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chiarag

Recesso anticipato del contratto di locazione via sms ...

Buongiorno,

 

ricevo dall'inquilina del mio alloggio un sms con il quale mi viene detto che, a fine mese di Maggio, andrà via.

I rapporti tra noi non sono mai stati meravigliosi e vorrei evitare di parlarle a voce; la mia idea era quella di mandare io a lei una raccomandata con la quale le dico che informalmente ho ricevuto il suo recesso e che, come da contratto, mi deve riconoscere 6 mesi di affitto (eventualmente al netto della caparra versata da lei) non avendo lei rispettato i mesi di preavviso.

Quando devono essere corrisposti i 6 mesi per il recesso anticipato, assieme all'ultimo affitto che mi pagherà? Oppure, per legge, c'è un termine entro il quale lo può fare?

La mia idea era anche quella di stamparle l'F24 precompilato perché vada a pagare lei i 67 euro per la risoluzione anticipata del contratto; ma se poi non li dovesse pagare, che succede?

Grazie a chi mi vorrà rispondere

Perché legittimare la disdetta via sms ??!! E' forse previsto dal contratto tale canale comunicativo ?

Forse più opportuno un sms di risposta più o meno di questo tenore: " il suo sms non ha valenza di disdetta; la prego di utilizzare i canali contrattualmente previsti". Ovvero: io ti rispondo quando tu mi invierai una disdetta per raccomandata AR (presumo che questa sia la modalità regolarmente prevista...).

Solo quando riceverai tale raccomandata, con le medesime modalità potrai comunicare la tua accettazione o meno, potrai anche risponderle adeguatamente contestandole tutto quanto vorrai. Esigere una disdetta regolare serve anche poi in seguito per attestare la conclusione della locazione, in prima battuta a chi cura i tuoi interessi fiscali, in seconda battuta verso l'Erario in caso di controlli.

Un sms non è una prova e non attesta nulla; vale meno della carta straccia.

Buongiorno,

 

ricevo dall'inquilina del mio alloggio un sms con il quale mi viene detto che, a fine mese di Maggio, andrà via.

I rapporti tra noi non sono mai stati meravigliosi e vorrei evitare di parlarle a voce; la mia idea era quella di mandare io a lei una raccomandata con la quale le dico che informalmente ho ricevuto il suo recesso e che, come da contratto, mi deve riconoscere 6 mesi di affitto (eventualmente al netto della caparra versata da lei) non avendo lei rispettato i mesi di preavviso.

Quando devono essere corrisposti i 6 mesi per il recesso anticipato, assieme all'ultimo affitto che mi pagherà? Oppure, per legge, c'è un termine entro il quale lo può fare?

La mia idea era anche quella di stamparle l'F24 precompilato perché vada a pagare lei i 67 euro per la risoluzione anticipata del contratto; ma se poi non li dovesse pagare, che succede?

Grazie a chi mi vorrà rispondere

l'unica cosa su cui ti puoi rivalere eventualmente e' il deposito cauzionale ovvero incamerarlo per inadempimento contrattuale (ovvero mancato preavviso dei 6 mesi )non puoi chiedere 6 mesi di affitto a titolo di penale .

 

quindi o imponi all'affittuario il rispetto dei 6 mesi (ti deve pagare 6 mesi ,ma la casa resta nella sua disponibilita') oppure accetti che esca a fine maggio e gli dici che incameri il deposito cauzionale a titolo di mancato rispetto del preavviso .

 

la funzione del deposito e' proprio quella di risarcire (sia i danni all'appartamento ,sia le inadempienze contrattuali )

@Albano59: vista la "simpatia" della signora io le ho risposto, sempre via sms, che mi deve mandare la lettera con raccomandata....e lei mi ha risposto che le basta mandarmi questo sms......Bene, la raccomandata gliela mando io, non ho più voglia di aspettare i suoi comodi.......

 

@peppe64: se lei mi avesse dato, come da legge espressamente indicata sul contratto di affitto, disdetta con 6 mesi di anticipo io avrei avuto il tempo, eventualmente, di trovare altri inquilini e di non perdere la mia entrata mensile. Cavoli, sei sicuro che non ci sia questa "penale"? E' capitato tre anni fa a me di dare disdetta con soli 2 mesi di anticipo.....e sì che mi hanno fatto pagare i 4 mesi di differenza....La caparra non serve "solo" per tutelarsi da eventuali danni all'immobile?

"Il recesso del conduttore. Il conduttore è la parte debole del contratto di locazione, che il legislatore ha voluto tutelare prevedendo il diritto per lo stesso di recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima. Ricorrendo gravi motivi, dunque, il conduttore in qualsiasi contratto di locazione, a prescindere dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato, può sempre recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata. Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi [4]. [4] Cass. sent. n. 18167/2012" (cit.)

certo ma se io ti pago 6 mesi ,la casa resta a mia disposizione per 6 mesi . e in quei 6 mesi ti trovi i nuovi inquilini ,se poi vuoi farli entrare prima io non ti pago i rimanenti mesi . i 6 mesi vengono comunque versati a titolo di locazione ,non a titolo di penale .

 

ripeto per mancato rispetto delle clausole del contratto ,c'e' il deposito cauzionale (che oltre a coprire i danni all'appartamento copre anche i inadempimenti contrattuali )

Riguardo alla validità del sms ho qualche dubbio: infatti ora si può avere la ricevuta di ritorno degli sms e, in sede giudiziaria, potrebbe esserne anche riconosciuta la validità (salvo che il contratto preveda espressamente la raccomandata).

Riguardo al mancato preavviso invece, puoi chiedere il pagamento dei canoni mensili, ma solo per il periodo in cui l'appartamento rimane effettivamente sfitto (max 6 mesi). Cioè credo che tu debba, sempre in sede giudiziaria, dimostrare il mancato lucro che hai subito.

Cioè se fortunatamente trovi subito un altro inquilino, credo che tu non possa chiedere nulla (e probabilmente neanche trattenere il deposito cauzionale).

Che la casa resti o meno nella disponibilità dell'inquillina, comunque i sei mesi di preavviso sono dovuti: lo dice il contratto di locazione! Se l'inquillina si trattiene le chiavi è suo pieno diritto, se se ne va riconsegnando le chiavi problema suo... ma il preavviso lo paga. Comodo sottoscrivere i patti e poi pretendere di non rispettarli.

 

Di fronte ad una disdetta con sms per me l'inquillino continua ad essere considerato inquillino a tutti gli effetti: la disdetta deve essere inoltrata secondo la forma pattuita nel contratto di locazione. Diversamente, la Proprietà potrebbe avere anche noie con AdE (fin anche alla contestazione di evasione fiscale per canoni occultati) appurato che la Proprietà non è nella condizione di dimostrare che la controparte ha realmente disdettato.

Un sms è privo di firma autografa, lo può inviare chiunque, per poi buttare la scheda, proprietario compreso...: capito l'inghippo ?

E se fra qualche mese la ex inquillina afferma di esser stata illegalmente estromessa senza che ella abbia disdettato ? Che si fa ??

Che la casa resti o meno nella disponibilità dell'inquillina, comunque i sei mesi di preavviso sono dovuti: lo dice il contratto di locazione! Se l'inquillina si trattiene le chiavi è suo pieno diritto, se se ne va riconsegnando le chiavi problema suo... ma il preavviso lo paga. Comodo sottoscrivere i patti e poi pretendere di non rispettarli.

Esatto, aggiungo inoltre che se l'inquilino trattiene le chiavi fino alla scadenza dei sei mesi anche senza abitarci dovrà ugualmente pagare le spese condominiali a lui spettanti per tutto il periodo in cui mantiene la disponibilità dell'immobile (cioè fino alla riconsegna delle chiavi).

Io comprendo che a norma tutto sarebbe cosi, ma visto in che paese siamo, ed i tempi della giustizia io riprendere l'immobile quanto prima.

Ha sempre pagato fino a scadenza? ottimo inquilino!!!

I rischi di danni, dispetti o altro sono all'ordine del giorno nei racconti che si trovano qui sul forum, tutto sta a vedere cosa l'inquilino ha da perdere, se è solvibile, se un eventuale lunga e dispendiosa azione legale troverebbe beni o stipendi da aggredire?

E poi se il giudice compensa le spese legali ad esempio? Sono dolori.

 

Opinione personale ovviamente.

 

Saluti

Ho enunciato il punto di partenza, non ho indicato il punto di arrivo....

Nel mio privato, proprio come sottolinei tu Clfabbri tengo conto a tutto tondo dei soggetti coi quali devo rapportarmi.

