Il conduttore, lo vedremo più avanti, può esercitare il proprio recesso dal contratto di locazione.
Può farlo a determinate condizioni, previste dalla legge ovvero dal contratto stesso.
Che cosa succede, cioè quali sono le conseguenze nel caso di disdetta improvvisa?
Il conduttore può lasciare la casa che abita senza nessun preavviso?
Due quesiti giuntici dai nostri lettori ci aiuteranno a comprendere al meglio la situazione. Eccoli:
«Sono proprietario di un appartamento che ho concesso in locazione. Un paio di giorni fa l'inquilino mi ha chiamato per dirmi che si deve trasferire per motivi di lavoro. Non lo tratterrò certo io, però non mi sembra giusto un recesso così rapido. Che cosa posso fare?
Sono proprietaria di un appartamento che concedo periodicamente in locazione. Ieri mi è arrivata una lettera del conduttore per dirmi che lo ha svuotato e che possiamo incontrarci per la consegna delle chiavi. Se ne va, così, dal nulla? È normale tutto ciò?».
I due esempi che abbiamo portato sono quelli che rappresentano due delle situazioni più ricorrenti. Sono fortunati i nostri lettori, almeno da quello che ci scrivono, a non avere oltre che rilasci repentini anche situazioni di morosità da gestire.
La risposta ai quesiti va ricercata nelle norme che disciplinano la disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore e quindi negli strumenti di tutela azionabili dal proprietario che ritiene di avere subito un danno. Partiamo dal dati certo, ossia dalla facoltà di recesso posta in capo al conduttore.
Recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore
Esso può recedere dal contratto:
a) sempre, al di là di specifiche previsioni contrattuali, con un preavviso di sei mesi se sussistono gravi motivi (cfr. legge n. 431/98);
b) sempre ed indipendentemente dalla ricorrenza dei gravi motivi con un preavviso di sei mesi, purché ciò sia previsto nel contratto di locazione (cfr. legge n. 392/78).
Nel primo dei due casi, quindi, sicuramente il conduttore ha motivo di recedere, essendo considerato grave motivo valido per esercitare tale diritto lo spostamento in altra città per motivi di lavoro. Chiaramente lo spostamento deve riguardare città distanti tra loro e cioè luoghi lontani tra loro a tal punto da rendere impossibile o estremamente disagevole la dimora nella casa oggetto del contratto.
Condizioni per il recesso del conduttore dal contratto di locazione
I gravi motivi sono solamente quelli di lavoro?
No, come specificato in più occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione, «i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Oltre al citato trasferimento per cause di lavoro, si pensi alla perdita del salario/posto di lavoro con conseguente sofferenza economica ed incapacità di far fronte alla spesa del canone, crescita della famiglia e conseguente limitatezza degli spazi, ecc.
Recesso senza giustificazioni e i relativi obblighi
Nella seconda ipotesi, invece, sarebbe necessario comprendere se il conduttore ha esercitato il recesso per un grave motivo oppure se non ricorre tale circostanza, se il contratto prevede il recesso libero.
In entrambi i casi, tuttavia, non pare essere stato rispettato il preavviso di sei mesi; ad avviso di chi scrive, questo lasso temporale può essere diminuito da specifica pattuizione contrattuale. Tale valutazione, è evidente, non può prescindere da un esame dei contratti.
Ponendo il caso che dal punto di vista delle motivazioni i conduttori di entrambi i casi siano nel giusto e che invece siano nel torto rispetto alla tempistica, che cosa potrebbe fare il proprietario?
Rispetto del termine di recesso e conseguenze per il caso di omissione
L'esercizio di un diritto, quale quello di recesso, dev'essere fatto nei modi e nei termini di legge: forzare la mano (come sembrerebbe essere negli esempi) può portare ad una richiesta di danni corrispondenti, quanto meno, alla mancata percezione dei canoni di locazione, per tutto il periodo corrispondente al preavviso (ossia sei mesi, o quello minore previsto dal contratto stesso).
Il preavviso, infatti, serve all'altra parte a potersi organizzare rispetto alle proprie esigenze: il locatore, quindi, deve poter avere il tempo di sostituire il conduttore con altro inquilino.
Chiaramente se l'appartamento è locato subito dopo il suo rilascio, è evidente che al proprietario risulterà più difficile riuscire a provare un danno. In buona sostanza, ferma restando una necessaria analisi delle carte, alla disdetta fuori termine da parte del conduttore può corrispondere un diritto al risarcimento del danno da parte del proprietario.
Si badi: nulla vieta alle parti, con accordo scritto successivo al contratto medesimo, di modificare i termini dell'accordo in relazione alla tempistica di recesso.
Il termine di sei mesi, infatti, è termine previsto a tutela del locatore, parte forte del rapporto contrattuale e se oggetto di specifica trattativa, non risulta essere inderogabile. Detta diversamente: in teoria anche dopo la comunicazione di disdetta immediata le parti possono concordare una tempistica differente da quella di legge e da quella reale. Un accordo bonario, in sostanza.
