Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110272 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Affitti in nero. L'amministratore di condominio non è un vigilante che deve identificare tutti gli occupanti dell'edificio
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Affitti in nero. L'amministratore di condominio non è un vigilante che deve identificare tutti gli occupanti dell'edificio

Aggiornamento dell'anagrafe condominiale e poteri di denuncia alla Guardia Di Finanza. I poteri dell'amministratore di condominio

Avv. Michele Orefice 

Il fenomeno degli affitti in nero interessa, sempre di più, gli appartamenti in condominio, rappresentando una pratica molto diffusa tra i condòmini, che sono pronti ad affittare illegalmente i propri immobili, per ottenere lauti guadagli e soprattutto esentasse.

Infatti, in molti casi il contratto di locazione di durata superiore ai trenta giorni non viene registrato nei successivi trenta giorni, o tale contratto non viene neppure redatto, oppure viene redatto un documento informale privo dei canoni tipici della locazione.

Si pensi, ad esempio, agli immobili per civile abitazione che vengono fittati illegalmente dai condòmini agli studenti, con canoni mensili tra i 200,00 e 400,00 euro a posto letto, e ciò nonostante il rischio di incorrere in sanzioni o per l'omessa registrazione dei contratti di affitto, oppure per i proventi locatizi percepiti in misura superiore a quella registrata.

Il fenomeno degli affitti in nero è diventato troppo preoccupante, al punto che, già qualche anno fa, la Guardia di Finanza di Roma si rivolgeva agli atenei romani, per acquisire i nomi degli studenti fuori sede, con l'intento di inviargli un questionario, contenente domande volte a verificare il nome del proprietario locatore, la sussistenza di un contratto di locazione e l'eventuale presenza di più coinquilini nello stesso immobile.

=> Anagrafe condominiale. Il Garante limita i poteri dell'amministratore.

Nella prassi la pattuizione locatizia informale o per meglio dire la stretta di mano tra proprietario ed inquilino, di fatto, rappresenta una delle più diffuse forme di evasione fiscale, nonostante l'art. 1 comma 4 L. 431/98 prescriva la forma scritta, per stipulare validi contratti di locazione.

È noto che il contratto di locazione ad uso abitativo privo della forma scritta è affetto da nullità assoluta, con conseguente cessazione degli effetti prodotti (Cass. SS.UU. n. 18214/2015).

In ogni caso, nemmeno una sanzione rigida come quella applicabile in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, che comporta il pagamento di una cifra tra il 120% e il 240% dell'imposta non versata, è stata in grado di scoraggiare gli evasori.

Così come neanche la sanzione applicabile nel caso in cui venga dichiarato un canone più basso di quello percepito, che comporta il pagamento variabile dal 180% al 360% dell'imposta evasa, ha mai rappresentato un deterrente.

Tuttavia, in termini di obblighi condominiali, è bene precisare che il condomino-locatore è sempre obbligato a trasmettere all'amministratore, per iscritto, i dati anagrafici ed i codici fiscali degli inquilini e la copia della ricevuta di pagamento dell'imposta di registro versata all'Agenzia delle Entrate. In pratica, ai sensi dell'art. 1 co. 59 L. 208/2016, il locatore deve dapprima registrare il contratto di locazione, entro trenta giorni, e poi, nei successivi sessanta giorni, deve darne comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio.

In proposito è risaputo che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n. 6 c.c., ha l'obbligo di ricevere tali comunicazioni documentate, al fine di mantenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale, annotando le generalità dei proprietari, dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento. Ma il vero problema per l'amministratore si manifesta quando il condomino-locatore non gli comunica i dati del proprio conduttore. In questo caso, sebbene l'art. 1130 comma 1 n. 6 c.c. specifichi che l'amministratore, per mancanza o incompletezza di comunicazioni, debba richiedere le informazioni al condomino e in caso di mancata risposta nei trenta giorni debba procedere ad acquisirle di propria iniziativa, non è ben chiaro fino a che punto debba spingersi la diligenza dello stesso amministratore nell'effettuare tali ricerche.

D'altronde non esiste un pubblico registro dei contratti di locazione e soprattutto nel caso degli affitti in nero, al massimo, l'amministratore potrebbe provare a rivolgersi all'Agenzia delle Entrate, per verificare, ex art. 18 comma 3 Dpr 131/1986, se il condomino-locatore abbia registrato il contratto di locazione, sebbene il rilascio di copie, in generale, può avvenire soltanto su autorizzazione del giudice.

=> Affitto in nero? Contratto nullo. Il locatore non può chiedere i canoni pattuiti

In ogni caso l'amministratore non è un vigilante, che deve identificare tutti gli occupanti delle unità immobiliari del fabbricato condominiale, salvo che non ci siano motivi specifici legati alla gestione ed alla sicurezza delle parti comuni.

Ad esempio, l'amministratore potrebbe attivarsi ad effettuare le ricerche nel caso in cui più condòmini gli segnalino la presenza stabile in un unità immobiliare di una o più persone, che disturbano, di continuo, la quiete dei residenti in condominio, con schiamazzi notturni o quando ci sia il fondato sospetto che gli occupanti compiano attività pericolose per la sicurezza dei residenti.

=> Locazione in "nero" ed aggiornamento del registro anagrafe

Tuttavia chiunque potrebbe segnalare all'Agenzia delle Entrate un affitto in nero, e non per forza l'amministratore, fermo restando che servono prove a sostegno, tipo documenti di pagamento del canone o un contratto non registrato, oppure il contratto dell'energia elettrica o del gas intestato all'inquilino in nero.

Nel caso, invece, di una segnalazione anonima, l'Agenzia delle Entrate, forse, potrebbe effettuare degli accertamenti fiscali, senza avere comunque alcun obbligo in tal senso.

Un'altra opzione per segnalare l'affitto in nero è quella di rivolgersi direttamente alla Guardia di Finanza ed anche in questo caso non si ravvisa nella normativa condominiale un obbligo in tal senso a carico dell'amministratore di condominio, che non è assimilabile ad un pubblico ufficiale.

Trattasi, invece, di una facoltà riconosciuta a tutti i privati cittadini, che possono sporgere denuncia alla Guardia di Finanza, con l'obbligo di comunicare le proprie generalità, in quanto non è prevista la possibilità della denuncia anonima.

In conclusione, si osserva che, dal punto di vista normativo, il legislatore ha prescritto all'amministratore di effettuare le ricerche per acquisire le informazioni necessarie, ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale, ma non gli ha imposto di combattere il fenomeno dell'evasione fiscale, sebbene la lotta all'illegalità rappresenti un dovere primario di ogni cittadino.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

Cerca: affitti in nero

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento