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Uso sottoscala condominiale
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Uso sottoscala condominiale

Il sottoscala di un edificio in condominio di solito è spazio di proprietà di tutti. In che modo può essere utilizzato?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il sottoscala è quello spazio compreso tra il solaio di un piano e la rampa di scale che sale a quello superiore.

Solitamente al piano interrato, al piano terra o a quello rialzato il sottoscala può essere utilizzato per piccoli depositi.

Alzi la mano chi, entrando in un condominio con sottoscala non abbia visti ivi allocati passeggini, biciclette e in quelli un po' spaziosi alle volte anche impianti di autoclave.

Il sottoscala, se facente parte di un edificio in condominio, salvo diversa indicazione dei titoli di acquisto, va considerato condominiale.

L'art. 1117 c.c. non menziona questa parte dello stabile tra quelle comuni, ma la conformazione delle scale fa sì che la si debba considerare condominiale (in giurisprudenza si veda Cass. n. 5951/1978 , e, più di recente, dal Trib. Ragusa n. 407/2013).

=> Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.

C'è da dire che questa conclusione non è propriamente pacifica s'è vero, com'è vero che in relazione a scale di proprietà esclusiva la Cassazione ha finito per concludere che il sottoscala non può essere considerato automaticamente anch'esso di proprietà esclusiva, stante l'assenza d'incorporazione del predetto spazio nelle scale medesime.

Come dire: la classica situazione da valutarsi caso per caso .

Certo è che nella pressoché totalità dei casi il sottoscala in spazi comuni sottoposto a scale condominiali è considerato tale.

Si pone, quindi, la necessità di comprendere chi e come possa utilizzare o regolamentare l'uso del sottoscala condominiale

Uso delle cose comuni

Quando si fa riferimento all'uso delle parti comuni bisogna tenere a mente due ipotesi:

  • uso degli spazi comuni secondo la loro normale destinazione, in ossequio anche alle eventuali norme d'uso dettate dall'assemblea condominiale;
  • uso degli spazi comuni per finalità differenti, ma compatibili, secondo quanto disposto dall'art. 1102 c.c., norma inerente all'uso delle cose comuni dettata in materia di comunione in generale, ma applicabile al condominio in ragione del rimando alle norme sulla comunione contenuto nell'art. 1139 c.c.

Un'autorimessa ha degli spazi di manovra per l'accesso ai posti auto.

Nell'autorimessa in condominio questi spazi sono da ritenersi condominiali, salvo diversa indicazione del titolo.

L'assemblea ha potere di disciplinarne l'uso, per garantire la loro migliore utilizzazione secondo la loro destinazione. Vedremo come si applica questo principio al sottoscala condominiale.

L'uso individuale delle cose comuni può essere alternativo alla normale destinazione purché esso non violi determinati precetti, sostanzialmente posti a salvaguardia dell'integrità di quel bene e del pari diritto degli altri condòmini, elementi su cui ci soffermeremo più avanti con specifico riferimento al sottoscala.

Uso sottoscala condominiale, i poteri dell'assemblea

Garantire la migliore utilizzazione delle cose comuni secondo la loro destinazione. Come valutare questo principio in relazione al sottoscala condominiale?

L'assemblea, s'è accennato, può disciplinarne l'uso a garanzia di tutti; in tale disciplina può rientrare il divieto, ma questo deve essere generale e compatibile con l'oggetto della regolamentazione. Esempio: ben può l'assemblea, per ragioni igienico sanitarie e di decoro dell'edificio, vietare che il sottoscala sia utilizzato come deposito temporaneo di rifiuti.

Difficile, invece, risulta il divieto dell'assemblea di posizionare nel sottoscala i bidoni per la raccolta differenziata ai soli fini del deposito degli stessi e senza che tale ubicazione rechi pregiudizio a nessun condòmino.

Ciò tanto se la disposizione riguardi i bidoni condominiali, quanto quelli individuali, ferma restando la mera funzione di deposito di bidoni vuoti e non certamente pieni.

Lo stesso dicasi, ove gli spazi lo consentano, per la decisione di accollare in questo spazio l'impianto di autoclave.

Le decisioni assembleari che disciplinando l'uso di beni comuni finiscano per comprimere i diritti dei singoli (fatto questo di difficile valutazione posto che, qualunque decisione su spazi comuni potrebbe essere considerata tale) sono da ritenersi nulle e come tali sottratte alla rigida tempistica d'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c.

Uso sottoscala condominiale, i poteri dei singoli condòmini

Ciascun condòmino ha pieno diritto d'uso delle cose comuni nel modo più intenso ed anche alternativo rispetto alla loro principale funzione, purché ciò:

  • non leda il pari diritto degli altri, da non intendersi come diritto all'uso identico e contemporaneo, ma come diritto all'uso libero e pieno (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025);
  • l'uso più intenso ed alternativo non sia lesivo della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio;
  • l'uso più intenso non alteri la destinazione del bene.

Il sottoscala condominiale non ha una vera e propria destinazione, esso è spazio che si crea accidentalmente in ragione della presenza della rampa delle scale.

Certo, proprio per questa situazione non può dirsi che lo stesso possa assumere ogni funzione che non sia quella propria dei pianerottoli, degli androni , ovvero delle medesime scale.

=> Possibile mettere piante e fiori su pianerottoli e scale in condominio?

Proprio per ciò, come avviene per queste parti comuni testé citate, non v'è ragione per escludere che il sottoscala condominiale possa essere utilizzato da tutti i condòmini in maniera più intensa, purché tale utilizzazione non devii dalla normale utilizzazione alternativa che siamo soliti osservare per pianerottoli, scale, ecc.

In termini pratici: ok a piccoli depositi temporanei (bici, passeggini) no a uso a mo' di ripostiglio, a meno che il sottoscala non sia dotato di porta o ante che lo rendano idoneo a tale destinazione.

Abuso sottoscala condominiale, quali iniziative possibili per farlo cessare?

L'art. 1117-quater c.c. è dedicato alla tutela delle destinazioni d'uso delle cose comuni e fa sì che ove i condòmini pongano in essere attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore, l'assemblea ovvero gli stessi altri condòmini singolarmente considerati possano intimarne la cessazione eventualmente anche per il tramite delle vie legali.

Non fa eccezione alla regola il sottoscala condominiale sia nel caso di utilizzazione contraria alle prescrizioni assembleari, sia quando l'uso è da considerarsi difforme a quanto disposto dall'art. 1102 c.c.

Se l'uso non è conforme alla disciplina dettata dall'assemblea con una delibera, ovvero non rispetto le norme regolamentari, l'azione da intraprendere sarà quella volta a far rispettare la delibera, oppure il regolamento condominiale.

=> Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale

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