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Tavolini e sedie dei bar nelle parti comuni
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Tavolini e sedie dei bar nelle parti comuni

Il regolamento contrattuale può vietare a priori l'apposizione di sedie e tavolini nelle parti comuni,

Avv. Alessandro Gallucci  

Il proprietario di un bar ubicato al piano terra di un edificio in condominio può apporre, di propria iniziativa, dei tavolini e delle sedie a servizio della sua attività nelle parti comuni dell'edificio?

In particolare, com'è intuibile, il riferimento è ai portici (Condominio e servitù pubbliche. I portici il piano regolatore e l'assoggettamento a servitù pubblica.) ed al cortile dello stabile.

La risposta non è univoca e molto dipende da una serie di circostanze; vediamo perché.

Ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale assembleare può disciplinare l'uso delle cose comuni e quindi prevedere modalità di utilizzazione che garantiscano il pacifico godimento da parte di tutti. Disciplina non può voler dire divieto aprioristico ed ingiustificato.

Così, ad esempio, sarebbe da considerarsi illegittima perché lesiva del diritto del singolo quella clausola che vietasse l'apposizione di tavolini nel portico aperto al pubblico passaggio e privo di alcuna specifica destinazione.

Diversamente sarebbe legittima la clausola che vietasse l'apposizione di tavolini e sedie nel parcheggio interno comune, o che delimitasse lo spazio utilizzabile per salvaguardare le altre potenziali forme d'uso da parte dei condòmini,

In assenza di norme regolamentari bisogna fare riferimento ai principi che regolamentano l'uso delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. Rispetto a questa norma è stato affermato che sussiste “il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (v. anche Cass. civ. sez. 2, sent. 27 febbraio 2007, n. 4617; sez, 2, sent, 30 marzo 2009 n. 7637/2009).

Principio, che, in casi similari, ha portato al diniego che un cortile di proprietà comune fra fabbricati adibiti a civili abitazioni e destinato soltanto al normale accesso ad essi potesse essere utilizzato dal singolo partecipante anche per l'accesso del pubblico ad un bar aperto nello stabile di sua proprietà esclusiva, nonché per la sistemazione di tavolini per la mescita all'aperto (cfr.: Cass. civ. sez. 2, sent. 5 dicembre 1966, n. 2843) (cfr. Cass. civ., sez. 2, sent. 19 novembre 2004, n. 21902)” (Trib. Monza 11 giugno 2013 n. 1601).

=> Proprietario di un bar che posiziona dei tavolini nel cortile comune

In buona sostanza la valutazione dev'essere svolta caso per caso non potendosi prescindere da una valutazione concreta dello stato dei luoghi.

Regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale di natura contrattuale (Regolamento di condominio. Natura assembleare o natura contrattuale. Contenuto delle clausole.

Divieti, limiti e quorum deliberativi.), giova ricordarlo, è un contratto plurisoggettivo stipulato dai condòmini al momento dell'acquisto dall'originario unico proprietario, oppure in un momento successivo.

Esso vincola le parti a rispettare il suo contenuto, che, salvo le assolute inderogabilità indicate negli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c., può contenere limitazioni alle facoltà d'uso delle parti di proprietà comune ed esclusiva.

In pratica il regolamento condominiale contrattuale può vietare a priori l'apposizione di sedie e tavolini nelle parti comuni, oppure può sottoporlo a preventiva autorizzazione dell'assemblea.

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