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Luke1973

Disdetta contratto locazione per gravi motivi

Buongiorno, avrei bisogno di alcune conferme da parte vostra in merito ai termini di disdetta per un contratto di locazione.

Mio padre a breve verrà dimesso dall'ospedale dove è stato ricoverato a seguito di un grave problema di salute. Prima di accusare la malattia viveva da solo in un appartamento affittato da anni a molti km di distanza da me, per il quale ha rinnovato il contratto d'affitto soltanto l'anno scorso. Purtroppo non essendo più in grado di intendere e volere si è deciso che venga ospitato in una struttura protetta dove possa essere seguito senza nuocere alla propria e altrui sicurezza.

Intendo quindi procedere ad inviare raccomandata di disdetta al proprietario dell'appartamento per gravi motivi, il quale mi ha gia avvisato che in ogni caso gli spettano 6 mesi di preavviso pagati...

Dando per scontato che rispetto ogni dovere di legge preveda la procedura di disdetta voglio però anche la certezza che non vengano lesi i miei diritti. In particolare:

1) Potreste gentilmente indicarmi un fac simile appropriato per il modulo di disdetta da spedire?

2) Non essendo ad oggi ancora nominato amministratore di sostegno di mio padre (penso serviranno ancora 2 mesi per diventarlo) ci possono essere dei problemi con la disdetta? Alla peggio potrei tentare di farla firmare a mio padre...

3) Quanto pagato come cauzione al momento della sottoscrizione del contratto, dato che l'appartamento non ha subito alcun danno, mi verrà restituito anche a fronte di disdetta anticipata?

4) In questi 6 mesi di preavviso che dovrò pagare, teoricamente è come se mio padre continuasse ad abitarci o sbaglio? Nel senso che il proprietario non può pretendere la riconsegna delle chiavi o che l'appartamento venga "svuotato" fino alla scadenza dei 6 mesi, confermate?

5) Se il proprietario trovasse un nuovo affittuario da inserire prima della scdenza dei 6 mesi potrei lasciare l'appartamento in anticipo senza dover pagare obbligatoriamente tutte e 6 le mensilta?

 

Grazie per l'aiuto

1) nessun modulo particolare.

Una semplice lettera raccomandata AR dove citi il contratto di locazione in essere e ne comunichi la disdetta. Per maggior chiarezza, specifica la data fino alla quale manterrai l'appartamento, e chiedi di concordare una data per la verifica danni nell'appartamento e contestuale riconsegna del deposito cauzionale.

2) La disdetta è meglio sia firmata da tuo padre.

E, a parte, fagli firmare una delega a tuo favore per rappresentarlo per tutto quanto concerne la chiusura di quella locazione, se ancora non disponi del titolo di tutore legale.

3) La cauzione ti viene resa, se tutte le pendenze sono chiuse, alla riconsegna dell'appartamento.

4)Esatto.

Tu poi lasciare anche subito l'appartamento, ma al proprietario spettano le sei mensilità di preavviso.

5) Questo dipende dal proprietario, nel senso che egli può pretendere comunque le sei mensilità di preavviso, come previsto da contratto ed indipendentemente dal fatto che il nuovo inquillino entri nell'appartamento liberato prima dei sei mesi.

 

 

Non dimenticare le utenze: quelle puoi anche disdirle subito, salvo che il proprietario preferisca volturarle a suo nome.

Se il proprietario invece ti chiede di mantenere attive le utenze, effettua le letture di tutti i contatori insieme a lui e chiarisci ben bene che da lì in avanti le spese saranno integralmente coperte da lui; se lui non accetta, disdici.

Saluti

 

 

Per quanto riguarda il punto 5 dissento da quanto affermato da Albano. Fin quando paghi l'affitto il proprietario non ha diritto a riavere la disponibilità dell'appartamento. Per cui gli potrai rendere le chiavi alla scadenza del contratto. La pretesa di poter incassare due affitti mi sembra assolutamente fuori luogo.

 

 

 

Scritto da gioro il 14 Giu 2013 - 10:53:48: Per quanto riguarda il punto 5 dissento da quanto affermato da Albano.

...

La pretesa di poter incassare due affitti mi sembra assolutamente fuori luogo.

albano ha riportato quanto previsto dalla legge, che poi il buon senso porti a comportarsi in modo diverso è un'altra cosa.

 

 

D'accordo su tutto, però anche io ho dei dubbi sul punto 5.

Se il padrone di casa o l'inquilino uscente trovano un nuovo inquilino disposto a entrare durante il periodo di preavviso non credo tu debba pagare fino al termine dei 6 mesi... forse ho capito male la richiesta di Luke1973 o la risposta di Albano59?

 

Scritto da Luke1973 il 13 Giu 2013 - 20:37:40: Buongiorno, avrei bisogno di alcune conferme da parte vostra in merito ai termini di disdetta per un contratto di locazione.

Mio padre a breve verrà dimesso dall'ospedale dove è stato ricoverato a seguito di un grave problema di salute. Prima di accusare la malattia viveva da solo in un appartamento affittato da anni a molti km di distanza da me, per il quale ha rinnovato il contratto d'affitto soltanto l'anno scorso. Purtroppo non essendo più in grado di intendere e volere si è deciso che venga ospitato in una struttura protetta dove possa es [...]

Per quanto riguarda la riconsegna in questi casi la procedura solitamente adottata è la seguente:

-si invia raccomandata AR di recesso con 6 mesi di anticipo ai sensi dell'art 3 comma 6 431/98 (e/o articolo di contratto) e il grave motivo citato (motivi di salute certificati e oggettivi che non gli permettono più di abitare nell'immobile). Nella raccomandata si deve scrivere esattamente la data di recesso (che deve essere almeno 6 mesi dopo la presunta data di ricezione della raccomandata da parte del locatore e solitamente coincide con la fine del mese ultimo da pagare: ad esempio se invii oggi e se la raccomandata viene ricevuta entro pochi giorni puoi mettere come data di riconsegna il 31 Dicembre 2013). Si invita il locatore a presentarsi il 31 dicembre per la riconsegna dell'immobile, verifica dello stato e contestuale restituzione del deposito cauzionale in assenza di danni.

-nella raccomandata, nel tuo caso, si aggiunge che in caso il locatore abbia necessita di riavere l'immobile prima del 31 dicembre sei disponibile ad accordarti su una restituzione anticipata (ad esempio nel caso che il locatore trovi un nuovo affittuario che vuole entrare prima potreste accordarvi sulla riconsegna anticipata in cambio dei canoni rimanenti).

-aggiungi che eventuali accessi all'immobile (se previsti dal contratto) sono da concordarsi con il figlio (tu) e che sarai tu ad occupartene.

-allega la delega citata da Albano e fai firmare il tutto a tuo padre nei limiti del possibile.

 

solo facendo in tal modo la risposta al punto 5 è SI. Se invece riconsegni le chiavi anticipatamente, sei obbligato come diceva Albano a pagare i 6 mesi, ma l'immobile rientra nella disponibilità del locatore (che potrebbe locarlo nuovamente).

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Scritto da Rob. il 14 Giu 2013 - 13:12:42: Se il padrone di casa o l'inquilino uscente trovano un nuovo inquilino disposto a entrare durante il periodo di preavviso non credo tu debba pagare fino al termine dei 6 mesi...

Il discorso del preavviso è un po' come la penale per un qualsiasi contratto. Se tu disdici un qualsiasi contratto prima della sua scadenza hai, giustamente, una penale da pagare.

Se sei una impresa di costruzioni e firmi un appalto (esempio la costruzine di una strada) in cui ti impegni a terminare i lavori entro la data x e sfori tale data paghi una penale per ogni giorno in più, anche se magari la strada resta inutilizzabile per mesi perchè manca di segnaletica.

Se vai da un concessionario e firmi un contratto per una nuova macchina e poi cambi idea e non la vuoi più paghi una penale (perdi la caparra versata), questo indipendentemente se il concessionario poi rivende la macchina lo stesso girono in cui tu hai annullato l'ordine e magari a un prezzo maggiore.

Un contratto di locazione, anche se molti sembrano dimenticarsene, è un contratto come un'altro, solo che ci sono leggi che lo regolano in maniera più dettagliata di altri.

La durata dei contratti è stabilita per legge (esempio 4 + 4) e il locatore NON può per nessuna ragione rompere il contratto a suo piacimento prima della scadenza prevista, tranne per grave colpa del conduttore (moosità etc etc). Anche se un terrremoto distrugge la sua casa ed è costretto a dormire sotto un ponte non può mandare via l'inquilino prima della scadenza.

Il conduttore è avvantaggiato, nel senso che può rompere (disdire) il contratto anche prima della sua naturale scadenza. Per evitare che il locatore possa inserire delle clausole che ledano questa possibilità l'art 4 della legge stabilisce:

"Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,

qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.[/i]"

Quindi qualsiasi clausola che vieti la disdetta anticipata o stabilisca un termine di preavviso superiore ai sei mesi è nulla. In tal caso si applica l'articolo 4 che prevede la disdetta anticipata di 6 mesi se ricorrono i gravi motivi.

Nulla vieta però di inserire clausole più favorevoli verso il conduttore (periodo minore o addirittura assente per il preavviso, assenza di gravi motivi), ma sarebbe una clausola frutto della libera trattazione tra locatore e conduttore e non imposta dalla legge.

Tutta questa papardella per dire che il preavviso e' una sorta di penale da pagare per la rottura anticipata del contratto. O in termini di tempo (il conduttore deve restare per tutto il periodo stabilito) o in termini economici (paga i mesi di preavviso inutilizzati anche liberando prima l'immobile). E non c'entra nulla col fatto che poi il locatore abbia o meno riaffittato l'immobile di cui ha ripreso possesso anticipatamente (un po come la macchina del concessionario).

 

 

Vi ringrazio infinitamente per i preziosi consigli. Scusate se sono un pò gnucco ma un ultima cosa non mi è completamente chiara anche a fronte dell'ultimo messaggio postato da jerrySM...

Preciso che io non conosco il proprietario della'appartamento, ci incontreremo settimana prossima, ma dal primo contatto telefonico di qualche giorno fa non mi è sembrato molto accondiscendente, anzi...non mi ha neppure chiesto le condizioni di salute di mio padre e mi ha subito "avvertito" che in ogni caso avrei dovuto pagare 6 mensilita... ha poi pronunciato una frase che non ho ben capito tipo:" se riceverò la disdetta provvederò a chiudere l'appartamento ..."

Ecco, è questo il punto che non mi è chiaro... se come da ipotesi postata precedentemente, lunedi invio la raccomandata con termine dei 6 mesi al 31/12/2013, da qui al 31/12 il proprietario può consegnare le chiavi ad un eventuale nuovo affittuario ed obbligarmi a liberare l'appartamento oppure no?

Perchè se può farlo è chiaro che non ci sono molti margini di trattativa, se invece è obbligato ad attendere il 01/01/2014 per inserire un altro affittuario, a questo punto le cose cambiano... se ad esempio a settembre mi contattasse avvisandomi che ha trovato un nuovo inquilino potrei decidere di liberare prima l'appartamento, SOLTANTO a fronte di un "abbuono" per le mensilita mancanti fino al 31/12...

Poi magari lo libererò ugualmente, ma vorrei capire se eventualmente potrò giocarmi questa ultima carta oppure no...

 

Purtroppo, devo cercare di limare il più possibile le spese perchè la retta della struttura che ospitera mio padre è molto superiore alla pensione che percepisce...

 

Grazie

 

 

Modificato Da - Luke1973 il 14 Giu 2013 21:13:25

Ho capito. Visto da questo punto di vista il ragionamento non fa una piega. Non credevo fosse così, bene a sapersi!

 

Scritto da Luke1973 il 14 Giu 2013 - 21:08:53: Ecco, è questo il punto che non mi è chiaro... se come da ipotesi postata precedentemente, lunedi invio la raccomandata con termine dei 6 mesi al 31/12/2013, da qui al 31/12 il proprietario può consegnare le chiavi ad un eventuale nuovo affittuario ed obbligarmi a liberare l'appartamento oppure no?

Assolutamente NO.

Segui le utilissime indicazioni di Ric76.

Se il proprietario insiste nel volere i 6 mesi di preavviso tu nel momento che tuo padre lascerà la casa dai disdetta delle bollette e continui a pagare l'affitto fino allo scadere del preavviso. Non consegni assolutamente le chiavi, ne il proprietario può costringerti a farlo.

Ti accordi in caso il proprietario voglia far visitare l'appartamento a potenziali suoi nuovi clienti (leggi il contratto cosa dice a proposito) se non è indicato niente mettetevi subito daccordo sulle modalità (tot giorni alla settimana alla tot ora per tot tempo). In ogni caso tu lascerai l'appartamento prima del termine del preavviso solo ed esclusivamente in cambio di un documento firmato in cui lui rinuncia a quanto dovuto fino al termine della locazione, alla riconsegna delle chiavi null'altro sarà dovuto ne dall'una ne dall'altra parte.

Altrimenti tu le chiavi le riconsegni solo alla data in cui scade la disdetta, senza se e senza ma.

Se poi vuole "vendicarsi" col deposito cauzionale ricordagli che può trattenerlo solo ed esclusivamente dietro autorizzazione di un giudice e per calcare la mano digli che tu, in qualità di tutore, sei obbligato ad agire legalmente contro di lui per la mancata restituzione del deposito senza motivazione per giustificare il mancato introito all'autorità cui devi giustificare ogni spesa fatta in nome e per conto di tuo padre.

 

 

Salve a tutti,

 

riprendo questa discussione perchè ho un problema analogo a Luke1973.

 

Mia suocera 85enne,(non autosufficciente) da 10 giorni è dovuta causa forza maggiore andare in casa di riposo, la decisione è stata improvvisa

e obbligata, visto l'aggravamento della sua condizione fisica e l'impossibilità di restare nell'appartamento da sola.

 

Ho avvisato immediatamente i proprietari, cercando di trovare un accordo sul preavviso di 6 mesi, che per legge ( e contratto) bisogna dare.

Loro non vogliono sentire ragioni, ed esigono i 6 mesi, anche se noi tra alcuni giorni riconsegneremo le chiavi, il mio intento era di pagare fino al 31/01 e poi cessare il contatto in modo consensuale.

 

Tenete presente, che mia suocera abita li dal 1963... 50 anni, e sempre pagato tutto!! (GIUSTAMENTE)

 

Il mio dubbio è: se mia suocera non pagherà i 5 affitti mancanti cosa potrebbe accaderle? Potrebbero piignorarle 1/5 della pensione (di 1000 euro), non ha altri beni di nessuna natura (ed è vedova).

 

Vorrei anche aggiungere, che non è che non vuole pagare i mesi di preavviso, ma non riesce, in quanto la casa di riposo le costa 3,5 volte la sua pensione, in quanto è entarta con retta piena, e senza nessuna agevolazione (al momento).

 

Visto che devo ancora inviare la raccomandata per la disdetta cosa mi consigliate di scrivere, c'è qualche possibilità di recesso immediato per GRAVE SITUAZIONE FISICA?

 

Devo temere che tra qualche tempo si veda citata in qualche atto giudiziario?

 

Attendo i vostri consigli, grazie mille.

IL messaggio #6 postato da Ric75 sostanzialmente è valido anche per te.

Se il proprietario non intende rinunciare al preavviso (contrattualmente previsto) o non converge ad un compromesso, a nulla serve consegnargli le chiavi al più presto: lui avrà sempre diritto di chiedere e ricevere i sei mesi di preavviso.