A volte non mi sono spostato di una virgola dai patti contrattuali, altre volte avevo già carta e penna pronte per predisporre una scrittura privata che derogasse ai patti contrattuali, proprio per evitare lungaggini e costi inutili.

Ma oggigiorno un proprietario fra i costi inutili deve sempre maggiormente tener in considerazione Ade ed Erario che non perdono occasione per venirgli a contare fin anche le pulci, per poi presentargli salatissimi conti.

Ecco... io sono disposto ad agevolare la fuoriuscita di un conduttore problematico/insoddisfatto purchè egli non mi complichi gli affari personali; se latitano reciproca collaborazione e convergenza, anch'io complicherò l'esistenza all'inquillino applicando integralmente e fino in fondo i patti contrattuali sottoscritti.

A distanza di una settimana la signora mi ha mandato la fatidica raccomandata......questo il testo "in seguito alle sue richieste di lasciare libero l'immobile in quanto messo in vendita, con la presente intendo comunicare la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione relativo all'immobile sito in.....stipulato in data 01/01/04. L'immobile verrà consegnato libero in data 31/05/14".

 

LOGICAMENTE l'immobile NON è in vendita ma, tempo fa, avevo iniziato a pensare di venderlo e ne avevo parlato con lei al telefono.

 

Io le risponderei semplicemente sottolineando che l'immobile non è in vendita (non ci sono mie raccomandate al riguardo o annunci di vendita da nessuna parte....) e che prendo atto della sua volontà ma che, non avendo lei rispettato il preavviso come da contratto, dovrà pagare i 6 mesi.

Voi che dite, legalmente sono in ordine con una raccomandata del genere?

 

Dall'UPPI (di cui sono socia) non mi rispondono via mail e sono impossibilitata a recarmi presso i loro uffici.

 

Grazie!!!!!

Nella sostanza la tua risposta è corretta. Ci sono da sistemare solo piccole sfumature, che però possono fare la differenza.

 

La presente per confermarLe l'accettazione della sua comunicazione di recesso ricevuta il xx/05/2014 e riferita alla locazione registrata il xx-01-2004 presso AdE di Xxxxxxxx al n. 3/xxxx. Devo comunque osservare che, come da patti contrattuali, il recesso anticipato comporta il preavviso di almeno sei mesi; per assoluta chiarezza, tenuto conto della data ricevimento del Suo recesso a mezzo Raccomandata AR, si ricorda che il periodo di preavviso decorre dal 01-06-2014 e termina il 30-11-2014, da cui la unità immobiliare può rimanere nella sua disponibilità fino al 30-11-2014.

E' certamente sua facoltà riconsegnarmi l'immobile in data 31-05-2014, ma resta fermo l'obbligo contrattualmente previsto a corrispondere il periodo di preavviso pari a sei mensilità.

Devo infine precisare che diversamente da quanto da Lei adombrato, detta unità immobiliare non è stata posta in vendita sul mercato immobiliare.

Cordiali saluti.

Devo infine precisare che diversamente da quanto da Lei adombrato, detta unità immobiliare non è stata posta in vendita sul mercato immobiliare.

 

perfetta..forse aggiungerei qualcosa tipo: "né del resto ella ha mai ricevuto da parte mia formale richiesta di rilascio dell'immobile per tali fini".

AGGIORNAMENTI: la gentil signora, ad oggi, non ha ancora ritirato la mia raccomandata MA mi ha chiamata la settimana scorsa e abbiamo avuto una discussione abbastanza pacata (!!!).....Lei è convinta di non dovermi assolutamente nulla e che io, invece, le devo ridare indietro la caparra a prescindere da qualsiasi altra cosa. Ci saremmo dovute incontrare il 31 per le chiavi ma, per problemi suoi, mi dice che quel giorno è impossibilitata; le ho proposto allora la domenica 1 giugno (non abito nello stesso comune) e mi dice che mi farà sapere perché vorrebbe che, con lei, ci fosse un suo amico italiano che conosce meglio di lei le leggi sull'argomento........A questo punto vorrei veramente farla finita e dirle addirittura di lasciare le chiavi a una vicina di casa (di cui mi fido ciecamente) e arrivederci (con la pratica legale) e grazie......Che mi consigliate ancora? Altra raccomandata che, tanto, non ritirerà?

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