Nel condominio in cui vivo c'è un sottoscala che non è utilizzato da nessuno e quindi vorrei acquistarlo per farne un piccolo ripostiglio.
Siamo cinque in tutto e gli altri miei vicini si sono dimostrati favorevoli, hanno anche accettato la mia offerta economica.
Ora mi domando: basta che firmiamo una carta tra di noi o c'è da fare qualcosa per regolarizzare il tutto?
Partiamo dal dato certo (o quasi non avendo possibilità di leggere le carte): il sottoscala di un edificio è un bene comune non censibile.
Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale
Che cos'è un bene comune non censibile?
In una circolare del Ministero delle Finanze del 1984 si legge che essi sono "porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le u.i. per destinazione, (androne, scale, locale centrale termica, ecc.)", ciò in ragione della loro “specifica funzione di utilizzazione indivisa” (così Circolare del 20/01/1984 n. 2 - Min. Finanze, https://www.catasto.it/data/download/circolare_2_1984.pdf).
Tali beni comuni non censibili, specifica la circolare ministeriale, non sono dei “beni fantasma”. Queste parti dell'edificio, infatti, “vanno comunque rappresentate nell'elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché non costituiscono u.i.” (così Circolare del 20/01/1984 n. 2 - Min. Finanze).
In questo contesto, pertanto, il sottoscala non sarà sicuramente iscritto in catasto come unità immobiliare autonoma, ma sarà presente nell'elaborato planimetrico, probabilmente con lo stesso riferimento catastale delle scale di cui rappresenta una parte accidentale.
E' possibile il comodato d'uso delle parti comuni?
Svolta questa doverosa premessa è bene trarne delle considerazioni rispetto al caso sottopostoci dal nostro lettore.
In primo luogo, partendo dalla questione concernente le formalità connesse all'acquisto, è bene ricordare che ai sensi dell'art. 1350 c.c. la compravendita è un atto che a pena di nullità dev'essere redatto sotto forma di scrittura privata o atto pubblico.
La sua trascrizione, non obbligatoria ai fini della validità dell'atto, è comunque indispensabile in relazione alla sua opponibilità a terzi (cfr. art. 2643 c.c.).
Insomma trascrivendo quest'atto si avrà la certezza in futuro che gli eventuali nuovi condòmini non possano contestare sull'esclusivo del sottoscala nell'ipotesi in cui nei loro atti d'acquisto non vi fosse stata menzione di quell'accordo di cessione.
Insomma, è sempre caldamente consigliabile addivenire al passaggio di proprietà con un atto notarile, le cui spese sono sempre carico del compratore, salvo diverso accordo.
Prima dell'atto notarile, tuttavia, sarà necessario dare autonoma consistenza catastale alla parte di edificio oggetto di cessione in modo tale che successivamente alla compravendita gli atti conseguenti del notaio (trascrizione, voltura catastale, ecc.) possano essere eseguiti regolarmente.
In tal senso con lo stesso notaio si potrà individuare un tecnico cui affidare la pratica catastale, salvo chiaramente conoscenza diretta di una persona che si occupi del disbrigo di queste pratiche; anche qui, salvo diverso accordo, i costi sono a carico dell'acquirente.