Se persiste il contrasto non è da escludere che fra qualche tempo il proprietario si attivi per ottenere un decreto ingiuntivo a carico di tua suocera: se ci saranno delle sostanze da intaccare, saranno intaccate.

Riferisci che al momento tua suocera entra in casa di riposo con retta piena, ma più avanti, se le riconoscono agevolazioni e a lei avanzerà qualcosa della sua pensione, SI quella parte rimanente potrebbe esser intaccata.

Saluti 🙂

IL messaggio #6 postato da Ric75 sostanzialmente è valido anche per te.

Se il proprietario non intende rinunciare al preavviso (contrattualmente previsto) o non converge ad un compromesso, a nulla serve consegnargli le chiavi al più presto: lui avrà sempre diritto di chiedere e ricevere i sei mesi di preavviso.

Se persiste il contrasto non è da escludere che fra qualche tempo il proprietario si attivi per ottenere un decreto ingiuntivo a carico di tua suocera: se ci saranno delle sostanze da intaccare, saranno intaccate.

Riferisci che al momento tua suocera entra in casa di riposo con retta piena, ma più avanti, se le riconoscono agevolazioni e a lei avanzerà qualcosa della sua pensione, SI quella parte rimanente potrebbe esser intaccata.

Saluti 🙂

E' prassi normale che le case di riposo in molti casi incassino direttamente la pensioni dei loro ospiti a copertura parziale o totale della retta mensile: per far ciò la casa di riposo riceve una apposita delega dall'ospite per l'incasso diretto della sua pensione.

A queste condizioni la pensione è inattaccabile.

 

Invece, quando l'ospite usufruisce di agevolazioni, può accadere che la sua pensione serva solo in parte o per nulla a coprire la retta mensile. In queste circostanze la casa di riposo non può chiedere la delega ad incassare per la copertura della retta mensile, quindi l'anziano incassa direttamente la sua pensione per poi disporne secondo le sue esigenze.

Ma in questo caso la pensione è intaccabile.

 

Saluti 🙂

E' prassi normale che le case di riposo in molti casi incassino direttamente la pensioni dei loro ospiti a copertura parziale o totale della retta mensile: per far ciò la casa di riposo riceve una apposita delega dall'ospite per l'incasso diretto della sua pensione.

A queste condizioni la pensione è inattaccabile.

 

Invece, quando l'ospite usufruisce di agevolazioni, può accadere che la sua pensione serva solo in parte o per nulla a coprire la retta mensile. In queste circostanze la casa di riposo non può chiedere la delega ad incassare per la copertura della retta mensile, quindi l'anziano incassa direttamente la sua pensione per poi disporne secondo le sue esigenze.

Ma in questo caso la pensione è intaccabile.

 

Saluti 🙂

Da poche settimane a parecchi mesi: dipende dal foro competente, dal legale a cui si affida il locatore per esigere il suo credito, dalla strategia adottata per il recupero del credito (magari d.i. associato o conseguente ad altre azioni).

Quando diventi destinatario e ti ritrovi tra le mani un decreto ingiuntivo non ci sono tante alternative: sei nullatenente quindi non ti tange - scompari - paghi se non vuoi subire pignoramento - ti opponi tramite legale.

Saluti 🙂

buonasera, ho stipulato un contratto di locazione abitativa 4+4, al momento della sottoscrizione ho comunicato al conduttore che bisognava chiamare l'enel per la corrente.Siccome aveva urgenza di lasciare l'appartamento in cui era mi ha detto va bene cosi io la sera stessa ho chiamato l'enel la quale mi ha informato che ci vogliono circa 20 giorni.

Il conduttore vuole recedere dal contratto adesso perche' non puo' aspettare: come mi devo comportare?Per ala parte economica che fare?

grazie

buongiorno gentilmente qualcuno sa dirmi se posso recedere dal contratto di locazione solo con un mese di anticipo per gravi motivi in quanto furto in casa e la bambina non vuole piu viverci perche ha paura???grazie.

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