazione di copie a sue spese, salvo palesi atti emulativi.

 

Questione ampiamente discussa qui:

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/dare-o-non-dare-questo-è-il-problema-55476/

 

Ciao

Ricapitoliamo:

1) L'inquilino può chiedere i giustificativi delle spese a suo carico, come anche riportato nel mio post N° 4, ripeto PUO' e non DEVE (come anche riportato nella sentenza);

2) L'amministratore non può dare l'intero bilancio per violazione della privacy;

3) L'amministratore può anche non consegnare nulla a quel punto deve chiedere la documentazione al proprietario che è vincolato giuridicamente nei confronti dell'inquilino, come ho già detto nel mio post N. 4;

Ora continuate pure voi.

Ricapitoliamo:

1) L'inquilino può chiedere i giustificativi delle spese a suo carico, come anche riportato nel mio post N° 4, ripeto PUO' e non DEVE (come anche riportato nella sentenza);

2) L'amministratore non può dare l'intero bilancio per violazione della privacy;

3) L'amministratore può anche non consegnare nulla a quel punto deve chiedere la documentazione al proprietario che è vincolato giuridicamente nei confronti dell'inquilino, come ho già detto nel mio post N. 4;

Ora continuate pure voi.

Sul 3), l'amministratore non può esimersi. C'è una legge che parla di " conduttore che ha diritto di prendere visione dei giustificativi di spesa" e quelli il proprietario non può averli, quindi il soggetto passivo non può che essere l'amministratore.

Oltre alle sentenze in materia.

Sul 3), l'amministratore non può esimersi. C'è una legge che parla di " conduttore che ha diritto di prendere visione dei giustificativi di spesa" e quelli il proprietario non può averli, quindi il soggetto passivo non può che essere l'amministratore.

Oltre alle sentenze in materia.

Quali sono i riferimenti della legge a cui fai riferimento?

Vedi post n.16.

Ok, però l'art. 9, terzo comma, della legge n. 392/78, recita:

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

 

Quindi il diritto a vedersi giustificate le richieste, vale nei confronti del proprietario, tale legge si riferisce ai rapporti tra proprietario e inquilino, quindi come ho dettoo nella mia prima risposta, la richiesta di documentazione è giuridicamente vincolante verso il proprietario.

Art. 1130 bis

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese...

Art. 67

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante...

...L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari...

 

Art. 1129

...Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata...

La mia opinione:

Non c'è dubbio che il conduttore sia titolare di un diritto personale di godimento, tant'è vero che il suo nominativo compare nel registro di anagrafica condominiale.

Per quanto riguarda l'assemblea ed il diritto di voto, l'art. 67 prevede che solo due soggetti abbiano questo diritto: il proprietario e l'usufruttuario. Resta fuori da tale diritto chi ha solo il diritto personale di godimento.

Per quanto riguarda la visione di TUTTI i documenti del condominio l'art. 1129 non è esplicito perchè lascia all'interpretazione se "ogni interessato" siano solo proprietari e usufruttuari oppure anche titolari di diritti di godimento più in generale.

 

Secondo me, essendo il conduttore titolare di diritto personale di godimento, ha diritto a visonare o estrarre copia SOLTANTO dei giustificativi di spesa (ex art. 1130bis) e non dei rendiconti dove risultano anche quote versate e saldi di altri condòmini.

All fine al conduttore interessa sapere solo quali e quante spese sono a suo carico per cui dopo aver ricevuto i giustificativi di spese si farà lui il suo rendiconto personale tra lui ed il suo locatore.

 

Se l'amministratore ricevesse dal conduttore una richiesta di giustificativi di spesa e non ottemperasse credo che il conduttore potrebbe rivolgersi al Giudice per far valere il suo diritto sancito dall'art. 1131bis.

Se il giudice desse ragione al conduttore e condannasse il condominio al pagamento delle spese legali e processuali pagherebbe il condominio o l'amministratore per non aver ottemperato al disposto dell'art. 1131bis? (responsabilità professionale)

 

Quindi il diritto a vedersi giustificate le richieste, vale nei confronti del proprietario, tale legge si riferisce ai rapporti tra proprietario e inquilino, quindi come ho dettoo nella mia prima risposta, la richiesta di documentazione è giuridicamente vincolante verso il proprietario.

Puoi vedere la questione come ti pare.

Ma a parte che non capisco il clamore che desta sempre questo argomento in voi amm.ri, un avvocato Conafi dice il contrario. Ovvero che è persino possibile il ricorso d'urgenza per ottenere l'ostensione dei documenti.

--link_rimosso--

Se non diamo gli elementi necessari ai 2 legali,questi saranno costretti oggettivamenti a rivolgersi al tribunale.Invece chissà possono trovare una soluzione bonaria o forse di un problema che neanche esiste.

Perciò in base al mio post (al termine dell'art.1130cc.),mi pare di capire che l'amministratore ha il dovere di far visionare le fatture al richiedente conduttore. E' anche una questione di trasparenza.

E' vero che in molti casi,l'affittuario si rivolge al proprio proprietario,ma qui siamo davanti a una situazione di attrito.

Puoi vedere la questione come ti pare.

Ma a parte che non capisco il clamore che desta sempre questo argomento in voi amm.ri, un avvocato Conafi dice il contrario. Ovvero che è persino possibile il ricorso d'urgenza per ottenere l'ostensione dei documenti.

--link_rimosso--

Ad onor del vero non so se il pdf da te postato sia stato scritto ante-riforma ma sostanzialmente dice altro.

In quel documento la possibilità data all'inquilino di visionare i giustificativi è limitata alle spese di riscaldamento mentre io propendo per far visionare ogni giustificativo si spesa, ma solo giustificativi e nient'altro.

Ecco cosa dice il link da te postato riguardo agli inquilini:

 

...Pari diritto spetta anche gli inquilini, seppur nei limiti della documentazione inerente il servizio di riscaldamento, essendo per questa voce di spesa che hanno anche la facoltà di partecipare in assemblea con diritto di voto al posto del proprio locatore...

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